“밴쿠버 CMA 집값 계속 올라…거래량 후퇴 전망”

“밴쿠버 CMA 집값 계속 올라…거래량 후퇴 전망”

인플레이션 부담 예상보다 커…높은 이자율 ‘위험’
“전국 주택 착공 2023년 말까지는 안정화 기대돼”

전국 주택 시장이 지금보다는 다소 완만한 움직임을 보일 것으로 기대된다. 그렇지만 여전히 위험 수준은 높다고 캐나다 모기지주택공사(CMHC)가 분석했다.

이 보고서는 “주택 거래와 가격 상승세는 2020년도의 지속 가능하지 않았던 수준에서 벗어나 완만해지겠지만 여전히 높은 수준을 보이게 된다. 경제 성장률과 캐나다의 일자리 회복이 기대되기 때문”이라고 설명했다.

전국적 수준에서 볼 때, 주택 매매 속도는 최근 고점에서 완만해진다. 매매 성장률이 둔해지면서 가격 상승률도 완만해진다는 것. 렌트 수요도 이민이 회복되면 반등할 것이다. 그렇지만 공실률은 최근 몇 년 동안과 비교할 때 조금 높을 듯.

주택 착공도 2023년도 말까지는 가족 결성 수준에 맞춰 안정될 것으로 관측됐다. 다만 이 보고서는 “주요 시장에서 경제 회복의 정확한 시기와 속도는 매우 불확실하고 전망도 여전히 위험이 따른다”고 평가했다. 예상보다 느린 백신 배포도 팬데믹을 연장시킬 수 있다. 또 예상보다 강한 인플레이션 부담도 향후 모기지 이자율 상승으로 연결 될 수 있는 상황이다.
전국 주요 도시들도 전반적 흐름은 비슷하지만 조금씩 차이는 있다.

▲밴쿠버(Vancouver CMA)
밴쿠버는 집값이 여전히 오를 것이다. 캐나다의 관문도시(Gateway City)로서, 국경 봉쇄는 마찬가지로 밴쿠버의 주택 시장에 큰 타격을 주었다. 가장 큰 혼란스러운 점은 여전히 밴쿠버에 정착하는 사람들이 젊다는 점을 고려할 때, 렌트 주민 비중이 적다는 점이다. 집값은 오를 전망이다. 주요 요인은 정부의 지원과 낮은 이자율 때문에 가계 예산이 좋은 상태라는 점이다. 덧붙여 밴쿠버의 바이어들은 비교적 코로나 19 팬데믹의 경제적 타격을 덜 받았기 때문이다.

밴쿠버 주택 가격이 이처럼 높게 되면, 매물용 집이 부족하다는 말이 된다. 매물 부족은 바로 시장의 성장률을 제한 할 수 있다. 가격이 올라가면서 적은 규모의 바이어들이 거래를 진행할 것이다. 따라서 현재 거래 수준은 장기적으로는 평균 거래 수준으로 후퇴하게 된다.

특히 이 보고서는 집값이 오른 상황은 좀더 개발할 수 있는 사이트를 만들어 내는 연쇄 반응을 낼 것으로 내다봤다. 즉 과거 5년 동안 높은 상태를 유지했던 주택 착공 수준이 계속될 수도 있다는 의미가 된다.

▲광역 토론토(Greater Toronto Area)
광역 토론토 주택 거래와 가격 성장세를 2021년에도 강세를 유지하다가 2022년에는 둔해질 전망이다. 전체 주택 착공은 점진적으로 늘어난다. 사전 건축 세일이 많기 때문이다. 특히 아직 땅도 파지 않은 콘도 시장에서 이 같은 현상이 나타나고 있다.
재판매 주택 거래 성장세도 올해는 강세를 유지한다. 그렇지만 홈 바이어들이 모기지 이자율 상승과 기록적 수준의 집값 상승세에 적응하면서 주택구매 속도에도 변화가 생긴다. 국경이 새로 개방되고 높은 수준의 이민자 유치 목표를 맞추게 되면 렌트 수요도 회복될 것이다.

▲캘거리(Calgary CMA)
올해 캘거리 시장은 재판매 성장률과 신규 주택 건축이 완만해진다. 일반 경제 및 오일 시장의 안정화는 앞으로 팬데믹 규제가 완화될 때, 일자리 확대와 가까운 미래 이민 확대로 연결, 단기 주택 수요를 확대시킬 수 있다. 주택 착공도 2021년에는 상승곡선을 그릴 전망이다. 신규 단독주택의 수요가 강하기 때문이다. 그렇지만 이 같은 흐름도 2023년에는 완만해질 수 있다. 미분양 콘도 물량이 많기 때문이다.

주택 재판매 활동도 지난 2020년 연말에 보여줬던 흐름이 계속되면서 올해도 높은 수준을 유지한다. 모기지 이자율이 여전히 낮기 때문이다. 경제 여건과 일자리도 이 같은 주택 시장 흐름을 지지해나갈 것이다. 하지만 이자율이 2022년과 이후 오르게 된다면 재판매 활동도 완만해질 것이다. 캘거리의 일자리와 인구 이동이 회복된다면 렌트 유닛 수요도 촉발되면서 공실률을 낮출 수 있다.

이밖에 에드먼턴 주택 시장도 오일 가격 상승과 경제 기반의 개선으로 상승 곡선을 그릴 전망이다. 주택 착공은 2021년 오름세이겠지만 2022년과 2023년에는 완만해질 수 있다. 이자율이 오르기 때문이다. 높은 주택 가격도 2021년에는 계속 이어지겠지만 2022년과 2023년에는 둔화될 수 있다.