밴쿠버, 토론토…”같은 듯 다른 듯”

밴쿠버, 토론토…”같은 듯 다른 듯”
고급 주택화, 근교화에 차이…토론토 도시 확장 빨라

전국의 대도시는 저마다 경제 사회적 특징이 있다. 이 같은 격차는 주택 시장과 흐름에도 차이를 만들기 마련이다. 캐나다 모기지 주택공사(CMHC)가 밴쿠버, 토론토, 몬트리올 등 3대 대도시 시장의 신규 주택 건축 흐름을 비교했다. 여기에는 도시 중심의 인구가 도시 인근으로 이주하는 근교화(suburbanization) 현상 및 낙후된 지역의 고급 주택화(gentrification) 현상도 포함된다.
이 보고서에 따르면 밴쿠버의 경우에는 도시의 확장이 밴쿠버로 매우 제한돼 있는 상태이다. 메트로 밴쿠버(CMA)의 도시 지역에 비교적 안정적 수준의 건축이 공급되고 있기 때문이다. 토론토의 경우에는 도시 확장이 빠르게 진행되고 있다. 인근 도시 부근에서 주택 개발 수준이 높게 진행된 탓이다. 그렇지만 토론토 역시 도시 핵심 지역에서 주택 건축의 붐이 생기고 있다. 몬트리올의 경우에는 근교화 현상이 아주 강하게 이뤄지고 있다. 주택 공급이 도시 중심에서 거리가 멀수록, 인구 밀집도가 낮을수록 빠르게 늘어나고 있기 때문이다.
세부적으로 분석할 때, 인구 밀집도와 가구당 소득 분석이 주목을 받고 있다. 인구 밀집도 분석의 경우 밴쿠버에서는 주택 완공 흐름이 인구가 밀집돼 있을수록 늘어나는 현상을 보였다. 그렇지만 몬트리올에서는 이와 반대로 인구 밀집도가 높으면 떨어지는 현상을 보였다. 결과적으로 몬트리올의 근교화 현상이 강하게 진행되는 셈이다. 반면 메트로 밴쿠버의 경우에는 이 같은 현상이 밴쿠버에 제한돼 있는 것.
가구당 소득을 볼 때, 중산층의 소득이 높을수록 주택 완공 수준이 더 높았다. 몬트리올과 일부 토론토에서는 저소득층 지역에서 주택 착공 수준이 적었다. 해당 생활권역에서 집장만 여건을 잘 반영하는 셈이다. 근교화 현상이 늘어나면서 주거비용도 끌어올리는 효과를 낳았다. 이 같은 비용에는 사회간접 자본 투자와 도로 체증, 온실가스 방출 등도 포함된다.
덧붙여 각 대도시마다 신규로 공급되는 주택 형태에도 차이는 있다. 연간 완공되는 평균 건수를 볼 때, 시장에서 5km 이내일 경우 밴쿠버(Vancouver CMA)는 콘도가 137.7인 가운데 홈오너가 18.1, 렌트가 35로 나타났다. 30km를 넘어간다면 콘도가 94.2로 눈에 띄게 줄어들지만 홈오너는 98.1로 크게 늘어난다. 오히려 렌트가 10.3으로 줄었다. 토론토와 몬트리올도 비슷한 패턴을 보인다. 토론토(Toronto CMA)의 경우 5km 이내에서 콘도가 225.7이고 홈오너가 6.9, 렌트가 25.2였다. 그렇지만 30km를 벗어나면 콘도가 20.9로 줄어들고, 홈오너는 208.1로 늘어난다.