신규 홈오너, 팬데믹 전 홈오너보다 부채 부담 커

캐나다 신규 홈오너
“팬데믹 이전 홈오너들보다 부채 부담 커”

CMHC, “경제 완전 회복 안 됐지만 집값 계속 상승”…’모순’
“팬데믹 이후 2020년 4분기 모기지 신규 대출 가장 늘어”


캐나다 경제는 부동산 시장과 관련, 큰 모순을 안고 있다. 바로 팬데믹 속에서 1년 전과 비교할 때 경제가 제대로 완벽하게 회복하지 않은 상태이지만 주택 시장은 꾸준하게 가격이 올랐다는 점이다.
캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 이 같은 현실에 바탕을 두고 최근 모기지 대출에서 크게 벌어지는 격차를 분석했다. 새롭게 시장으로 빠져나가는 모기지 대출 데이터를 분석해서 잠재적 부채와 관련된 캐나다 주택시장 금융 체계의 취약성을 파악하겠다는 것. 주요 분석 포인트는 신규 모기지 대출의 출발점과 대출자들의 위험도, 경제적 기반 등 3가지 이다.
주요 조사 결과를 보면, 캐나다의 신규 모기지 대출자들은 팬데믹이 시작됐을 때보다도 좀더 크레딧 점수가 좋았다. 그리고 모기지 대출을 받을 수 있는 소비자들과 그렇지 않은 소비자들 사이에는 점점 더 격차가 벌어지는 것으로 나타났다. 게다가 신규 모기지의 평균 규모가 빠르게 커지면서 향후 홈오너들의 집장만 접근성에도 큰 격차가 생길 수 있을 전망이다. 마지막으로 신규 홈오너들은 현재 자신들의 소득과 비교할 때 큰 모기지 부채 부담을 안고 있다. 이는 코로나 19 팬데믹 이전에 주택을 장만한 홈오너들과 비교했을 때 나온 결과다.
이 보고서는 “코로나 19 팬데믹은 캐나다 주택 금융 환경에 큰 영향을 미쳤다. 우리는 모기지 부채가 전국적으로 불균형 상태로 커지고 있다는 점을 보고 있다. 모기지가 아닌 부채는 전국 광역 도시에서 2019년 4분기에서 2020년 2분기까지 오히려 줄었다”고 설명했다.
이 같은 맥락에서 볼 때, 모기지 대출자들의 수치는 줄어들 것으로 전망됐었다. 하지만 전체 모기지 거래 수치는 2020년 3개 분기 동안 무려 27만 여 건에나 됐다. 지난 2019년의 26만 건, 2018년의 23만 건보다도 훨씬 많은 수준이다.
게다가 신규 모기지 대출자들의 평균 크레딧 점수도 오름세를 보여주고 있다. 지난 2019년 4분기 대출자들의 평균 크레딧 점수는 770점이었지만 2020년 12월에는 773점이나 됐다. 캐나다 광역 도시에서도 비슷한 현상을 보이고 있다. 비중을 보면, 신규 모기지 대출자 가운데 크레딧 점수가 700점을 넘는 경향이 팬데믹 이후 더욱 늘었다. 지난 2019년 4분기에는 85.3%였지만 2020년 말에는 86.1%가 됐다.
반면 캐나다 경제는 아직 완전한 회복세를 보여주지 않고 있다. 주택 장만과도 밀접하게 관련된 일자리 회복세를 보면 잘 알 수 있다. 전국 광역 도시의 2019년 4분기와 2020년 4분기 사이 일자리 변화를 보면, 밴쿠버는 무려 -6만 2000여 개를 보이고 있다. 토론토에서는 -8만 여개, 오타와가 -6만 1000여 개 등이다. BC주 인근 에드먼턴도 -4만 3000여 개, 캘거리가 -5600여 개 등이다. 전국 주요 도시 중에서는 핼리팩스가 2700여 개로 조금 늘었을 뿐이다.
전국적으로 모기지가 크게 증가한 시기는 팬데믹 시작 이후에는 2020년 4분기로 파악되고 있다. 주요 광역 도시를 볼 때, 해밀턴에서는 20%, 오타와가 16%, 토론토가 14% 늘었다.