“캐나다 주택 시장 진정…과열 위험 줄어”

“캐나다 주택 시장 진정…과열 위험 줄어”

밴쿠버, 인벤토리가 둔화, 가격 지지하는 요소가 돼
캘거리, 재판매 및 신규 주택 인벤토리 과도하지 않아
토론토, 올초 고공행진 시장 활동량은 봄 이후 둔해져



요즘 캐나다 주택시장이 진정세를 보이면서 과열 위험성은 조금씩 줄어들고 있다. 그렇지만 팬데믹 속에서도 주택 가격 상승세는 이어진 결과 집장만 여건은 개선되지 않은 것으로 평가된다.
RBC이코노믹스는 최근 캐나다 주택시장의 건강 체크 보고서를 내놓았다. 집장만 여건 외에도 재판매 시장의 균형과 렌트용 시장의 균형 여부, 이자율과 노동시장, 인구통계적 분포 분석 등 다양한 요소가 작용하고 있다. 주요 대상은 밴쿠버와 토론토, 캘거리, 몬트리올 등 4곳이다.
구체적으로 집장만 여건은 캐나다 전국적으로 빨간불을 보이고 있다. 밴쿠버와 토론토도 마찬가지다. 즉 역사적 정상적 범위를 상당히 벗어났다는 점을 의미한다. 캘거리가 녹색, 몬트리올이 노란색으로 표시되고 있다. 녹색은 역사적 범주에서 정상적 범위를, 노란색은 역사적 관점에서 정상적 범위를 조금 벗어났다는 의미가 있다.
이 보고서는 “올해 봄 연착륙이 시작된 이후 재판매 활동이 완만해졌다”는 총평을 내놓았다. 지난 겨울의 광적인 활동력은 사실 집값을 극단적 수준으로 끌어 올릴 수 있다는 우려를 낳았다. 그렇지만 시장이 지속 가능한 속도로 전환하면서 통제되지 않았던 가격 상승 위험도는 상당히 줄었다는 것. 따라서 이곳 전문가들은 집값이 내년 초까지는 크게 변하지 않을 것으로 보고 있다.
다만 여전히 수요가 굳건한 가운데 인벤토리는 적어도 시장 가격이 붕괴될 우려는 적다는 것. 결과적으로 집값이 치솟으면서 집장만 여건이 악화되었고 각 가정의 취약성을 끌어 올렸다는 평가가 나오고 있다. 이자율이 바닥을 치고 있지만 주택 소유 비용은 전국적으로 올랐다. 밴쿠버와 토론토에서는 집장만 여건이 매우 부족해졌고, 몬트리올에서도 문젯거리가 되고 있다는 분석이다.
하지만 여전히 캐나다는 델타 변이 때문에 팬데믹의 위험성이 존재하고 있다. 아직은 낮은 이자율이 시장에 순풍으로 작용하고 있지만 인플레이션이 너무 뜨겁게 진행된다면 이자율이 언제라도 오를 수 있는 위험성이 존재하는 게 현실이다. 최근 정부가 모기지 대출 규정을 빠듯하게 만드는 것처럼 정책적 개입도 불확실 요인이 되고 있다. 모든 연방 정부 정당들이 현재 주택 정책의 변화에 반대하고 있지만 앞으로 들어설 정부는 추가 조치를 도입할 수 있고 여기에 따른 파장은 여전히 미지수로 남고 있다.
이 가운데 팬데믹 기간 동안 이민이 크게 줄어들었다. 올해에는 정부가 연 40만 명 수준의 이미자를 흡수할 수 있도록 문호를 열어, ‘팬데믹 이민 하락세’가 지속되지는 않을 것이다. 이민자 유입이 렌트 시장의 주요 영향을 주는 만큼 올해는 이 분야 활동력이 늘어날 것으로 기대된다.
다행스러운 점은 캐나다의 노동시장이 개선되고 있다는 것. 각종 팬데믹 규제가 해제되면서 일자리 회복을 지지하고 있고 주택 시장에 대한 위험성은 줄어들고 있다. 게다가 다세대주택 착공 수준이 많다고는 하지만 과잉건축의 징후가 될 정도는 아닌 것으로 분석됐다.
▲주요 시장
밴쿠버 시장을 보면, 지난 겨울 급등했던 활동력은 이후 부분적으로 역전됐다. 주택 구매자들은 여전히 뜨겁게 경쟁하고 있지만 인벤토리가 둔해지면서 시장 가격을 지지하고 있는 형국이다. 이민자들 급락은 일시적 현상으로서 렌트 시장을 포함한 모든 가능한 위험성도 누르고 있다. 지난 2018년 하반기 이후 주택 장만 여건은 개선됐지만 여전히 매우 열악한 상황이고 취약성의 주요 요인이 되고 있다.
캘거리 시장을 보면, 지난 1년 동안 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 신규 주택과 기존 주택의 인벤토리가 더 이상 과도하지 않고 집값도 완만하게 오르고 있다. 수요와 공급 상황은 사실 빠듯한 실정이지만 단기적으로는 가격 상승을 예견해주고 있다. 렌트용 공실률이 높고 이민이 줄어들었지만 여행 규제가 풀린다면 반전될 가능성이 있다.
토론토 시장을 보면, 올해가 시작되면서 고공 행진을 보였지만 지난 봄 이후에는 활동량이 떨어졌다. 그동안 시장 상황을 빠듯하게 만들었고 집값 상승 부담으로 작용했던 리스팅 분야도 완만해졌다. 그렇지만 시장의 열기는 콘도 분야로 옮겨갔다. 이 가운데 토론토 시장에서는 감당할 수 있는 수준을 벗어난 집장만 여건이 여전히 가장 큰 취약성으로 꼽히고 있다. 인구 성장의 하락세도 위험 요소이다. <도표=RBC 이코노믹스 제공>