밴쿠버, 토론토 주택착공, 일자리 창출 못 미쳐

밴쿠버, 토론토 주택착공, 일자리 창출 못 미쳐
신규 일자리 2015~2019 연 12만…착공 2002이후 제자리


인구가 늘어나면 주택을 포함한 다양한 사회 기능이 발맞춰 증가하기 마련이다. 그런데 최근 프레이저 연구소(Fraser Institute)의 조사에서는 캐나다의 대도시에서 주택이 일자리 창출 수준에 못 미치고 있는 것으로 나타났다.
이 보고서에 따르면 밴쿠버와 토론토의 경우에는 전국 인구의 25%를 차지하고 있다. 또 2015~2019년 사이 신규 일자리 창출 12만 개를 기록하기도 했다. 하지만 이 기간 동안 새롭게 착공된 신규 주택의 경우에는 연간 5만 7000건에 불과하다. 이 비중은 특히 지난 2002년 이후 크게 변하지 않은 것으로 나타났다. 그만큼 신규 주택 공급 물량이 부족하다는 의미가 된다. 이는 한편으로는 두 대도시에서 꾸준하게 벌어지고 있는 집값 상승에도 관련된 것으로 풀이되고 있다.
먼저 일자리를 보면, 지난 2001~2019년의 경우 토론토의 일자리 상승률은 37.7%를 기록했다. 또 전국 일자리 상승률에서 차지하는 비중은 23.2%나 된다. 인근 오샤와의 경우에도 일자리는 41.8%나 증가했다. 하지만 이곳이 전국 일자리 상승에서 차지하는 비중은 1.6%에 불과하다. 그만큼 토론토의 영향력이 크다는 점이다. 특히 2015~2019년 사이에는 토론토의 일자리 증가율이 9.9%에 불과했지만 전국 2015~2019년 사이 일자리 상승률에서 차지하는 비중은 오히려 28.4%로 훨씬 높은 비중을 보이기도 했다.
밴쿠버도 예외는 아니다. 2001~2019년 사이 일자리 상승률은 42.1%를 기록했다. 수치로만 본다면 애버츠퍼드-미션의 일자리 상승률 40.3%로 눈부실 정도이다. 그렇지만 전국 일자리 상승률에서 차지하는 비중을 본다면 밴쿠버는 2001~2019년 사이 10.6%를, 애버츠퍼드-미션은 0.7%로 미약하다. 그만큼 밴쿠버의 비중이 높다는 것. 2015~2019년 사이도 마찬가지다. 밴쿠버의 일자리 상승률 비중은 이 기간 13.5%를 기록했다. 전국 일자리 상승률에서 차지하는 비중은 무려 15.8%로 더 높았다.
그렇다면 이곳 두 시장은 주택시장의 수요에는 어떻게 반응했을까? 한마디로 밴쿠버와 토론토의 주택 가격은 2010~2019년 사이 거의 두 배나 뛰었다. 이 수치는 오타와와 몬트리올 등 다른 도시에서 상승률을 훨씬 앞서는 속도다. 오타와와 몬트리올에서 집값 상승세는 밴쿠버와 토론토의 절반 수준이다. 캘거리와 에드먼턴의 경우에는 밴쿠버와 토론토의 1/8 도는 1/10 정도 수준에 불과했다.
렌트용 주택의 공실률도 관건이다. 밴쿠버와 토론토는 이미 2010년대부터 낮은 수준을 보였다. 2%에서 1% 수준이다. 그만큼 렌트용 주택이 부족하다는 의미. 이 보고서는 “빠른 주택 가격 상승과 렌트 공실률의 하락은 이곳 두 대도시에서 지난 10년 동안 주택 수요 상승세를 제대로 반영하는 데 어려움이 있다는 점을 보여준다”고 평가했다.
특히 이곳 두 대도시의 주택 공급 측면을 보면, 밴쿠버(Vancouver CMA)의 경우 지난 2010~2014년 사이 연간 공급량이 1만 8000건, 2015~2019년에는 연간 2만 5000건으로 늘었다. 특히 토론토의 증가세도 앞섰다. 그렇지만 일자리 창출 속도는 더욱 드라마틱했다. 즉 이미 빠듯한 렌트 공실률까지 고려할 때 주택 가격의 빠른 상승세로 연결된 것이다. 최근 캐나다의 일자리 상승 속도는 비교적 큰 상승곡선을 그리지 않고 있다. 평균 상승률이 연간 15만 2000건이다. 또 주택 착공도 연간 14만 8000건으로 비교적 제자리 걸음을 하고 있다.