캐나다 모기지 트렌드

캐나다 모기지 트렌드

CMHC, “미보험 모기지 성장률, 보험모기지 앞질러”
2021년 2/4분기 주거용 대출의 75%는 미보험으로
모기지 대출평균 27만불…미지불 모기지 24만불대

캐나다 모기지 트렌드를 알 수 있는 ‘모기지 데이터’가 최근 나왔다. 최신 보고서에서는 미보험 및 모험 가입 모기지 데이터가 비교, 눈길을 끌고 있다.

캐나다 모기지주택공사(CMHC)의 조사에 따르면 최근에는 미보험 모기지 성장세가 보험가입된 모기지 증가율을 앞지르는 것으로 나타났다. 다른 여러 가지 요인 가운데 주택 가격의 빠른 상승세도 여기에 한 몫을 하는 것으로 파악되고 있다.

여기서 짚어볼 부분은 바로 모기지 대출 보험이다. 모기지보험은 다운페이먼트가 구매가격의 20%미만일 때 필요하다. 이로써 구매가격의 최대 95%까지 모기지 대출이 가능한 것. 바이어들에게 합리적 이자율을 보장하는 혜택도 있다. 구체적으로 만약 주택 가격이 50만 달러 미만이라면 최소 다운페이먼트 5%가 필요하다.

집값이 50만 달러 이상이라면 50만 달러의 5%와 나머지 주택 가격의 10%가 필요하게 된다. 그런데 집값이 100만 달러를 넘는다면 모기지대출 보험이 가능하지 않다. 대출기관들은 모기지대출 보험에 보험프리미엄을 지불하기도 한다. 대출 고객들이 페이먼트를 할 수 없어 디폴트를 선언하는 경우를 대비하는 것으로 홈바이어들에게 전가되는 방식이다.

조사 결과를 보면, 시중은행들은 올해 2/4분기에 49만 3000여 건의 모기지, 1677억 달러어치를 발행했다. 그런데 이중 75%는 미보험 모기지였다. 미보험 신규 모기지의 경우에는 규모 측면에서 20%, 가치측면에서는 전년대비 무려 53%나 늘었다. 결과적으로 주거용 모기지에서 차지하는 비중이 늘어나고 있다.

부동산 구매를 위한 미보험 모기지 발행이 지난 2020년 2분기보다 두 배나 늘어났다. 미보험 모기지 성장률이 여전히 보험가입 모기지 성장률을 앞선다는 것. 이 보고서는 “이 같은 트렌드는 다양한 변화에서 비롯된다. 여기에는 규정변화에 대한 적응도 있다. 즉 100만 달러 이상에 대한 미보험 정책이다. 또 집값이 빠르게 상승하면서 경제 조건과 최근 변화를 포기하는 것도 요인”이라고 설명했다. 하이 레이시오(High Ratio) 모기지 보험은 -6.7%, 컨벤셔널 모기지 보험은 -14.7%로 올해 상반기 감소했다.

일반적 모기지 통계를 보면, 평균 대출 금액은 27만 5770여 달러였다. 미지불 모기지의 평균 금액은 24만 720여 달러 수준이다. 미지불 대출 건수는 700만 건에 이른다. 올해 1분기를 기준, 모기지 대출 기관을 보면, 시중은행(Chartered Bank)이 71.2%로 가장 많았고 신용조합이 14.67%, MIE가 8.31% 등의 순이다. 이 같은 비중 차이는 지난 2020년 1분기와 비교할 때도 큰 변화는 없다. 다만 시중은행의 비중이 당시 72.56%에서 올해 71.2%로 조금 줄었다는 것.

덧붙여 올해 1분기를 기준, 시중은행이 연장한 미지불 주거용 모기지(Outstanding Residential Mortgages)의 35%는 보험에 가입됐다. 지난 2012년에는 그 비중이 60%를 넘었었다. 비은행권 대출기관이 보유한 보험가입 모기지 부채도의 비중도 줄었다. 지난 2020년 1분기 41%에서 올해 39%가 됐다.

일반적으로 미보험 모기지의 금액이 보험가입 모기지보다는 높은 편이다. 올해 2분기를 기준, 보험가입 모기지의 75%는 50만 달러 미만이었다. 비보험 모기지의 28.9%는 대출 금액이 50만 1달러~100만 달러 수준이다. 이 금액대 보험가입 모기지의 비중은 14.6%로 적었다.

이 보고서는 “주택 가격이 치솟으면서 주택가치 대비 대출 비율이 새로운 미보험가입 모기지의 경우에 커지고 있다. 그렇다고 보험가입 모기지에게도 영향을 주는 것은 아니다. 2020-2021회계연도의 경우 시중은행들은 보험가입 모기지를 발행할 때 지난해보다 지분을 많이 가져간 편으로 나타났다.