새 모기지 스트레스 테스트 “단기적 수요 촉진…”

새 모기지 스트레스 테스트 “단기적 수요 촉진…”  
주간 5년 고정 이율 중간값 + 2%...4월 6일 발효“소득 10만불 가정 대출규모 1만 3천불 더 늘어”
연방 정부가 모기지 스트레스 테스트(Mortgage Stress Test)에 변화를 줬다. 오는 4월 6일부터 발효되는 새 개정안에 대해서 벌써부터 관련 부동산협회는 물론, 금융계에서도 분석이 나오고 있다. 해당 기관들의 발표 내용을 토대로 개정 모기지 스트레스 테스트가 가져올 변화 양상을 점검해본다.
먼저, 캐나다 부동산협회는 “새 벤치마크 레이트(Benchmark rate)가 모기지 보험가입자들의 최소 자격 요건 이율(Minimum Qualifying Rate) 결정에 사용된다”고 설명했다. 또 오는 4월 6일부터 발효된다. 이는 5년 고정 모기지 이자율의 주간 중간값에 2%가 더해진다.
캐나다 모기지 트렌드는 구체적인 예를 들기도 했다. 즉 현재 스트레스 테스트 규정아래에서는 20% 에쿼티 미만인 경우, 현재 6개 대형은행의 정책고시율(5년짜리)를 바탕으로 이자율이 5.19%가 되겠지만 새 규정이 지금 바로 적용된다면 이자율이 4.89%가 된다는 분석도 내놓았다.
캐나다 부동산협회는 “최근 뱅크 오브 캐나다의 5년짜리 벤치마크 레이트(Benchmark Rate)와 대출자들의 실제 계약 이자율(Contract Rates)의 격차가 넓어지고 있다. 즉 벤치마크 레이트가 최신 시장에서는 반응이 늦다는 점을 보여준다”고 평가했다.
이 부동산협회의 보고서에 따르면 연방 재무부는 지난 2016년 10월 처음으로 모기지 보험 가입자 대상 스트레스 테스트를 도입했다. 2017년에는 금융감독원(OSFI)가 B-20 가이드라인을 업데이트 하면서 모기지보험 미가입자들에게 2018년 1월부터 스트레스 테스트를 받도록 했었다. 캐나다 부동산협회의 데이터를 보면, 2018년 주거용 유닛의 1인당 판매가 2001년 이후 가장 낮은 수준을 보였고 2019년의 판매량도 두 번째 최악의 결과를 내놓기도 했다.
이를 두고 제이슨 스티븐 회장은 “리얼터들은 잠시 시장에서 벗어나 있는 잠정적 홈오너와 규제된 시장에서 규제가 덜 한 곳으로 옮겨가는 대출자들을 대신해서 스트레스 테스트의 변화를 찬성한다. 부동산 시장은 전국적으로 완화가 필요하다”면서 “우리는 정부가 이 같은 조치를 취하면서 캐나다 주택 시장에 대처하는 것을 환영한다”고 밝혔다.
RBC 이코노믹스는 “새로운 이자율이 시장을 더 잘 반영하겠지만 좀더 변덕스러울 수 있다”는 전망을 내놓았다. 단기적으로는 수요를 진작시킬 수 있다는 평가다. RBC 이코노믹스는 토론토 평균 가정의 예를 들었다. 소득이 약 10만 달러인 경우 주택구매를 위한 대출 금액을 이전 규정보다 약 1만 3000달러 더 높일 수 있다는 분석이다. 또 소득이 좀더 높거나 다운페이먼트가 많다면 최대 대출 금액은 이보다 더 늘어날 수 있다는 것.
BC부동산협회는 스트레스 테스트 도입으로 지난해에만 5억 달러 규모 활동량이 BC에서 줄었다고 평가했다. 또 이 협회는 “현재 모기지를 보유한 고객들은 이자율을 갱신할 때 이 테스트에서 제외해야 하고 로컬 시장의 현실을 고려할 수 있도록 스트레스 테스트를 재검토해야 한다”고 제안했다. <표=RBC 제공>