캐나다 부동산 “시장위기 완화중”

캐나다 부동산  “시장위기 완화중”



밴쿠버 시장 바닥 쳐…수요-공급 균형 전망

캘거리-콘도 물량 많아 ‘이슈’…시장 반등중





캐나다 주택시장은 다양한 기관들이 다채로운 분야에서 꾸준하게 평가와 분석을 내놓고 있다. RBC도 주기적으로 시장 건강 상태(Canadian Housing Health Check)를 확인하고 보고서를 내놓고 있다. 그런데 집장만 여건을 볼 때 위험 경고가 주요 도시에 내재하고는 있지만 최근에는 그 위험성이 다소 완화된 것으로 평가된다.

이 보고서는 먼저, 전국적으로 갑작스러운 시장 하락 위기는 적어졌다고 평가했다. 잠정적으로 안정세와 반등의 징조가 다수 시장에서 대두되고 있다는 것. 이로써 이미 낮아진 시장의 전면적인 급락(향후 12개월 동안) 가능성은 더 낮아졌다.

다수 로컬 시장에서 긍정적 신호가 나타나고 있다. 수요-공급 조건이 개선되면서 캐나다 중부에서는 가격 하락세를 유도하고 있다. 캘거리도 여기에 포함되지만 밴쿠버는 아직 아니라는 평가다. 토론토는 가격이 완만하게 회복중이다. 몬트리올은 여전히 굳건하지만 아주 긍정적 신호를 보여주고 있다.

이자율에 따른 위험성은 낮아졌다. 올해가 시작되면서부터 장기 이자율은 눈에 띄게 떨어졌다. 금융시장들은 캐나다와 미국의 중앙은행이 정책 이율을 낮출 것으로 기대하고 있다. 좀더 유리한 이자율 전망이 나오면서 전국적인 위험 평가에도 영향을 주고 있다. 특히 주택 가격이 높은 밴쿠버와 토론토 두 곳 시장이 그렇다는 분석이다. 

이밖에 정부 정책 적응 움직임은 여전히 진행형이다. BC시장은 특히 주 정부는 물론 시 자치단체로부터 시작된 정책적 긴축과도 씨름중이다. 장기적으로 볼 때 이 같은 긴축된 모기지 및 주택 관련 정책은 전반적 시장 위험성을 줄여나갈 것으로 기대된다.

하지만 집장만 여건은 전국 주요 시장에서 여전히 위험 요소가 되고 있다. 특히 밴쿠버와 토론토에서 주택을 소유하기 위한 비용은 너무나 높다. 몬트리올도 캐나다 다른 주요 시장과 비교할 때 최대 취약 지역에서 빼놓을 수 없는 곳. 다만 노동 시장이 건전하게 운영되고 있어 대부분 시장을 뒷받침해준다는 점은 고무적이다. 이 가운데 콘도 건축 강세도 아직까지는 전국적으로 공급 과잉의 징후를 보일 정도는 아닌 것으로 평가됐다.

▲주요 시장 분석

밴쿠버: 다채로운 정부 정책으로 시장이 상당히 냉각됐다. 부동산 가치는 하락하고 있고 단기적으로는 계속 이 흐름이 이어질 전망이다. 그렇지만 잠정적으로는 시장 활동량이 사이클 바닥에 다다른 것으로 관측됐다. 좀더 균형 잡힌 수요-공급 조건이 결국 가격을 안정시켜 나갈 것이다. 다만 최근 시장이 개선됐음에도 집장만 여건(Affordability)은 여전히 위기 수준이다. 어포더빌리티는 시장 취약성의 가장 큰 요소가 되고 있다.

토론토: 이곳 시장은 점진적으로 회복중이다. 수요-공급 조건이 균형을 이뤘다. 경제 및 인구통계학적 근간이 강세를 보이고 있다. 거의 기록적인 콘도 건축은 더 이상 위협거리가 안 된다. 과잉공급(Overbuilding)의 징조가 적기 때문이다. 감당 수준을 초과하는 집장만 여건(Overstretched Affordability)이 최대 이슈이자 가장 큰 위험 요소(Vulnerability)이다.

캘거리: 시장 반등의 초기 증상들이 나타나기 시작했다. 주택 거래가 최근 몇 개월간 늘었다. 가격 하락세는 둔화됐다. 에너지 분야의 불확실성은 계속 구매자들의 확신에 영향을 주고 있지만 점진적으로 개선되고 있는 일자리 시장이 도움이 될 것으로 기대된다. 콘도 인벤토리가 여전히 많아 사회적 이슈가 되고 있다.