캐나다 주택시장 “공간을 향한 경쟁…”

캐나다 주택시장 “공간을 향한 경쟁…”

“거래 팬데믹 수렁에서 벗어나”…2월보다 20% 늘어
억압된 수요, 낮은 이자율, 정부의 가계 소득 지원 등
“주택 재판매 시장 강세는 단기적으로 지속 안될 듯”


팬데믹 시대를 살아가는 캐나다. 주택 시장에 대한 질문은 전국 곳곳에서 다채롭게 쏟아지고 있다. 이 가운데 TD이코노믹스가 질의응답 형식으로 시장 전망을 내놓아 주목을 받고 있다. 전국에서 주민들이 “공간을 향한 경쟁(Race for Space)”를 벌이고 있다는 평가도 내놓았다.
먼저, 캐나다 주택 거래는 팬데믹 기간 동안 어떻게 음침한 시기를 무색하게 만들었을까. 결과적으로 이 보고서는 전반적으로 캐나다 전국 주택 거래는 팬데믹의 수렁에서 벗어났다는 평가를 내놓았다. 그 과정을 보면, 지난 3월 중순과 4월 경제 셧다운에 들어가면서 전국 주택 시장 활동은 크게 후퇴했다. 바이어들과 셀러모두 시장에서 한 발 물러났다. 역대 봄 실적 최저를 기록한 이후, 세일즈는 8월들어 230%라는 기록적 수준으로 치솟았다. 이처럼 브이(V)자 형태의 회복을 보였고, 2월 팬데믹 이전 수준의 20% 정도를 웃돌았다.
TD이코노믹스 측은 사실 캐나다 주택 거래가 올해 3분기에 16만 5000유닛 수준이 될 것으로 내다봤다. 이전까지 기록을 20% 정도 앞서고 연간 분기 대비 기록에서도 1300% 수준이다. 여기에는 봄 시장에서 보여줬던 억압된 수요. 일자리 손실의 왜곡. 역대급 낮은 이자율 등이 한 몫을 하고 있다는 평가. 정부의 지원 프로그램도 가구당 소득을 지지해줬다. 이 기간 동안 공급은 후퇴했다.
다음으로 가장 집중 조명을 받는 분야는 주택 가격의 전망이다. 지난 4월 대규모 하락세를 보인 후 집값은 빠르게 뜨거워지고 있다. 지금은 실속 없이 지난 2월 팬데믹이 경제를 타격하기 전처럼 두 자릿수 상승세를 보이고 있다. 결과적으로 8월에는 기록적인 60만 달러를 보였다. 지역 별로 보면, 전국 각 지역에서 플러스 상승세를 보이고 있다. 특히 8월에는 10곳 가운데 6곳에서 두 자릿수 상승세다. 전년대비로 볼 때, 앨버타가 가장 둔화된 모습을 보인다. 하지만 이곳도 집값은 전년대비 5.3% 늘었다.
여기에는 다양한 요인이 있다. 먼저 거래가 늘었다는 점. 다음으로 리스팅도 반등했지만 세일즈를 따라갈 수 있는 수준이 아니다. 결과적으로 시장이 빠듯해지고 있다는 것. 마지막으로 매매되는 주택의 구성요소이다. 이는 주택 선호도에 변화가 생기고 있다는 점을 의미한다.
세 번째 질문은 바로 주택 선호도에 대한 것이다. 즉 캐나다인이 현재 도시를 떠나 시외곽으로 벗어나고 있는지에 대한 평가다. 결과적으로 가치가 낮은 콘도보다는 비싸더라도 단독주택으로 향하는 트렌드가 집값을 올려놓고 있다. 만약 단독주택 거래량이 지난 4월 이후 콘도처럼 비슷한 수준으로 회복했다면 주택 중간 가격은 8월 토론토와 밴쿠버에서 지금보다 1% 낮았고 프레이저 밸리에서는 3%가 낮았을 것이라는 분석. 더욱이 밴쿠버와 프레이저 밸리는 각각 전년대비 평균 집값이 MLS 벤치마크 값보다 4%p~8%p 정도 높았다. 반면 토론토에서는 이 격차가 9월 2.5%p였다.
마지막으로 “재판매 주택 시장의 힘은 앞으로도 계속될 것인가”이다. 이 보고서는 “단기적으로 볼 때 그 해답은 그렇지 않다(Unlikely)이다”고 말하고 있다. 주택 시장과 경제, 일자리 시장의 큰 단절에 이 현상이 지속하지 않을 수 있다는 것. 즉 팬데믹의 지속된 영향을 고려할 때, 일자리의 기본 토대가 지금보다 개선되는 것보다는 주택 시장이 더 완만해질 수 있다는 것이다.