부동산이 무조건 옳은가?

많은 분들이 주식투자에 대해서는 부정적이지만 부동산 투자에 대해서는 아주 관대합니다. 하지만 모든 투자에는 반드시 리스크가 존재 합니다. 모두들 부동산은 안전한 투자라고 생각하시지만 반드시 그렇지만은 않습니다.

부동산은 말 그대로 부동(不動) 움이지 않는 산(産) 자산입니다. 그 의미는 땅은 늘리거나 축소 할수 없고 정해진 공간의 움직이지 않는 자산으로 여겨지기 때문입니다. 건물은 아래 위로 늘리거나 축소가 가능하지만 건물 아래 있는 땅의 면적은 늘리거나 줄일 수 없기 때문입니다. 그래서 집을 사거나 건물을 살때 건물 자체에 중점을 두기 보다는 땅이 어느 위치에 있는가가 부동산 투자의 가장 큰 핵심이기도 합니다. 아무리 건물이 좋아도 잘못된 위치의 건물을 매입 한다면 손해를 볼수 있기 때문입니다.

또한 부동산은 자산을 옮기거나 사고 파는 것이 쉽지 않고 오래동안 장기적으로 소유를 하고 있기에 큰 수익을 얻을 수 있고 요즘과 같은 인플레이션을 가장 확실하게 헷지 할 수 있는 자산이기도 합니다.

하지만 우리가 부동산에 대해서 덮어 놓고 무작정 좋다고 생각하면 큰 오산입니다.

그래서 부동산 투자를 할 경우 단점들을 정리해 보았습니다.

1. 부동산을 사기 위한 높은 장벽

앞서 말한 자산으로 투자하기 위한 집은 좋은 위치의 좋은 건물 입니다. 집을 샀는데 위치가 좋지 않아 집 값이 오르지 않는다면 이 또한 큰 낭패 입니다. 그래서 집을 사기 위해 좋은 위치의 집을 사야 하는데 좋은 위치의 집은 가격이 비싸고 집 값이 비싼 만큼 더 큰 다운페이가 필요합니다. 또한 다운 페이가 준비 되었다 해도 신용 점수에 따라 이자률이 결정 되기에 Credit이 좋지 않으면 집을 구매하는 것이 힘이 듭니다. 또한 매달 집 세를 갚을 인컴 또한 증명을 해야 하기에 여러 장벽을 거쳐야 집 구매가 가능합니다. Downpayment 준비, Credit 관리, Income 증명 3가지가 맞아야 비로소 집을 살 수 있는 준비가 되기 때문입니다. 즉 우리가 부동산을 자산을 소유하기 위해서는 너무 높은 장벽이 있어 오랜 시간을 준비를 해야 한다는 단점이 있습니다.

2. 세금과 이자 그리고 HOA

부동산의 매입 금액이 크기 때문에 은행의 Loan을 받을 수 밖에 없습니다. 그런대 문제는 은행에 내가 내야 하는 총 이자에 대해서 신경쓰지 않습니다. 가령 80만불을 집을 구매 하기 위해 은행에 Loan을 받았다 생각하면 30년 상환 이자률 5%(2022년 8월 기준)이면 $746,046 집값의 두배가 조금 모자란 이자를 갚아야 합니다. Credit이 좋지 않으면 집값의 두배보다 더 큰 금액을 내야합니다.
즉 집은 80만불 이지만 내가 내는 돈은 그 돈의 2배를 내야 한다는 결론입니다. 또한 매년 내는 Property Tax와 매달 내는 HOA 역시 적지 않은 돈입니다. 집을 사면 세금 혜택이 있지만 내가 받는 세금 혜택에 비하면 내야 하는 돈은 훨씬 더 큽니다.

3. 유지비와 보수비

부동산을 소유함에 있어서 가장 힘든 부분이 바로 유지비와 보수비 입니다. 집은 시간이 지날수록 유지와 보수를 해야 하는 것이 많습니다. 전기나 플러밍에 문제가 생겨서 보수를 해야 한다면 큰 돈이 들어가기 쉽습니다. 만일 사고로 인해서 수리를 해야 한다면 보험으로 커버가 되지만 낡고 오래 됨으로 인해서 보수를 해야 한다면 그 돈은 고스란히 매입자의 몫이 됩니다. 또한 투자용으로 집이나 건물을 매입 했다면 매달 들어가는 유지 보수비는 많은 부분의 지출을 차지 할 것입니다.

