BC주 팬데믹 이후 주택시장 5대 변화 요소...

BC주 팬데믹 이후 주택시장 5대 변화 요소...

“주택시장 균형까지는 아직도 먼 일이다…인벤토리 낮아”
단독주택 수요에 지속적 영향…수요 대비 착공 비율 적어
이민자 유입 2023년까지 상승…1분기 학생 퍼밋 늘어나
“모기지 이자율이 2024년에는 4% 미만까지 늘어날수도”

요즘 부동산 시장에서는 본격적인 팬데믹 이후 주택시장에 대한 궁금증이 커지고 있다. 물론 델타 변이 바이러스를 통한 또 다른 파동의 걱정이 가시지 않고 있는 상황이다. 하지만 점진적 경제 개방이 희망찬 미래를 기대하게 만들기도 한다.

BC부동산협회는 최근 이 같은 소비자들의 궁금증에 맞춰 팬데믹 이후 주택 시장에 대한 다섯 가지 질문을 주제로 분석을 펴냈다. 여기에는 주택시장이 균형을 이루기에는 어느 정도 시간이 필요한가, 팬데믹 이후에도 추가 주택공간에 대한 수요는 계속될 것인가, 재택근무가 지속되는가, 이민 수준이 언제 정상화되고 그 이후 주택 시장에 미치는 영향은, 높은 인플레이션은 모기지 이자율의 급등으로 이어지는가 등으로 요약된다.

이 보고서는 “코로나 19 팬데믹이 BC주택시장과 경제에 상당한, 어떤 경우에는 전혀 직관적이지 않은 파장을 몰아왔다. 그래서 시황분석(Market Intelligence)를 통해 BC시장의 앞으로는 내다보고자 한다”고 의의를 밝혔다.

먼저 “시장이 균형에 도달하려면 어느 정도 시간이 걸릴 것인가”이다. 이 보고서는 “향후 2년 동안 거래가 강세를 보이면서 현재 전망으로는 균형 시장은 아직 멀리 있다”고 평가했다. 주택시장의 철칙으로는 액티브 리스팅 대비 세일즈와 주택 가격의 관계가 있다. 이 비율이 현재처럼 높다면 가격은 오르게 된다. 또 액티브 리스팅 대비 세일즈 비율은 주택거래가 강세이고 리스팅이 적어서 발생할 수 있다.

그렇지만 BC주에서는 지난 수 년 동안 액티브 리스팅이 낮아서 주택 가격이 오르는 주요 원인이 됐다. 인벤토리는 10여년래 가장 낮은 수준을 보이고 있다. 다만 각 로컬 시장마다 리스팅 규모에는 차이가 있다.

두 번째로 팬데믹 이후에도 추가 주택 공간에 대한 수요가 계속될까. 결론적으로 팬데믹은 홈바이어의 선호도와 좀더 넓고 안전하고 융통성을 발휘할 수 있는 공간에 대한 희망에 지속적인 영향을 줄 것이다. 동시에 이는 “재택 근무가 어느 정도 계속될 것인가”에도 좌우된다.

다만 각 시장의 특성을 비교할 필요는 있다. 예를 들어 단독주택 거래의 비중과 해당 지역의 단독주택 착공 비중이다. 먼저 밴쿠버를 보면, 매매 비중은 단독주택이 34%를 차지하지만 신규 착공에서 단독주택이 차지하는 비중은 18%에 불과하다. 프레이저 밸리에서도 거래 비중은 47%로 높지만 착공 비중은 33%로 낮은 편이다. BC 로어 메인랜드를 벗어난 지역도 마찬가지다. 빅토리아를 보면, 2020년 기준, 거래 비중이 51%나 되지만, 착공은 26%에 불과했다. 킬로나에서도 매매 비중은 51%이지만 거래 비중은 35%에 그쳤다.

세 번째로, 재택근무는 계속 될까. 우선 수많은 노동자들은 재택 근무를 선호하고 있다. 완전한 재택근무를 원하는 비중이 12%였다. 재택근무와 사무실 근무를 절반씩 섞는 의견에는 29%, 직장으로 완전히 복귀하는 시나리오는 20% 등으로 변화를 보였다. 이 보고서는 “재택 근무가 유지된다면, BC주 관내 소규모 시장은 정상 수준 이상의 수요를 경험하게 될 것이다. 그렇지만 바이어들의 소득은 반영되지 않을 수 있어서 해당 시장에서는 공급의 중요성이 더욱 커지게 된다”고 설명하고 있다.

네 번째는 이민자 유입 수준. 이 보고서는 BC주 이민자 수준이 오는 2023년까지 점진적으로 늘어날 것으로 내다보고 있다. 연방 정부의 목표를 반영할 때도, 2023년에는 6만 명 수준을 웃돌 수 있다는 것. 게다가 대학생들도 올 가을에는 교실로 복귀할 가능성이 커지고 있다. 백신 공급이 더욱 빠르게 확대되고 있기 때문이다. 이미 BC주는 대학 수준 교육기관 대상 학생 퍼밋이 올해 1/4분기부터 늘어나고 있다는 것. 결과적으로 콘도 시장은 내년도 이민자 수준이 영구적 상승곡선을 타기 이전부터 수요가 상당히 늘어날 것으로 기대되고 있다.

마지막으로는 인플레이션이다. 팬데믹 이후에는 5년짜리 고정 금리를 기준, 20년래 가장 낮은 하락곡선을 그리고 있다. 이 가운데 최근 캐나다 통계청의 소비자 물가 지수는 인플레이션의 상승 징후를 보여주고 있다. 지난 10여년래 가장 높은 3.5% 수준이다.

이 보고서는 “가장 지배적인 견해는 최근과 같은 인플레이션 상승이 일시적 현상이지만 향후 1년에 걸쳐 자리를 잡아갈 것이다"면서 “만약 그렇다면 경기부양 정책이 정상적으로 줄어들면서 모기지 이자율도 늘어날 수 있고 2024년에는 4% 밑까지 도달할 수 있다”고 내다봤다.

덧붙여 모기지 이자율이 4% 이상까지 오른다면 이는 인플레이션이 3% 이상 수준을 보이게 된다. 또 향후 더욱 걷잡을 수 없을 가능성마저 제기된다면 캐나다 중앙은행이 현재 예상보다 더욱 공격적으로 모기지 이자율을 인상할 수도 있다.