“특급 강세 캐나다 주택시장 위험 없지는 않다”

“특급 강세 캐나다 주택시장 위험 없지는 않다”
집장만 여건, 캐나다 전국 포함, 밴쿠버, 토론토 ‘적색’
이민자 유입 적어 향후 주택 수요 영향…실업률도 이슈


캐나다 주택 시장이 2021년 시작부터 뜨거운 흐름을 보이고 있다. 경제적 측면에서 보면 주택 시장은 호황을 누리고 있는 셈이다. 그렇지만 일반 경제와 달리 주택 시장은 수치만 높다고 마냥 즐거워할 수가 없는 게 현실이다.
RBC이코노믹스는 최근 보고서를 통해 “특급 강세를 보인 주택 시장도 위험이 전혀 없는 것은 아니다”라는 평가를 내리고 있다. 캐나다 주택 시장의 건강을 체크하는 올해 첫 보고서이다.
이 보고서에 따르면 코로나 19는 캐나다 주택시장으로서는 크게 두려워해야 할 아마겟돈이 아니었다. 전례없는 정부의 지원과 금융기관은 도움에 바닥까지 간 이자율은 부동산 가치를 제대로 유지했다.
그렇지만 단기적으로 가장 우려되는 분야는 시장의 과열(Overheating)이지 가격 폭락은 아니었다. 특급으로 강한 주택 수요는 전국적으로 순식간에 인벤토리를 말려버렸다. 홈바이어들 사이 경쟁은 심지어 작은 도시에서도 매우 강해 낙오될 수 있다는 두려움마저 자리잡고 있다. 이 같은 역학작용은 자주 스스로 집값을 강화시키는 흐름으로 이어진다는 것.
세 번째로 주택 시장에서 이자율 상승의 위험은 늘었다. 물론 경제가 기대를 초과했을 경우이다. 예외적으로 낮은 이자율은 현재 시장에서 힘있는 순풍을 불고 있다. 이 같은 바람은 만약 경제 회복이 인플레이션 공포를 일깨운다면 순식간에 방향을 바꿀 수 있고 이자율 상승을 초래하게 되기 때문이다.
게다가 전국적으로 뜨거운 부동산 시장에서는 정부의 정책적 개임 가능성도 늘어나고 있다. BC주에서는 지난 2016년, 온타리오는 2017년에 정책입안자들이 시장 안정화와 가계 금융 위험 부담을 안기도 했다. 주택 가격 상승 흐름이 솟구쳐 올랐기 때문이다.
게다가 요즘과 같은 이민의 하락세가 계속된다면 주택 수요에도 브레이크 작용을 할 수 있다. 요즘 같은 이민자 유입 감소세는 캐나다의 대형 도시의 렌트 시장을 넘어 퍼질 수 있다. 콘도 시장도 역시 취약하다. 덧붙여 오랫동안 지속돼 온 노동시장 약세가 위험요인이 된다. 높은 실업률은 정부의 지원 프로그램보다 더욱 오래 지속될 수 있고 잠재적으로는 주택 수요를 꺾을 수도 있다.
팬데믹은 여전히 캐나다 주택 시장에 위협적 존재이다. 새롭게 확산되고 있는 변이 바이러스는 경제를 흔들 수도 있다. 전국 주요 도시에서는 집장만 여건마저 나빠지고 있다. 밴쿠버와 토론토 등지의 높은 주택 소유비용은 캐나다 주요 시장의 취약점이다. 콘도 시장의 건축 강세는 과잉공급의 사인이 아니다. 하지만 밴쿠버와 토론토, 몬트리올 등지의 높은 아파트 건축 수준은 장기적으로 시장 흡수 이슈가 될 수 있다. 다만 단기적으로는 미판매 인벤토리가 적기 때문에 위험요소를 제한하는 측면도 있다.
캐나다 주택 시장의 주요 지표만 보면, 집장만 형편은 캘거리에서 녹색으로 여전히 좋은 수준을 유지하고 있고 몬트리올은 역사적 보통 수준을 조금 넘어선 수준이다. 반면, 캐나다 전국은 물론, 밴쿠버와 토론토는 여전히 ‘위험’ 수준이 적색 경보가 울린 상태이다.