캐나다 주택시장은 겨울 열기, 2022년에 그대로…

캐나다 주택시장은 겨울 열기, 2022년에 그대로…

11개월간 거래량 63만 채…작년 연간 실적 “훌쩍”
OSFI, 비모험 모기지 자격요건 이자율 그대로 유지

전국 주택시장이 겨울답지 않게 뜨거운 열기를 유지하고 있다. 올 겨울 시장 활동이 더욱 활발할 것으로 관측되는 가운데 최근 시장 열기는 2022년 초반 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 전망되고 있다. 더욱이 최근 발표된 모기지 자격기준 이자율도 그대로 유지, 시장의 역동성이 이어질 것으로 기대된다.

캐나다 부동산협회에 따르면 전국적으로 시장 거래량은 11월 기준 전월대비 0.6% 늘었다. 전년대비 활동량은 0.7% 정도 줄었지만 팬데믹 속에서 뜨거웠던 작년 분위기를 고려할 때, 올해 시장도 만만치 않은 활동량이라는 점을 간접적으로 보여주고 있다. 새롭게 리스팅 된 물량은 한 달 전보다 3.3% 늘었다. MLS를 기준으로 한 주택 가격 지수는 전월대비 2.7%, 전년대비 25.3% 늘었다. 실질적으로 거래된 전국 주택 가격 평균은 19.6% 늘어났다.

이 보고서에 따르면 주택 거래량은 캘거리, 에드먼턴, BC주와 인테리어, 리자이나, 새스카툰에서 상승하면서 광역 토론토와 몬트리올의 하락세를 상쇄시켰다. 올들어 현재까지 누적 거래량은 63만 634채를 기록하면서 지난 2020년의 연간 기록 55만 2000여 건을 벌써 웃돌았다.

클리프 스티븐슨 회장은 “11월은 전국적으로 직면하고 있는 공급과 수요 이슈가 사라지지 않았다는 점을 잘 보여주는 한 달 이었다”면서 “심지어 전통적으로 시장이 둔해지는 시기에도 각종 조건과 가격 흐름은 지난 봄과 비슷한 패턴을 보이고 있다. 12월과 1월 균형된 시장을 지나게 되면 조금 진정될 수 있다. 하지만 내년 봄 시장은 여전히 흥미로울 것이다”고 전망했다.

션 캐스카트 경제학자는 “주택 시장 사이클은 매우 길다. 그래서 시장의 흐름은 우리가 2022년 달력을 내걸었다고 크게 영향을 받지 않는다”면서 “공급 이슈는 2020년에도 직면했지만 2021년에 더욱 악화됐었다. 게다가 2022년에는 이보다 더 빠듯해질 것이다. 이자율은 오르면서 신규 시장 진입자가 발을 들여 놓기 힘들 수 있다.

그렇지만 시장 활동량은 여전히 강한 상태를 보일 것이다. 기존 홈오너들이 여전히 코로나 19 상황에 반응하기 때문. 주택 공간의 불균형이 여전히 마음 속에 크게 자리잡고 있다는 것이다. 하나의 변수를 꼽으라면 정책입안자들이 전국적으로 모기지 스트레스 테스트에 어떤 결정을 내릴 지가 있다. 이 같은 결정은 젊은 층과 생애 첫 주택 구매자들에게 쿠션 역할을 할 수도 있다. 덧붙여 그들을 더욱 힘들게도 할 수 있다”고 덧붙였다.

전년대비 주택 가격을 보면, BC주에서는 거의 25%나 올랐다. 비록 밴쿠버의 상승폭은 이보다 낮지만 빅토리아와 비슷한 수준이다. 다른 지역보다는 높다. 앨버타와 서스캐처원에서도 전년대비 집값은 중간 이상의 한 자릿수 상승세를 보여주고 있다. 매니토바에서는 두 자릿수인 13%를 기록했다. 온타리오의 경우에는 전년대비 집값 상승률이 11월 기록적인 30%를 나타냈다. 광역 몬트리올의 경우에도 집값은 20%를 넘어섰다.

전국적으로 실질적인 평균 집값은 72만 850달러를 기록하면서 전년대비 19.6% 올랐다. 전국 평균에 큰 영향을 주는 광역 밴쿠버와 광역 토론토를 제외한다면 전국 집값은 이보다 15만 8000달러가 줄어든다.

이밖에 캐나다 금융감독기구(OSFI)는 최근 비모험 모기지의 최저 자격요건 이자율(Minimum Qualifying Rate)을 그대로 유지한다고 밝혔다. 즉 지난 2021년 1월 이후 적용된 모기지 계약 이자율에 추가로 2%p를 더하거나 아예 5.25%를 적용하는 방식이다.

이에 따라 캐나다 부동산협회는 보고서를 통해 “최저 자격요건 이자율이 그대로 유지되는 것은 2022년 예상되는 모기지 이자율을 고려할 때 쿠션 역할을 할 것이다. 현재 공급이 부족하다는 상황을 고려할 때 생애 첫 주택 구매자들이 집을 사기 힘들다는 점을 고려할 때 더욱 그렇다”고 설명했다.