자영업자를 위한 모기지 프로그램 (Business-For-Self Mortgage Program)

현재 캐나다에 거주하고 있는 한인들 중 상당수가 자영업에 종사하고 있습니다. 한인들만이 아니라 캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점이나 이주 전 비즈니스 경력 등 다양한 이유로 인해 취업보다는 자영업 인수 또는 창업을 통해 개인 비즈니스를 하는 경우가 많습니다.

하지만 일반적으로 비즈니스를 운영하는 사람들은 본인의 실질적인 소득보다 적게 보고를 하는 경우가 많은데 몇몇의 대출기관에서는 이러한 상황을 이해하고 실질적인 소득에 가깝게 인정해주는 자영업자 프로그램 (Business For Self Mortgage)을 제공하고 있습니다.

은행에서 모기지 심사를 할 때, 가장 중요하게 보는 것 중 하나가 인컴, 즉 현재 소득입니다. 부채를 상환할 수 있다는 재무적인 능력을 보여주길 원하기 때문입니다. 소득을 평가 할 때, 월급을 받으시는 분들은 재직 증명서(Employment Letter)나 주급 지급 명세서(Pay Stub) 또는 Notice Of Assessment 등을 가지고 평가하게 되어 정확한 소득을 증명하여 원하는 금액의 모기지를 받을 수 있지만 자영업자 분들은 본인의 운영하는 사업체의 재무 재표(Financial Statement)나 개인 세금보고 서류(Notice Of Assessment & T1 General) 만 가지고서는 원하는 금액의 모기지를 받기 힘든 경우가 많습니다.
많은 자영업자 분들이 세무상의 이유로 세금 보고를 가능한 한 낮게 보고하기 때문인데, 은행에서는 신청자의 소득을 확인하기 위하여 본인 사업체의 재무 재표(Financial Statement)를 바탕으로 소득의 명시(State)를 허용하는데, 보고되는 소득보다 실제 소득에 가깝게 인정을 해 줍니다.

이 때 가장 중요하게 고려되는 부분이 타당성(reasonability) 입니다. 본인이 가지고 있는 사업체의 종류나 재무 재표에 명시 되어 있는 총 매출(Gross Sale)과 총 이익(Gross Porfit), 그리고 개인 세금 보고 금액을 기준으로 본인의 소득을 명시할 때, 매출 대비 소득이 은행이 납득할 만한 금액만을 소득으로 인정한다는 얘기인데, 예를 들어, 컨비니언스 스토어나 식당의 경우, 고정된 지출 비용이 있기 때문에 매출 대비 소득을 일정 금액 이하로 명시해야 하지만 미용실이나 배관공 같은 매출 대비 지출이 적은 직업 군의 경우 매출 대비 소득을 더 많이 명시해도 타당성이 있다고 간주해서 그 금액을 소득으로 인정해 줍니다.

자영업자의 경우, 은행에서는 사업체가 2년 이상 운영 되었다는 것을 요구합니다. 사업체가 오래 되었어도 본인이 인수한지 2년이 안 되었다면 은행에서는 그 사업체에 대한 수입 증명을 인정하지 않아 모기지의 승인이 거부되는 경우가 많습니다.

또, 자영업자 프로그램의 경우, 모기지 보험을 사게 될 경우, 최저 10% 이상 다운페이를 해야 하며, 모기지 보험의 가격이 월급을 받으시는 분들보다 조금 비쌉니다. 모기지 보험 없이 모기지를 얻으려면 월급을 받으시는 분들은 20% 이상 다운페이를 해야 하는 반면, 자영업자 프로그램의 경우 35%이상 다운페이를 해야만 합니다.

그 외의 은행에 따라 Corporation에 보고 되는 순수 소득(net income after tax)의 일부를 모기지 진행에 사용하는 것을 허용하는 경우도 있는데, 이 경우 최대 80%까지 모기지 승인이 가능하기도 합니다.

많은 자영업자 분들이 본인의 세금 보고가 적어 모기지 대출이 어렵다고 단정 짓는 분들이 많이 계십니다. 하지만 본인 사업체의 Gross Sale과 Gross Profit 그리고 개인 세금 보고 금액이 은행에서 원하는 금액의 모기지를 받기 위한 소득을 인정 받을 수 있다면 보고된 소득보다 훨씬 많은 소득을 인정 받을 수 있기 때문에 전문가와 상의 하셔서 철저히 서류 준비를 하신다면 충분히 모기지를 받으실 수 있습니다.

오원식 모기지
CIBC mortgage Advisor
647-668-5315
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