최신 캐나다 모기지 트렌드

최신 캐나다 모기지 트렌드

“고정 이자율 하락…2분기 신규의 40% 변동금리…”
팬데믹중 대출 급등에도 연체율 30년래 최저수준
미보험 신규 모기지 20%...점점 더 비중 커져 우려
시중은행 모기지 비중 79%...평균 금액 25만 8천

팬데믹 중에도 캐나다 주택시장은 오히려 뜨거운 열기를 보였다. 소비자들 부채도 늘어나면서 일각에서는 향후 빚을 갚지 못하는 가계 부채 부담을 우려했다. 그렇지만 현재까지 ‘모기지 체납’ 현황은 오히려 지난 30년래 가장 낮은 수준을 보여, 주목을 받고 있다. 향후 이자율 상승 시기에도 이 같은 패턴이 유지될지도 관심 대상이다.

최근 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 주거용 모기지에 대한 신규 보고서를 내놓으면서 “30년래 가장 낮은 연체율”이라고 평가했다.

주요 발표 내용을 보면, 모기지 시장에서 시중은행들이 차지하는 비중은 79%로 절대 다수를 차지하고 있다. 신용조합 등의 비중은 14%, 모기지 대출 회사와 보험 및 신탁 회사의 비중은 5%, 모기지 투자회사의 비중은 2% 등으로 나타났다.

캐나다 전국 소비자들이 안고 있는 평균 모기지 금액(은행권의 경우)은 25만 8410달러로 나타났다. 현재 보유중인 모기지의 이자율은 1.6%~5,1%로 다양한 범위를 보였다. 그렇지만 연체율(Delinquency rates)은 0.2%로 크게 낮은 상태였다.

신용조합 등지에서 대출을 받은 소비자들의 평균 모기지 금액은 이보다 적은 16만 6410달러였다. 연체율은 0.13%로 은행권보다도 낮은 수준이다. 모기지 대출 회사와 보험 및 신탁 회사들의 경우에는 평균 모기지 대출금액이 30만 7470달러로 가장 높았다. 연체율도 0.25%로 은행권이나 신용조합보다 높게 나타났다.

마지막으로 가장 적은 비중을 차지하는 모기지 투자회사들의 경우다. 평균 모기지 금액은 26만 120달러이다. 이자율은 6.5%~15%로 다소 높은 상황. 게다가 연체율도 0.88%로 비교 대상 그룹 가운데는 가장 높은 수준을 보였다.

세부적으로 캐나다의 모기지 대출 흐름을 보면, 올해 상반기 모기지 부채 상승세는 지난 10년래 보지 못했던 수준으로 치솟았다. 역사적으로 낮은 이자율과 팬데믹이 부추긴 주택 필요성이 이 같은 대출 증가에 큰 역할을 했다. 캐나다인의 가처분 소득의 비중 측면에서 모기지 부채 서비스 부담은 여전히 올해 1/4분기에 늘어났다. 가장 큰 요인은 2020년 주택 가격이 빠르게 늘어나면서 모기지 대출 금액도 늘어났기 때문이다. 보험 미가입 신규 모기지 크레딧도 규모 측면에서 20%나 늘어나면서 전체 주거용 모기지 대출에서 차지하는 비중이 커졌다.

다행스러운 점은 팬데믹중 정부가 허용했던 모기지 연기 프로그램이 끝났지만 소비자들이 예정대로 빚을 제때 갚고 있다는 점이다. 올해 1/4분기말 기준, 은행권이 아닌 대출자들이 보유한 약 3만 건(2%)의 모기지가 ‘지급 연기’중이다. 전체 ‘지급 연기’ 비중은 69억 달러에 이른다.

모기지 이자율 흐름을 보면, 고정 모기지 이자율이 지난해부터 하락세이지만 올 1/4분기 바닥을 친 것으로 평가된다. 경제 강세 예상 때문이다. 다만 캐나다 중앙은행은 여전히 기준금리를 0.25%로 유지하고 있다. 고정 금리 및 변동 금리 사이 큰 디스카운트 때문에 많은 대출자들이 변동 모기지에 쏠리는 상황이다. 결과적으로 올해 2분기에 시행된 신규 모기지의 40% 이상은 변동 이자율을 사용했다. 신규 모기지 대출자들은 여전히 좀더 장기간의 모기지 상환을 선호하면서 역사적으로 낮은 모기지 이자율의 혜택을 보고자 하고 있다. <사진=CMHC 제공>