캐나다 모기지 부채 증가 “신규 주택 구매 때문에…”

캐나다 모기지 부채 증가 “신규 주택 구매 때문에…”

시중은행의 모기지 증가율이 비금융권 활동 앞질러
금융권 전반적으로 모기지 연체 꾸준한 하락곡선을

요즘 캐나다 주택 시장은 ‘인벤토리의 시장’이라고 말할 정도이다. 그만큼 부족한 인벤토리가 시장에 큰 힘을 발휘하는 상황. 결과적으로 수많은 홈바이어들이 예년보다 더 ‘프리 세일’을 포함한 신규 프로젝트에 몰리고 있다.

이 가운데 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 보고서를 통해 “신규 주택 구매가 모기지 부채의 주요 동력이 되고 있다”고 평가했다. 요즘처럼 신규 주택 구매를 위한 모기지 부채 증가세를 찾아볼 수 없을 정도라는 평가로 풀이된다.

이 자료에 따르면 전국적으로 모기지 성장률은 2021년 3분기에도 계속해서 늘어났다. 무려 10%나 오르면서 캐나다의 전체 모기지 부채는 1조 7700억 달러에 이른다. 팬데믹이 시작되면서 시중은행(Chartered Banks, 11%)에서는 꾸준하게 비금융권(Non-Banks, 4%)의 전년대비 모기지 성장률을 앞서고 있는 상황이다.

구체적 수치를 보면, 2013년을 기준, 시중은행의 신규 모기지 활동 비중은 6%였고 비금융권은 3%였다. 그리고 2015년에는 오히려 시중은행이 4%로, 비금융권의 8%보다 적은 시절도 있었다. 하지만 2021년을 기준으로 보면, 다시 시중은행이 9%인 가운데 비금융권이 2%로 나타나고 있다.

시중은행이 이처럼 크게 성장할 수 있는 동력은 신규 부동산 구매 덕이다. 2021년 3분기를 기준으로 볼 때, 580억 달러 규모의 주거용 모기지가 연장됐다. 같은 기간 2020년도와 비교할 때 60%나 늘어난 수준이다. 지난 2019년에 연장된 규모보다는 두 배에 이른다. 즉 재금융(Refinancing) 또한 전년대비 모기지 부채 증가(16%)에 한 몫을 하고 있다. 모기지 대출자들이 저금리 환경을 잘 이용하고 있고 결과적으로 주택 가격이 늘어나면서 에쿼티를 추가되는 상황이 펼쳐지는 것.

보험에 들지 않은 부동산 구매(Uninsured purchase of property) 활동이 모기지 성장률을 끌어올리고 있다. 이 보고서는 “미보험 모기지의 많은 비중이 높은 전체 부채 서비스 비율(Higher Total Debt Service Ratios)에서 비롯됐다. 이 같은 모기지 중에서 ¼ 이상은 40% 이상의 비율을 보이고 있어 보험가입 모기지 6%와 크게 대조된다”고 설명했다. 더욱이 전체 부채 서비스 비율이 40% 이하인 미보험 신규 모기지는 2020년 하반기부터 하락세를 보이고 있다. 또 2021년에는 더욱 줄어들었다.

이밖에 2021년 상반기에는 모기지 연체(Mortgages in Arrears)도 꾸준하게 줄어들고 있다. 시중은행의 경우에는 0.18%, 신용조합(Credit Unions)은 0.12%, 모기지 투자 회사에서는 0.86% 등이다. 이처럼 대출 소비자들이 제때 모기지를 잘 갚아나갈 수 있도록 하는 요소로는 유동적 주택 시장이 높은 집값과 연동, 부동산을 더 빨리, 쉽게 팔 수 있도록 하고 있다. 소비자들의 저축도 늘었고 동시에 가처분 소득도 증가한 탓이다.

이 가운데 모기지 연체는 모든 은행권을 대상으로 할 때, 하락세를 보이고 있다. 특히 다른 대출회사(Alternative Lenders)에서도 활동력이 늘어나고 있다. 팬데믹 시작 상반기에는 둔화됐지만 2021년 하반기에는 눈에 띄는 반등세를 보이기 시작했다. 주택 가격이 오르면서 대출 수요가 늘었고 비교적 낮은 이자율과 정책 변화도 여기에 한몫을 했다고 평가됐다.