은퇴 후 현금흐름(소득)을 만드는 방법 3

허진구의 ‛알기쉬운 캐나다 부동산 상식ʼ

◆ 어떤 경우에 역모기지를 이용하는가?

그동안 코로나 사태를 거치면서 집단거주시설인 장기요양원이 집단감염사태에 노출되고 가족면회조차 금지하는 모습을 본 많은 고령자들이, 이제는 나이가 들어도 자기집에서 독립적인 생활을 하면서 인간의 존엄성을 지키며 살고 싶다는 욕구가 강해져 역모기지에 관심을 보이고 있습니다. 따라서 앞으로 캐나다의 역모기지 이용자는 매년 25~30%씩 늘어날 것으로 전망됩니다.

한인 고령자들도 역모기지에 관심을 보이기는 하지만 자신이 살던 집 하나만은 자녀에게 물려주고 싶어 하는 소망이 강하기 때문에 주저하기도 합니다.


◆ 역모기지의 장점과 단점

캐나다에서 리버스 모기지는 자기 집을 가진 55세 이상의 노령층이 이용하기에 여러 가지 장점(Pros)을 가지고 있는 금융상품입니다. 자산비중이 집에 많이 편중돼 있지만 현금은 부족한 시니어들, 추가 수입이 필요한 퇴직자들, 여분의 현금이 필요하거나 부채를 갚고 월 지불액을 줄이고자 하는 사람들에게 적합합니다.

캐나다인의 93%는 자기 집에서 노년을 보내고 싶어하는데 그들이 독립적으로 생활하면서 재정적인 부담을 덜고자 할 때도 유용합니다. 역모기지 대출을 받아도 자기 집의 명의가 계속 유지되며, 집을 팔거나 이사를 갈 필요가 없이 안정되게 계속 거주할 수 있습니다.

또한 대출은 부채로 간주되어 소득으로 잡히지 않아서 소득세 대상이 아니며, 여러 가지 정부의 보조금 혜택(OAS 혹은 GIS 등)에도 영향을 받지 않습니다. 대출금액의 상환방법은 한꺼번에 모두 갚아버릴 수도 있고 매달 이자만 납부하거나, 아예 아무런 상환 납부 없이 나중에 한꺼번에 정산할 수도 있습니다. 다만, 대출금 수령 후 몇 년 내에 갚으면 수수료가 부과되기도 합니다.

지금처럼 ‘스트레스 테스트’(Mortgage Stress Test) 때문에 소득증빙이 없으면 모기지 대출승인을 받기 어려운 상황에서도 역모기지는 소득이 없어도 대출이 가능하다는 점은 큰 장점입니다. 그리고 대출금은 다양한 방법들 중에서 선택할 수 있습니다. 목돈으로 일시 수령하거나, 매달 일정한 금액을 규칙적으로 받을 수도 있으며, 필요할 때만 Line of Credit 형태로 인출하여 사용할 수도 있습니다. 또한 대출금의 사용 용도에도 제한이 없습니다.

만일 투자목적으로 대출금을 사용한다면, 투자수익에 대한 대출이자의 경비처리도 가능합니다. 살고 있는 집의 가치가 올라가면 본인 사후에 대출잔액과 이자를 상환하고도 남는 잔존가치가 있다면 자녀에게 유산으로 남겨줄 수도 있습니다.
반대로 만일 집값이 폭락하여도 대출금을 회수하거나 대출기관에서 경매 처리하는 일도 없습니다.
하지만, 역모기지 대출상품에도 단점(Cons)이 있는데, 그 첫 번째가 높은 금리입니다.

일반적으로 모기지 대출 이자율이 가장 낮은 편이며, 그 다음이 Home Equity Line of Credit(HELOC; 집을 담보로 한 마이너스통장 대출상품)의 이자율이며, 역모기지 대출상품의 이자율은 HELOC 이자율 보다는 높고, ‘Unsecured Line of Credit’ (무담보 마이너스대출 이자율) 보다는 낮은 수준입니다. 이보다 더 높은 이자율은 후순위 근저당 담보대출이나 개인신용대출, 그리고 신용카드대출 등에 적용됩니다.

이처럼 일반 모기지 대출상품보다 높은 이자율과 수수료 때문에 비용부담이 큰 것이 단점입니다. 장기간에 걸쳐 높은 이자율을 적용하면 결국 집의 잔존가치가 크게 줄어들어 자녀에게 남겨줄 유산은 미미할 수 있습니다.

두 번째 단점은 연령에 따라 역모기지 대출의 LTV(Loan-to-Value; 집의 가치평가액 대비 대출액 비율)가 달라진다는 점입니다. 약 85세 이상이면 최대 55%를 대출받을 수 있으나, 75세면 45%, 55세면 20%~25% 수준으로 떨어지므로 실제 대출가능금액이 적은 것에 실망할 수도 있습니다. 그래서 역모기지는 나이가 들어 더 이상 정부의 연금이나 기타 소득으로 생활하기 어려울 때 이용하는 최후의 현금조달 수단으로 사용되기도 합니다.                    (다음 호에 계속)

허진구 부동산
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