캐나다 주택시장에서 주민 이동과 집값 관계…

캐나다 주택시장에서
주민 이동과 집값 관계…

“2015-2019년 밴쿠버, 토론토 집값 급등은…
높은 이민자 유입과 무반응 시장공급 때문에”
 
사람의 이동은 주택 시장에서 수요와 직결된다. 최근 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 캐나다 주택시장에서 수요의 핵심 동력(Fundamental Drivers)은 바로 ‘이주’ 현상이라고 평가했다. 특히 요즘처럼 주택 수요가 이 같은 시장 변화에 반응하지 않을 때는 집값마저 요동치게 만들 수 있다는 분석이다.

이 보고서는 2002-2019년도 데이터를 기반, 주민 이동과 주택 가격의 관계를 분석했다. 캐나다에서 인구가 가장 밀집된 대도시가 주요 분석 대상이다. 연구자들은 주민 이동과 주택 공급의 반응적 측면을 들여다 본 결과 가격 변화 현상을 파악했다. ‘주민 이동’ 요인을 해외 유입과 ‘국내 이동’, ‘같은 주 내 이동’ 등 세 가지 측면에서 구분했다. 대부분의 기존 연구가 해외 이민자의 유입에 초점을 맞춘 것과는 차이가 있다.

구체적으로 보면, 지난 2015-2019년도 밴쿠버와 토론토 집값의 급격한 상승은 두 가지 요인에서 비롯됐다. 높은 해외 이민자 유입과 시장에 반응하지 않았던 공급이었다. 이것은 또한 해당 주에서 발생했던 국내 주민 이주의 촉진제가 되기도 했다. 

이 보고서는 “주민들의 이동은 특별한 상황에서는 주택 시장의 상황 변화에 반응을 하기도 하고 변화에 기여를 하기도 한다”면서 “밴쿠버와 토론토에서 주민들이 크게 빠져나가면서 해당 주 권역 내 다른 곳에서는 상당한 가격 상승 부담으로 작용했다. 특히 광역 도시 인근 지역이 그랬다”고 평가했다.

특히 밴쿠버와 토론토의 주택 시장 상황은 주변 대도시(CMAs)까지 영향을 주면서 BC주와 온타리오의 소규모 인구 센터 지역까지 주민들이 많이 이주하는 현상을 초래했다는 것. 다만 이번 연구에는 2020년 자료가 포함되지 않았다. 따라서 팬데믹이 주민 이동에 초래한 영향을 향후 분석 대상이다. 그렇지만 원격 근무가 늘어나면서 마찬가지로 대도시 주변 소규모 인구 밀집 도시 지역에 가격 상승 부담을 낳을 것으로 기대되고 있다.

눈 여겨 볼 부분 가운데 하나는 바로 해외 유입 이민자들이 전국적으로 좀더 고르게 퍼져나갔다는 점이다. 물론 대부분 이민자들은 밴쿠버와 토론토, 몬트리올, 캘거리, 에드먼턴 등 주요 대도시에 밀집됐다. 그렇지만 그 비중은 2002년 88%에서 2019년에는 68%로 크게 떨어졌다. 다른 측면에서는 캐나다 6대 도시를 제외한 나머지 도시에서 해외 이민자 증가 속도가 대도시보다는 더 빨랐다는 의미다.

여기에는 다양한 요인이 영향을 주고 있다. 먼저 대도시의 높은 집값도 한 몫을 한다. 덧붙여 각 주에서 실시하고 있는 주 정부 이민(PNP)와 소규모 도시에서 시행하고 있는 대학수준 교육 기관의 신규 캠퍼스 개설 등도 있다.