은퇴 후 현금흐름(소득)을 만드는 방법 1

허진구의 ‛알기쉬운 캐나다 부동산 상식ʼ

 ‘노후생활에 필요한 자금은 얼마가 적정한가?’라는 질문에 대해서는 각 개인마다 다른 대답이 나올 수밖에 없습니다. 자신의 라이프스타일에 따라 은퇴 후에 필요한 생활비 규모가 정해지기 때문입니다.

어느 날 갑자기 은퇴를 맞이하게 되면 보유자산은 제법 되는 데도 불구하고 생활에 필요한 자금(현금흐름)은 부족하다고 느끼는 분들이 의외로 많습니다. 보유자산의 대부분이 집에 잠겨 있기 때문에 나타나는 현상입니다.

굳이 부동산이 아니더라도, 그 동안 노후준비를 위해 모아 온 목돈을 가지고 은퇴 후 생활비로 사용하기 위해서는 안정적인 현금흐름으로 만들어 두는 것이 중요한데 현실적으로 가능한 방법들에 대해 알아보겠습니다.


1. 역모기지(Reverse Mortgage)

- 역모기지(리버스 모기지)란 무엇인가?
전통적인 모기지 대출(Mortgage Loan)은 주택을 담보로 하여 구입자금을 제공한 후 장기간에 걸쳐 낮은 이자율로 원금과 함께 상환하는 금융상품입니다. 이에 비해 역모기지 대출(Reverse Mortgage Loan)은 반대로(역으로) 대출기관에서 주택소유주에게 매달 일정한 금액을 지급한다는 점이 다릅니다.
그러므로 매달 상환해야 할 자금부담도 없으며 담보로 제공한 주택의 순자산가치(Equity)에서 원금과 이자 금액만큼 차감하는 방식으로 매달 일정금액으로 받거나 일시금(목돈)으로 수령할 수도 있고, 필요하면 중도에 모두 되갚을 수도 있습니다.

- 모기지와 역모기지의 차이점
첫째, 두 가지 금융상품의 목적(Purpose)이 다릅니다. 모기지 대출은 주택 구입에 주로 사용되며, 부동산을 구입하기 위해 돈을 빌리고 시간이 지남에 따라 점차 대출금을 상환합니다.
이에 비해 역모기지 대출은 이미 주택을 소유한 노년층이 이용합니다. 집을 매각하지 않고도 주택의 순자산가치(Equity)를 현금화하여 사용할 수 있습니다.
둘째, 지급방식(Payment)이 다릅니다. 모기지 대출은 원금(대출 금액)과 이자를 모두 포함하여 대출기관에 매달 정기적으로 상환합니다. 하지만, 역모기지 대출은 매달 상환금을 납부하지 않습니다. 그 대신 대출기관이 1회, 정기 지급 또는 두 가지를 결합하여 지급하고 이자는 시간이 지남에 따라 누적됩니다.
셋째, 소유권(Ownership) 방식이 다릅니다. 모기지 대출은 대출금이 전액 상환될 때까지 대출기관이 부동산에 대한 유치권(Lien)을 가지며, 상환금을 납부하면서 점진적으로 완전한 소유권을 집주인에게 돌려줍니다.
리버스 모기지 대출은 집주인이 부동산의 소유권을 가지고 있으면서 이사, 주택 매각 또는 사망 시에 대출금 상환이 완료됩니다.
넷째, 상환(Repayment)구조가 다릅니다. 모기지 대출은 계약에 따라 15년, 20년 또는 30년으로 정해진 기간에 걸쳐 대출금을 상환합니다. 하지만 리버스 모기지 대출은 대출기간이 끝날 때까지 상환이 연기되다가 특정 조건(예: 주택 소유자의 사망 또는 이사 등)이 성립되면 상환이 시작됩니다.
다섯째, 이자(Interest) 적용이 다릅니다. 모기지 대출은 대출 금액에 대한 이자를 지불하며, 시간이 지남에 따라 원금을 상환할수록 이자 부분은 감소합니다. 하지만 역모기지 대출은 시간이 지남에 따라 대출 금액에 이자가 누적됩니다. 즉, 대출 잔액이 증가하여 상속인에게 남는 자산이 감소할 수 있습니다.
여섯째, 신청자격(Eligibility)이 다릅니다. 모기지 대출은 신용 및 소득요건을 충족하는 모든 연령대의 개인이 이용할 수 있습니다만, 역모기지 대출은 자신이 거주하는 집을 소유한 55세 이상의 고령자가 이용할 수 있습니다.
일곱째, 대출금액(Loan Amount)의 결정기준이 다릅니다. 모기지 대출은 부동산의 구매 가격과 월 상환금액 납부 능력에 따라 대출금액이 결정됩니다. 하지만, 역모기지 대출은 부동산 가치, 신청인의 나이, 시중 이자율 등의 요인에 따라 대출금액이 결정됩니다.
여덟째, 상속(Inheritance) 관련 사항이 다릅니다. 모기지 대출은 대출금을 모두 상환하면 부동산을 완전히 소유하게 되며 상속인에게 물려줄 수 있습니다. 이에 비해 역모기지 대출은 상속인이 부동산을 상속받기 전에 누적 이자를 포함한 대출금 잔액을 먼저 상환해야 합니다.
아홉째, 관련 규정(Regulation)이 다릅니다. 모기지 대출은 표준 모기지 규정 및 대출 관행의 적용을 받습니다. 하지만, 역모기지 대출은 캐나다에서 매우 까다로운 규정을 두고 있는데, 예를 들면 의무적으로 법률자문을 받게 한다든가, 마음이 바뀌면 역모기지 대출계약을 아무 조건 없이 취소할 수 있는 냉각기간(Cooling-off Period)을 두는 등, 고령자를 보호하기 위한 규정들이 적용됩니다.
요약하자면, 일반 모기지의 경우 집을 구입하고 대출금을 갚는 것이지만, 역모기지는 이미 소유하고 있는 주택의 가치를 이용해 대출기관에서 돈을 빌리는 것이므로 이사를 가거나 사망할 때까지 갚을 필요가 없다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 자신의 집에서 계속 거주하면서 더 많은 현금흐름이 필요한 노령자에게 도움이 될 수 있습니다. 하지만 이자가 모기지 대출보다 높기 때문에 사망 시 자녀에게 남는 돈이 줄어들 수 있습니다.
(다음 호에 계속)

허진구 부동산
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