캐나다 주택시장 위험도 분석

캐나다 주택시장 위험도 분석 
RBC, “이자율 하락 전망 시장 위험도 낮아져”밴쿠버, 토론토 집장만 여건 여전히 취약해

캐나다 전국 주택 시장 위험도가 떨어졌다. 이자율 상승 전망이 수정됐기 때문이다. 즉 RBC 이코노믹스는 이자율 하락 전망에 향후 12개월 동안 부동산 시장의 전면적 급락 위험성은 줄었다고 평가했다. 이 보고서에 따르면 그렇지만 여전히 전국 주요 시장은 집장만 여건이 일반적 수준보다 정상 범위를 과도하게 벗어난 것으로 평가됐다. 밴쿠버와 토론토, 캘거리, 몬트리올 등지 전국 4대 주요 대도시 시장 중에서 밴쿠버와 토론토가 이 같은 흐름을 이끌었다. 캘거리는 녹색등으로 ‘정상’ 범위를 유지하면서 즉각적 위험 요소가 없었지만 몬트리올은 ‘정상’ 범위를 조금 벗어나 일반적 수준 이상의 위험 요소를 안고 있었다. 로컬 주택 시장 분석에서 이 보고서는 밴쿠버와 캘거리, 다른 중부 지역 시장의 주택 가치가 현재 하락 부담을 안고 있지만 붕괴 조짐을 보이지는 않는다고 평가했다. 몬트리올과 오타와는 대부분 긍정적 수준을 보이고 있다. 다만 토론토에서 지형도는 복합된 형태이다. 방향 전환이 드러날 수 있는 징후도 보이고 있다. 이자율 전망에 대해, 뱅크 오브 캐나다가 좀더 오랫동안 경제를 지켜 볼 것으로 이 보고서는 전망했다. 이 같은 흐름은 전국적으로 이자율 위험성을 진정시키게 된다는 것. 특히 밴쿠버와 토론토의 고가 시장에 더 큰 영향을 줄 것이라는 분석이다. 주택 정책에 대해, 이 보고서는 신규 스트레스 테스트에 홈바이어가 적응해가는 과정이 많은 지역에서 둔화됐다고 평가했다. 또 앞으로도 일부 시장에서는 단기적으로 힘든 시기를 가질 것이라고 내다봤다. BC주에서는 시장 냉각화 조치들이 2018년 도입, 또 다른 정책 적응 위험성을 추가시키기도 했다. 장기적으로 모기지 규정 강화와 주택 정책 강화는 시장 위험성은 낮추게 된다. 집장만 여건(Affordability) 관련, 밴쿠버와 토론토, 몬트리올의 주택 소유 비용이 높은 점은 캐나다 주요 시장의 취약요소로 꼽히기도 했다. 반면 다른 경제적 여건은 여전히 긍정적이다. 예를 들어 실업률의 경우 노동시장 조건이 여전히 주요 지역에서 강세를 유지하고 있다. 또 로컬 주택 시장을 굳건하게 지원하고 있다. 경제 여건들은 비록 현재로서는 일반적 수준 이상의 위험성을 보이고 있지만 점차 앨버타와 서스캐처원에서도 나아지고 있다. 오일 분야 난관은 여전하다. 원유 수송 제한이 캐나다 중부 지역 경제 불확실성을 부채질하고 있다. 이 같은 불확실성은 이곳 주택시장에도 위험을 주고 있다. 소비자들 확신에도 부정적 영향을 주기 마련이다. 그렇지만 콘도 건축 시장은 여전히 강세를 보인다. 밴쿠버와 토론토, 몬트리올 시장에서 아파트 건축은 높은 수준을 유지, 장기적으로는 시장 흡수 이슈를 초래할 수 있다. 단기적으로는 큰 위험성이 없을 것이다. 현재로서는 미분양 물량도 적은 편이다. ▲로컬 시장 분석밴쿠버는 최근 개선된 정황 속에서도 집장만 여건이 여전히 가장 큰 취약점으로 꼽힌다. 시장 냉각을 위한 정책 수단이 여전히 단기적으로 하락 위험성을 초래하고 있다. 가격은 떨어지고 있고 앞으로 수개월간은 더 떨어질 수 있다. 인구 증가가 재가속화 되면서 높은 건축 물량 관련 위험성을 꺾을 수 있다. 인근 캘거리에서는 에너지 분야의 주요 난관이 경제 확신을 꺾고 있다. 하지만 노동 시장은 꾸준하게 개선되고 있다. 수요 공급 여건은 둔화됐다. 가격 지원도 약한 편이다. 부동산 가치도 단기적으로는 가격 하락 부담을 안고 있다. 향후 과도한 콘도 인벤토리 물량이 이슈가 될 수 있다.