“미국 주택시장에서 캐나다 시장 미래…”

“미국 주택시장에서 캐나다 시장 미래…”

미국, 백신 접종 더 많고 경제 개방도 더 빨리해
“뉴욕 대도시 벌써 주민 증가…렌트 회복 기대”



캐나다와 미국 주택시장이 다함께 성공 스토리를 써 내려가고 있다. 특히 “미국이 뜨거운 시장이라면, 캐나다는 활활 타는 수준이다”는 평가가 나오고 있다. 다만 미국 시장을 면밀하게 관측하면 향후 캐나다 시장 전망에도 도움이 될 전망이다.
TD이코노믹스는 최근 캐나다와 미국 주택 시장을 비교하는 흥미로운 분석 결과를 내놓았다. 주택 가격이나 거래량 수치 모두가 미국과 캐나다의 뜨거운 주택시장을 보여준다는 것. 특히 국경을 맞닿고 있는 두 거대 시장에서는 공통적 요소도 발견되고 있다. 동시에 캐나다에서만 시장을 뜨겁게 만드는 인구 증가율 같은 요소도 도출됐다. 이는 특히 지난 2008년 시장 붕괴 우려를 떨쳐 버리는 데 일조를 하겠지만 시장에 참여하지 못한다는 두려움(Missing Out)을 만들어 낼 수는 있다는 것.
이밖에 앞으로 전망을 본다면, 캐나다 주택 시장의 역동성이 미국을 따라 갈 수 있을 것으로 기대된다. 미국 시장이 팬데믹 측면에서 볼 때, 백신 접종에서 앞서고 있고 경제도 재가동하고 있기 때문이다. 또 캐나다 시장은 기회를 놓칠 수 있다는 두려움과 투기가 증가하는 시장 여건을 고려할 때, 앞으로도 초과 성적(Outperformance)을 기록할 것으로 관측된다.
이 보고서는 “기존 주택 거래량이 미국과 캐나다 두 국가 모두 역사적 평균을 웃돌고 있다”고 분석했다. 수치로 보면, 3월까지 캐나다 주택 거래량은 2018년, 2019년 보다 평균 75%더 많다. 미국의 경우에는 13% 정도 많은 수준이다. 집값도 캐나다에서는 작년보다 32% 높고 미국도 17%나 높은 수준을 보이고 있다.
주목할 부분은 두 국가에서 모두 주택 수요가 비슷한 수준을 보이고 있다는 점이다. 수요를 가장 촉진시키는 요소는 역사적으로 낮은 모기지 이자율이다. 캐나다 중앙은행이나 미국의 연방준비제도이사회 모두 이자율을 크게 떨어뜨렸다. 다만 미국의 경우에는 일반적 모기지 이자율이 30년짜리 장기 이자율이고, 캐나다는 5년짜리라는 차이가 있다. 대출 비용은 미국에서 더욱 빠르게 떨어지게 된다.
또 다른 주요 촉진 요소는 억압된 홈오너십이다. 미국의 25~34세 연령대 홈오너십은 2020년 초반 40%를 기록, 2000년대 평균보다 7%p 정도 낮은 수준이다. 캐나다에서도 로열 르페이지의 최근 조사를 볼 때, 중심 연령대(Age Cohort)의 홈오너십은 2020년 3월 이전 40% 미만을 보이고 있어 역사적 수준보다 9%p 정도 낮은 수준.
마지막으로 미국의 백신 접종률이 캐나다를 앞서면서 이동성(Mobility Data)에서도 치고 나가고 있다. 한 연구 결과에 따르면 뉴욕과 같은 대도시에서는 벌써부터 주민들이 늘어나고 있다. 2021년 두 달 동안 나온 기록이다. 이동성 증가는 대도시의 렌트 증가로 이어질 가능성도 낳고 있다. 캐나다의 경우에는 정책입안자들이 주택 수요 냉각을 위한 조치를 취하겠지만 2022년도 이민자 수준의 강력한 회복세는 이 같은 충격을 완화시킬 것으로 전망됐다.