모기지 이자율 얼마나 뛸까

BCREA 전망…2023년도 4분기에는 5%~7%까지도
우대금리 올해 1분기 1.95%에서 내년말 4.25%로


요즘 주택시장 관계자들의 시선은 ‘이자율’에 쏠리고 있다. 특히 미국의 ‘자이언트 스텝’ 이후 바이어들은 물론 홈 셀러들조차 시장에 언제 발을 디뎌야 할지에 대한 고민이 커진 것이다.

이 가운데 BC부동산협회가 올해 두 번째 모기지 이자율 전망을 내놓았다. 역시 향후 2년 동안 금리를 꾸준한 상승세를 그리게 된다. 이슈는 어느 정도 폭일까라는 점이다. 우대금리(Prime Rate)를 기준으로 2022년 1분기에 1.95%를 기록했다면 2023년 4/4분기에는 무려 4.25%로 뛸 전망이다.



5년짜리 이자율(5 year Qualifying Rate)의 경우에는 2023년 4/4분기 무려 7.05%로 뛰게 된다. 올해 1분기 5.25%와도 크게 비교되는 부분이다. 다수의 모기지 대출 고객들이 고시 이자율보다는 할인된 이자율을 받고 있다는 점을 고려할 때 5년짜리 평균 할인 이자율(5Year Average Discounted Rate)도 관심 대상이다. 해당 이자율은 올해 1분기 2.99%에서 2023년 4분기 5.05%까지 뛸 수 있다.

BC부동산협회의 모기지 분석 보고서는 “우리는 캐나다의 5년짜리 고정 모기지 이자율은 올해 하반기에 4%에 도달할 수 있다고 예상했다. 그런데 인플레이션이 계속되면서 이자율 기대수치까지 끌어올리면서 벌써 이자율은 4.69%로 치솟았다”고 평가했다.

캐나다 채권 시장은 뱅크 오브 캐나다의 긴축 속에서 상당한 가격을 보이고 있다. 사실 2년짜리 캐나다 채권 수익률은 기준금리가 지금으로부터 2년 후 어떻게 흐를지 보여주는 좋은 지표로 사용된다.  그런데 이들 채권 수익률이 벌써 3%를 웃돌고 있다. 즉 시장은 이미 캐나다 중앙은행이 현행 시장 긴축 움직임을 더욱 공격적으로 진행할 것으로 보고 있다는 의미다. 즉 중앙은행이 ‘중도적 이자율(Neutral Rate)’ 이상으로 정책 이자율(Policy Rate), 즉 기준금리를 인상할 수 있다는 것이다.

따라서 5년짜리 고정 모기지 이자율은 지난 2009년 이후 처음으로 5% 수준에 도달하게 된다. 변동 이자율의 경우에도 4.5%까지 치솟을 수 있다. 보험 가입 및 보험 미가입 고객을 대상으로 한 스트레스 테스트를 놓고 잠재적 홈바이어들은 현재 6.59% 수준에서 자격 요건을 확인 받고 있다. 그런데 조만간 이자율 수준이 7%가 될 것이다. 지난 2000년대 초반에야 볼 수 있었던 수준이다.

캐나다 경제 성장률도 관건이다. 2022년 1분기를 기준, 성장률은 3.1%를 보였다. 여전히 코로나 19 팬데믹 규제가 있던 시기였다. 따라서 캐나다 경제는 올해 4% 근처까지 성장할 것으로 기대된다. 하지만 벌써 성장 둔화 징조를 보이고 있어 추가 관측이 필요한 상태이다. 게다가 캐나다 중앙은행이 지속적으로 시장을 조인다면 이 같은 성장률 둔화는 계속 될 수 있다.