금리 인상 압박에 월세 눈덩이 붇듯

전국 2000달러선 돌파, 세입자만 발 동동

캐나다 주택 월세가 빠른 속도로 치솟고 있다. 캐나다 부동산 온라인 플랫폼 ‘렌탈스닷컴’에 따르면 사상 처음으로 캐나다 전역의 월세 중앙값이 2,000달러를 넘었다. 대부분의 도시에서 코로나19 팬데믹 이전 수준으로 월세가 올랐다. 특히 대도시에서 인상폭이 가팔랐다. 팬데믹 동안 전입자들이 크게 늘어나면서다. 하지만 주택 임대차 시장의 적신호는 장소를 가리지 않는다는 지적이다.

불펜리서치앤컨설팅은 앞서 "캐나다의 주거비용 상승은 새로운 게 아니지만, 특히 지난해 눈덩이 붇듯 높아졌다"며 "사람들이 대도시로 속속 복귀하고 주택공급이 부족한 일부 지역에 새로운 전입자들이 늘어났기 때문"이라고 전했다. 불펜리서치앤컨설팅에 따르면 특히 캐나다 중앙은행의 공세적인 기준금리 인상으로 올해 모기지 금리가 크게 상승하면서, 주택을 구매하려던 많은 이들이 매매시장에서 임대차시장으로 이동하면서 임차 수요가 치솟았다.

이용가능한 월세 주택이 부족해지면서 재고는 급격히 줄고 있다. 이로 인해 주택 임대인들이 시장에서 우위를 점하기 시작했다.

◆집없는 사람들에게 닥친 퍼펙트스톰
세입자들의 경우 일반적으로 주택소유자들보다 소득 대비 주거비 비중이 높다. 40년 만의 최고치에 육박한 인플레이션으로 이미 식료품과 주유 비용 지출이 크게 늘어난 상황에서 월세마저 급등하고 있다.

주거비는 소비자물가지수에서 약 1/3의 비중을 차지한다. 앞서 19일 발표된 캐나다 통계청 자료에 따르면 9월 소비자물가는 전년 동월 대비 6.9% 상승했다. 이로 인해 세입자 대다수를 차지하는 저소득 계층은 생활 물가뿐 아니라 월세 인상에 가장 큰 타격을 받고 있다.

메트로 밴쿠버의 소득 대비 월세 지출 비율은 50%를 넘어선 상태다. 메트로 밴쿠버의 소득 대비 월세 지출은 51.37%다. 전문가들은 주거 비용이 일반적으로 소득의 30%를 넘어서지 않을 것을 권고하고 있는 것을 고려하면 상당히 높은 수준이다.

물론 부동산 문제는 전세계적 현상이다. 최근 블룸버그 이코노믹스가 19개 경제협력개발기구(OECD) 국가들을 조사한 결과 주택가격 대비 월세 비율과 연간소득 대비 주택가격 비율이 2008년 글로벌 금융위기 직전 상황보다 나빴다. 블룸버그는 "이는 주택가격이 펀더멘털 흐름에서 벗어나 비정상적으로 움직이고 있다는 것을 시사한다"고 전했다

부동산 데이터기업 '리브닷렌트'에 따르면 지난달 캐나다 전역의 단독주택 월세는 전년 동월 대비 4.3% 상승했다. 메트로 밴쿠버에서는 월세 인상률이 더욱 극적이었다. 매트로 밴쿠버의 월세 평균은 3,255달러로 작년과 비교해 23%가 치솟았다.

메트로 임차인 연맹의 이사인 조디 덴트는 세입자들이 “최악의 조건을 동반한 퍼펙트 스톰”을 겪고 있다고 말했다. 덴트는 “지난 30년 동안 임대 주택의 공급량이 적었던 데다 최근 몇 년 동안 엄청난 양의 투기적 투자가 쏟아지면서 주택 가격이 고공 상승했다”고 설명했다. 그는 공급 부족과 가격 인상으로 구매하기가 어려워지면서 어쩔 수 없이 월세를 유지하고 있는 임차인이 적지 않다고 분석했다.

올해들어 지속적인 금리 인상은 주택 가격 하락을 동반했지만, 임대 시장에서는 수요 증가로 역효과를 불러왔다. 캐나다 부동산 투자를 주제로 팟캐스트를 방송하는 포치 패밀리 부동산은 방송에서 “현재 판매 유동성이 없는 상태이며, 부동산의 판매 기간이 늘어나고 있다”면서 “이에 따라 주택 투자자들이 매물을 바로 내놓기 보다는 자신의 임대 소득을 자본화할 수 있는 기회로 삼는 경향이 보인다”고 전했다. 투자자들이 불안정한 시장에 손해를 보면서 주택을 판매하기보다는 임대 수익으로 자본을 끌어들이고 있다는 것이다.

◆월세 대란 끝이 안보인다
월세가 가격이 하락할 전망은 전무한 상태다. 캐나다 중앙은행은 지난 26일 기준금리를 0.5%포인트 추가 인상했다. 이에 따라 캐나다 기준금리는 현재 3.75%를 기록하고 있다. 중앙은행은 앞으로도 긴축 국면이 계속될 것이라고 시사했다. 전문가들은 기준금리가 향후 수개월 내에 4.0~4.25%까지 오를 수 있다고 전망하고 있다.

금리 인상은 모기지 대출 금리 인상으로 이어진다. 이에 따라 매수자의 구매력은 떨어질 수밖에 없다. 높은 모기지 대출 금리에 대한 부담 때문이다. 시중은행들의 경제 전문가들이 최근 보고서들을 보면 정도의 차이는 있지만 중앙은행의 긴축 정책이 내년 말까지는 이어질 것이라는 데는 이견이 없다.

따라서 내년까지 주택 매매가는 하락을 계속하고 반면 임대 수요 증가로 월세는 계속 오를 것이라는 게 시장 전문가들의 중론이다.

문제 해결을 위해서는 임대 주택 공급을 늘려야 한다는 지적이다. 지난 11일 캐나다 모기지 주택공사는 보고서를 통해 BC주를 비롯한 캐나다 주요 4개 주에서 주택 공급 안정을 위해 주택 공급 현 수준보다 2배 이상 늘려야 한다고 권고했다. 현재는 밴쿠버의 경우는 상반기 주택 착공 건수는 지난해와 비교해 23% 급감한 상태다.

이 역시 금리 때문이다. 캐나다 모기지 주택공사는 “임대 주택 건설사들은 완공 후에 부동산에 대한 모기지를 지불하고 시간에 따른 투자 수익을 기대하기 때문에 금리에 민감할 수밖에 없다”면서 “건설사들은 현재 금리 상승으로 인한 자금 조달 비용 증가 등 건설 프로젝트를 진행하는데 어려움을 겪고 있다”고 설명했다.

공사는 또 폭등하고 있는 소비자 물가와 노동력 부족, 건설 장비 및 자재 비용 상승 등으로 전체 건설 비용이 증가하고 있는 것도 착공 증가에 큰 걸림돌이 될 것으로 내다봤다. 보고서는 “비용 상승분을 주택 가격이나 임대료로 감당할 수 없다면 건설사가 착공을 실행하기 조차도 힘들게 될 것”이라고 설명했다.