“주택시장 25년 장기 호황 끝났다”

이자 부담에 주택 판매로 내몰릴 가능성
인구 증가에 주택 공급 문제는 계속될 것

지난 25년 동안 이어져 오던 캐나다 주택 시장 붐이 이제 끝나고 고통이 퍼지기 시작했다고 야후 파이낸스 등이 23일 보도했다.

이른바 시세 차액을 노리고 모기지 대출을 통해 무리하게 주택을 구매한 집주인들의 고통이 크다. 코로나 펜데믹 기간 1년 동안 일부 지역에서는 많게는 주택 평가액이 60% 이상 치솟으면서 이런 현상이 지속됐다.

그러나 이제 금리가 치솟으면서 대출 금리가 감당할 수 없는 수준까지 이르자 이를 감당하기 위해 주택을 반 강제로 시장에 내놓는 사람도 늘고 있다.

펜데믹 막판에 나타난 치솟는 집 값과 낮은 금리로 기록적인 수의 모기지 대출자들을 고정금리 보다 더 싼 변동금리를 선택하게 됐다.

몬트리올 은행의 연구에 따르면 금리가 1.5% 수준일 때 전체 시장의 거의 20%에 해당하는 약 2600억 달러 상당의 모기지 대출이 그런 식으로 이루어졌다. 그 이후 대출 금리는 5% 이상으로 상승한 상태다.

대출자들이 강제 판매자로 전환되는 사례가 급증하면, 이미 경기 침체를 겪고 있는 캐나다에 경제적인 충격을 안겨줄 수 있다는 분석이다. 경제학자 스티븐 브라운은 "금리가 적어도 몇 년 동안은 높은 수준으로 유지될 전망”이라면서 “경제에 대한 타격이 불가피할 것”이라고 전했다.

매체는 캐나다 집값 급등은 낮은 금리에서 비롯됐으며 코로나19 펜데믹 이후 가속화됐다고 분석했다. 특히 캐나다 주택 시장은 2008년 금융 위기를 비껴 가면서 시작 점부터 주택 시장이 한 번씩 붕괴됐던 다른 시장과 달리 고점에서 시작했다고 매체는 설명했다.

코노믹스의 경제학자 애덤 슬레이터는 "캐나다는 어떤 면에서 좋은 길은 아니지만 먼저 앞서가는 측면이 있다"며 "캐나다가 강제 매각에 의해 가격이 움직이는 다음 단계로 넘어가게 된다면, (다른 국가에서도) 비슷한 형상이 일어날 것”이라고 설명했다.

매체는 정부가 모기지 신청자들에게 훨씬 높은 금리에도 대출 상환을 감당할 수 있는 여부를 판단하는 스트레스 테스트가 작동되면서 8개월 동안 크게 불어난 대출 금리에도 시장 매물이 급증하거나 가격의 급락은 목격되지 않았다고 설명했다. 매체는 그러나 아직까지 시장의 불안을 해소했다고 평가할 만한 지표는 없다고 덧붙였다.

스트레스 테스트를 통과했더라도 여전히 높은 금리는 부담이다. 금리 재설정으로 다른 지출을 줄여 이자를 감당해야만 하기 때문이다. 비용이 감당 되지 않을 때는 주택을 내놔야 하도록 몰릴 수 있다.

높은 금리는 투자를 목적으로 주택을 구매한 투자자에게도 부담되고 있다. 밴쿠버 교외 지역에 투자 목적으로 콘도를 매입한 한 투자자는 매체와의 인터뷰에서 임대료만으로 대출 금리 감당을 하지 못해 80달러를 매달 추가로 지출하고 있다고 했다. 그는 변동 금리 대출을 이용한 덕에 내야하는 이자가 한 달에 500 달러 이상 급증했다고 토로했다. 그는 “금리가 오를 것으로 예상은 했지만, 이렇게 빠르게 오를 것으로는 생각을 못했다”고 말했다.

매체는 인플레이션이 둔화되고 금리가 안정을 되찾으면 시장이 다시 안정될 가능성이 있다고 평가했다. 장기적으로는 캐나다가 주요 7개국 중에서 인구 증가가 가장 빠르기 때문에 결국에는 주택 공급 문제를 겪게 될 것으로 전망했다.