4. 오랜기간 묶여 있다.

보통 다운페이를 많이 하신 분들은 15년 상환을 하시지만 대부분 30년의 모기지를 채택하기 때문에 상당히 긴 시간동안 부동산의 한곳에 묶여 페이먼을 해야 합니다. 30대 때 집을 사면 페이먼을 모두 갚는 시기가 60대 때 은퇴시기와 맞추어 되면 가장 적절하지만 그 이후에 집을 사면 70대까지 은퇴하지 못하고 일을 해야 합니다. 또한 30년 동안 혹 직장이라도 잃게 되어 집 값을 상황하지 못하게 되면 은행에 차압되어 집을 잃어 버리는 경우도 많습니다. 이렇듯 30년이라는 시간은 굉장히 긴 시간입니다. 그 기간을 계속해서 일을 해야 한다는 것은 부동산을 가지는 것에 있어서 가장 큰 부담이 됩니다. 또한 어떠한 일이 나에게 일어날지 모르는 상황에 급하게 현금 흐름을 만들어 낼수도 없습니다.

5. 현금 흐름이 없다

집을 사서 직접 거주 하시는 분들은 부동산의 소유가 현금 흐름을 만들어 주지 않습니다. 부동산을 장기적으로 소유 하면 원래 샀던 집 값보다 가격이 많이 올라서 현금이 만들어 졌다고 생각 할 수 있겠지만 만일 30년 간 모든 페이먼을 갚고 실질적인 내 소유가 되었을때 지금 낡은 집을 팔고 다른 새로운 집을 사려고 했을때 동일한 조건의 사려는 집의 부동산 가격 또한 올랐기 때문에 부동산 매매 후에도 Tax와 에스크로 비용이 나가면 내가 부동산의 규모를 줄이지 않는 이상 실질적인 현금 수익을 만들어 내지는 못합니다.
만일 집을 Loan 없이 2-3채 이상을 소유 하신 분들은 매달 렌트비가 현금흐름으로 들어 오겠지만 렌트로 인해 해야 하는 유지/보수비와 테넌트를 계속해서 구해야 하기 때문에 진정한 경제적 자유라 보기는 힘이 듭니다.
그래서 무턱대고 주식투자는 하면 안되고 부동산투자는 옳다는 생각은 잘못된 생각 입니다.
자산이 없는 20대의 젊을 나이 때부터 인덱스 펀드 장기 주식 투자 습관을 들여 투자하여 20-30년 안에 큰 자산을 만들고 30-40대에 주식 자산의 일부를 부동산으로 가지고 가는 전략이 가장 이상적인 자산관리 방법이라 생각합니다.
만일 30대-40대에 투자를 시작하였다면 10-20년 안에 주식 자산과 부동산의 자산을 5:5의 비율로 투자 자산을 만드는 것이 좋습니다.

주식투자는 부동산에 비해 적은 금액으로 투자가 가능하여 누구나 투자가 가능하고 적금식으로 적립식 장기투자로 갈 경우 수익률이 높아 20-30년 을 계속해서 투자 할 경우 큰 자산을 만들어 낼 수 있습니다. 그리고 그 주식 자산은 배당이나 수익의 4%를 빼서 쓸수 있기 때문에 꾸준한 현금흐름을 만들어 낼 수 있습니다. 부동산과는 달리 사고 파는 것이 용이하기 때문에 유동성이 있어 급하게 돈이 필요할 때에는 현금 사용이 가능 합니다.
그래서 주식투자와 부동산의 장점을 잘 이용해서 자산을 관리하면 성공적인 은퇴와 경제적 자유를 누릴 수 있습니다.

직접 해보지도 계산해 보지도 않고 무턱대고 맞다 틀리다를 논하는 것은 우리를 경제적 자유로 가지 못하게 하는 큰 장애물이 될 수도 있습니다. 각자의 상황에 맞는 투자 방법을 생각해 보시고 각자의 장점과 단점을 정확하게 파악하셔서 경제적 자유를 누리시기 바랍니다.

출처 = Invest_Mind : 투자의 첫걸음 / larskang.