고정 vs 변동 금리 대출 득실 따져보니

“최악 시나리오 설정해 장기간 재정 계획 세우는 것이 중요”

금리는 어디까지 오를까. 캐나다 중앙은행이 1%P 인상을 단행하면서 캐나다의 기준금리도 2.5%까지 뛰었다. 중앙은행이 올해 기준금리 추가로 올릴 것이라는 예측이 나옴에 따라 3.25%까지 인상이 전망되고 있다. 하지만 시장에서는 상황에 따라 인상폭이 다를 것이라는 의견도 있다. 이에 따라 부동산 시장이 올해와 내년 크게 냉각 될 것이라는 전망이 속속 나오고 있다.

부동산 냉각이 가격 하락으로 이어지고는 있지만 매수자에게 좋은 소식만은 아니다. 높은 금리 만큼 시중은행에서 제공하는 모기지 대출 상품의 금리도 높아지고 있기 때문이다.

글로벌TV는 12일 금융전문가 루비나 아메드하크와의 인터뷰를 통해 더 높은 금리를 계산에 구매 예산에 반영하는 것이 유리하다고 말했다. 그녀는 방송에서 “이자율이 인상되면 대출비용 역시 높아지므로 집을 구매할때 이를 고려해야 한다”면서 “1년을 기다리면 금리가 더 높아질 수 있기 때문에, 동일한 금액의 대출에 대한 모기지 상환액도 높아질 수 있다”고 설명했다. 그녀는 또 구매하는 주택을 계약할 때 금리 인상에 대비할 수 있는 모기지 대출 상품을 선택하는 것이 중요하다고 강조했다.

▶고정금리와 변동금리
모기지 대출 상품을 고를 때 가장 먼저 해야 할 것은 고정(fixed) 금리와 변동(variable) 금리 중 하나를 선택하는 것이다. 고정 금리는 정해진 기한 내 같은 금리를 내는 상품이며, 변동은 캐나다 은행의 정책 이자율에 따라 즉시 오르고 내리는 상품이다.

캐나다에서는 오랫동안 고정 금리가 대세였다. 그러나 코로나19 펜데믹이 시작되면서 중앙은행이 금리를 급격하게 떨어트리자, 많은 주택 구매자들이 가능한 가장 낮은 금리인 변동 금리 모기지 상품을 선택했다. 낮은 금리 덕분에 주택 구매도 급격히 늘어났다. 거래량은 크게 늘고 가격도 덩달아 올라 부동산 시장이 가열됐다.

‘금리 인상기에는 고정금리 상품을 선택하라’라는 명제는 지금도 유효할까? 정답부터 말하자면 ‘경우에 따라 다르다’이다. 변동금리 대출과 득실을 꼼꼼히 따져 유리한 상품을 골라야 한다.

캐나다 모기지 주택공사(CMHC)에 따르면 모기지 갱신을 하는 주택 구매자 또는 소유자 대다수가 2021년 하반기에 변동 모기지를 선택했다. 그러나 최저 금리 시대가 끝나면서 고정 금리를 선택하는 대출자가 많아지면서 추세는 다시 역전되는 모양새다.

보고서에 따르면 고정 금리 모기지 대출을 선택한 사람은 5월 전체 주택 대출의 49%를 차지했다. 이는 2013년 보고서 작성 이래 역대 최저치를 기록했던 지난 3월 43%에서 6% 오른 것이다. 고정 금리와 변동 금리의 격차가 작아지면서 생긴 현상이다.

최근 조사된 가장 낮은 5년 고정 금리는 4.24%, 변동금리는 3.5%로 지난해 9월 이후 가장 좁은 격차다. 이런 추세는 계속돼 7월에는 고정 금리 상품을 선택하는 사람이 전체 신규 대출에서 절반 이상을 차지했다. 그러나 여전히 주의해야할 점이 있다. 고정 금리가 신규 대출자를 고금리에서 보호하기는 하지만 기준금리가 하락하더라도 변동 금리처럼  월 상환금이 떨어지지 않는다는 점이다. 금리에 스트레스가 많은 사람이라면 고정금리를 통해 마음의 안정을 갖는 것도 나쁘지 않은 방법이라고 조언하기도 했다.

반대로 한동안 금리가 계속 오를 것이 자명한데도, 여전히 많은 대출자가 변동금리 상품을 선택한다. 금리가 뛸 것을 뻔히 알면서도 실수요자들이 변동금리를 선택하는 이유가 있다. 고정금리 상품 금리가 변동 상품보다 많게는 2%P 이상 높기 때문이다. 앞으로 금리가 오른다 해도 막상 2%나 높은 이자를 내고 싶은 사람은 많지 않다는 것이 관계자들의 말이다. 문제는 금리가 계속 오르고 있어 변동금리 대출자의 이자 부담이 계속 커질 수밖에 없다는 점이다.

▶월간 상환금 고정하는 변동 금리 활용
변동 금리를 선택하고 상환금을 고정하는 상품도 있다. 온타리오주에서 모기지 브로커로 활동하는 닉 홀은 ‘스태틱’ 페이먼트 옵션이 가능한 변동 금리 상품들도 있다고 소개했다. 금리가 오름에도 동일한 상환금을 내지만, 상환금에서 원금 비율을 줄이고 이자 비율을 높이는 방식이다. 예를 들어 원금 1,500달러, 이자 1,500달러 월 3,000달러의 월 상환금을 내는 대출자가 금리가 오르면 상환금은 3,000달러로 그대 유지되면서 그 안에서 원금이 1,000달러로 줄고 대신 이자가 2,000달러로 늘어나는 방식이다. 상환금이 고정되는 이 대출 상품에도 장단점이 있다. 장점은 매달 지출이 일정해 이상적인 지출 계획을 세울 수 있다는 점이며, 반대로 단점은 높은 금리가 지속되면 그만큼 원금을 다 상환하는 시기도 길어질 수 있다는 점이다.

▶올바른 이해와 재정 계획 수반돼야
방송은 전문가들의 말을 빌어 금융 상품에 대한 충분한 이해가 선행되고 이에 따른 지출 계획을 세우는 것이 재정적 스트레스에서 벗어날 수 있는 방법이라고 조언했다. 모기지 브로커인 엘 포크는 방송에서 “이해 부족으로 금리 인상 후 재정적 스트레스에 항의하는 고객들도 있다”면서 “모기지 상품을 선택하기 전에 몇 가지 시나리오를 설정해 실행해보는 것이 가장 중요하다고 생각한다”고 설명했다.

포크는 예상되는 유지 관리 비용, 재산세와 기타 일반 수수료를 지출 계획에 포함하고, ‘최악의 경우’를 감안해 지출 계획을 세워보기를 추천했다. 아울러 모기지 대출금을 최대한 줄이고, 앞으로 5년 뿐 아니라 얼마나 오랜 기간 대출 상환을 해야 하고 이를 감당해 나아갈 수 있는지 가늠해보는 것이 좋다고 조언했다.