‘연소득 대비 집값’ 밴쿠버 세계 3위, 뉴욕·런던보다 월등히 높다

밴쿠버 12.3배 vs. 뉴욕 7배, 런던 8.1배, 지난 16년 동안 1~3위



‘밴쿠버 12.3배, 런던 8.1배, 뉴욕 7배, 시애틀 6.7배’

주택 가격의 거품을 측정하는 대표적인 추산 방법인 ‘연소득 대비 주택가격 비율’(PIR, Price to Income Ratio)로 비교해본 밴쿠버와 미국·영국 주요 도시의 주택 가격 수준이다. 이는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 해당 지역 중간 가격의 주택을 구입하는 데 소득을 한푼도 쓰지 않고 모았을 때 소요되는 햇수를 말해준다.

세계 주요 도시의 집값 거품 정도를 추정하기는 것은 쉽지 않다. 집값 거품은 값이 오를 것이라는 기대심리가 확산되면서 주택의 ‘내재가치’(주택 소유로 미래에 얻을 수 있는 편익)를 초과해서 형성된 가격을 말한다. 내재가치를 구하려면 소득, 교통, 학군, 이자율 등의 변수들이 집값에 미치는 영향을 측정해야 한다. 그런 만큼 거품의 정도를 정확히 계산하기는 어렵다. 따라서 전문가들은 한계가 있지만, 집값이 소득이나 임대료에 견줘 얼마나 높은지, 과거 추세에서 얼마나 벗어났는지 등을 보고 거품 여부를 판단한다.

PIR는 국제적으로 상당히 많은 기관들이 채택하고 있는 추산 방법이다. 그래서 각국의 집값 거품 정도를 비교할 때 유용하다. 전문가들은 이 비율의 적정 수준을 보통 3~5배 정도로 본다. 물론 소득 수준이 높은 지역이라면 이보다 높을 수 있다. 그래도 이 비율이 10배를 넘으면 과도하게 상승했다고 판단한다. 즉, 거품일 가능성이 높다는 것이다.

시장조사업체 데모그래피아 인터내셔널이 6월 발표한 2023년 3분기 기준 PIR 조사 결과에 따르면 홍콩이 16.7배로 가장 높았다. 사실상 도시 국가인 홍콩을 제외하면 10배 이상을 나타낸 도시는 호주 시드니(13.8배), 밴쿠버(12.3배), 미국 산호세(11.9배), 로스앤젤레스(10.9배), 호놀룰루(10.5배) 여섯 곳뿐이었다. 이어 호주 멜버른(9.8배), 미국 샌프란시스코(9.7배) 등 순이었다. 주택 가격이 높기로 악명높은 뉴욕은 17위(7배), 영국 런던은 19위(8.1배)였다. 밴쿠버와 이웃한 시애틀은 6.7배였다.

이번 결과만 놓고 보면 밴쿠버의 소득 대비 주택 구매력은 악화일로를 걷고 있다. 캐나다 통계청이 제공하는 주택가격과 도시가구의 소득 통계를 토대로 이를 산정해보니, 밴쿠버의 PIR은 8년 전인 2015년 10.8배 수준에서 맴돌다가 집값이 폭등했던 펜데믹 기간을 지나 2024년에 12배를 넘어섰다. 보고서는 밴쿠버의 PIR은 16년 동안 세계 1~3위를 맴돌고 있으며, 이 같은 PIR 악화 현상은 주변 도시인 프레이저밸리, 칠리왁, 켈로나와 밴쿠버 아일랜드 등으로 확산하고 있다고 설명했다. 더욱 암울한 사실은 이 같은 주택 가격이 하락할 기미를 보이고 있지 않다는 점이다. 이민으로 인한 인구가 급증하면서 수요가 당분간 꺾일 가능성이 적다는 것이 전문가들의 중론이다.

이런 현상은 비단 밴쿠버에서만 나타나고 있는 현상이 아니다. 이번 조사에 포함된 캐나다 6개 도시 중 4개 도시(밴쿠버, 토론토, 몬트리올, 오타와)는 PIR이 ‘심각’ 수준으로 평가했다. 이 범주에서 벗어난 도시는 캘거리와 에드먼튼 뿐이었다. 가장 큰 원인으로는 인구 증가로 인한 수요 급증과 이를 채우지 못하고 있는 공급이 꼽혔다.