코로나 19 주택시장평가에 미치는 영향

코로나 19 주택시장평가에 미치는 영향

정부 소득 지원…“장기, 영구적 가처분소득 과대평가”
“수많은 가구 임시 소득 지원…집장만은 장기적 결정”

주택 장만은 장기 플랜이다. 그렇지만 코로나 19 팬데믹 속에서 수많은 캐나다인이 단기적인 재정 긴축 상태를 겪고 있다. 이 같은 불균형이 주택 시장과 집값에 어떤 영향을 미칠 것인가는 아직 현재진행형이다.

이 가운데 캐나다 모기지주택공사(CMHC)가 코로나 19가 CMHC의 주택 시장 평가(Housing Market Assessments)에 미치는 영향에 대한 분석을 내놓아 관심을 모으고 있다. 올해 세 번째 주택 시장 보고서가 가장 처음으로 내놓은 화두는 바로 주택 시장의 장기적 안정성에 대한 우려다.

전례 없는 코로나 19 팬데믹 위험 탓이다. 이 보고서는 주택 시장에 상당한 수준의 불균형이 있는가 여부를 판단하기 위한 여러 지표를 사용했다. 여기에는 집값은 물론, 가계 소득과 모기지 이자율, 공실률이나 리스팅 대비 세일즈와 같은 주택 시장 지표도 있다.

먼저 이 보고서는 “우리는 주택 시장에서의 불균형을 전에도 보았다”고 전재했다. 캐나다는 지난 1980년대 후반과 2008/2009년에도 상당한 불균형 시장을 경험했다. 이 같은 불균형 위험성을 체크하기 위해서 주택 시장 평가 보고서는 이면에 흐르는 데이터에 집중하고 불균형이 시간이 지날수록 커질 수 있다는 점을 염두에 뒀다. 덧붙였다.

주택 시장과 시장을 이끌어가는 기본요소와의 역사적 관계가 아주 많이 변하지는 않는다는 과제를 전재로 했다.
먼저, 단기적으로 볼 때, 코로나 19 팬데믹은 비즈니스 하는 방식을 바꾸었다. 팬데믹의 영향력은 즉각적으로 나타나 정부가 대면 활동을 빠르게 줄였다. 주택 거래는 하루 만에 거의 사라지는 결과도 낳았다.

바로 주택 시장의 비즈니스 관행이 바뀐 것. 이로써 집값이 현재 주택시장에서 실제 일어나고 있는 신호를 제대로 주고 있는가 여부에 대한 판단도 어렵게 하기도 했다. 가장 큰 우려는 팬데믹으로 갑작스러운 소득 손실이 생겼다는 점이다. 정부는 다양한 지원을 통해 소득 지원에 나섰다. 도 임시적으로는 가처분 소득 수준을 지원하는 효과도 나았다.
그렇지만 이 보고서는 “우리는 수많은 가정이 임시 소득을 받고 있지만 주택 구매 활동은 장기적 수요에 기반하고 있다는 점을 알고 있다”고 전재했다.

캐나다 각 가정은 주택에 대한 결정을 할 때 자신들의 예상된 지출과 장기적 소득 수준에 기반하게 된다. 여기에는 임시적인 우발적 소득을 포함하지 않는다. 라이프사이클에는 각 가정의 장기적인 수요를 의미한다. 결과적으로 캐나다 광역 도시(CMA)에서 보여지는 소득의 다수는 임시적인 것이었다.

즉 장기적 주택 시장을 지원하지 못하는 것. 가처분 소득이 주택 구매의 근간을 형성하지만 임시 소득마저도 가처분 소득으로 분류되기 때문이다. 즉 장기적이고 영구적인 가처분 소득 수준이 과대평가된다는 것.

결과적으로 올해 2/4분기에 나왔던 과대평가(Overvaluation)에 제대로 평가되지 않았다. 비록 전국 각 가정의 가처분 소득이 높고 일부 가정에서는 장기적 주택 구매 결정을 하는 데 확신을 갖고 있지만 이 같은 확신은 팬데믹 2차 파동으로 이어질 경우 떨어질 수 있다는 것.

이 보고서는 “이 같은 이유에서 캐나다 모기지 주택공사는 여전히 주택 시장의 장기적 안정성에 우려를 갖고 있다. 특히 요즘과 같은 불확실성과 걱정의 시대에는 더욱 그렇다. 현재는 상당한 단기적 위험요소가 있다. 그렇지만 경제가 회복한다면 전통적으로 기저에 흐르는 경제 관계들이 다시 본 모습을 드러내고 주택시장평가의 가치는 회복될 수 있다”고 설명했다.