BC주택시장 ‘냉각 기간’ 의미와 시장 파장은…

BC주택시장 ‘냉각 기간’ 의미와 시장 파장은…
BC부동산협, ‘모든 주택 거래에서 일정 기간내 철회 가능도”
정부, 블라인드 입찰, 무조건 오퍼의 위험, 인스펙션도 검토

주 정부가 최근 홈 바이어 보호를 위한 ‘냉각 기간(Cooling Off Periods)’ 안건을 공식적으로 내놓았다. 게다가 관련 법안을 2022년 봄에 내놓겠다는 것. 잠재적 홈바이어는 물론 셀러 입장에서도 향후 정책 변화가 가져올 시장의 움직임에 촉각을 곤두세울 수 밖에 없는 상황이다.

이 가운데 BC부동산협회는 최근 냉각 기간에 대한 개념을 부동산 중개인에게 설명하기 위한 자료를 내놓았다. 정책 분석가인 매트 메이어스 씨의 분석이다. 특히 이 자료는 BC부동산협회 측의 공식 웹사이트를 통해 공개, 일반인도 접할 수 있는 만큼 시장 관계자외 잠재적 홈바이어와 홈셀러 모두에게 참고가 돼 지면을 통해 소개한다. 즉 “냉각기간이 무엇이고 우리에게 어떤 영향을 미칠 것인가?”는 질문이 핵심이다.

이 보고서에 따르면 냉각기간은 바이어들이 구매 계약을 맺었지만 오퍼가 채택됐더라도 특정 기간 동안 계약에서 빠져나올 수 있는 권리를 주는 것이다. 냉각기간이 없었다면 바이어들은 만약 계약서에 명시된 이유가 아닌 요인 때문에 계약을 철회한다고 할 때는 셀러와 협상을 하고 상당한 재정적 부담과 법적 책임을 떠안아야 한다. 또 협회 측 보고서는 BC주 정부의 발표 내용 중에서도 “냉각기간이 바이어에게 적용된다”는 점을 유심히 살펴야 한다고 거듭 강조했다. 즉 셀러에게 적용된다는 언급이 없다는 점이다.

이 보고서는 “BC주는 이미 프리세일 개발에 대해 의무적인 냉각 기간이 있다. 건축단계에 있는 스트라타 부동산 바이어들은 구매 계약에 서명한 이후 사본과 공시 명세서(Disclosure Statement)를 받았을 때로부터 7일 동안의 기간을 가지고 계약을 철회할 수 있다”고 설명했다. 즉 신규 분양에 적용되고 있는 개념이 기존 물량에도 적용될 수 있다는 전망이 가능하다.

비록 BC주가 냉각기간을 모든 주거용 부동산 거래에 적용하는 전국 첫 정부가 되겠지만 다른 국가들의 사례도 들여다 볼 필요가 있다. 예를 들어 호주의 경우에는 대부분 주에서 각자마다의 냉각기간을 두고 있다. 구체적으로 냉각기간을 시행한 주에서는 해당 기간이 2~5일(평일 기준) 범위이다. 그렇지만 의무적 냉각기간 면제 요건도 있다.

즉 여기에는 주택이 옥션으로 거래될 경우, 또는 바이어가 냉각기간을 철회할 경우이다. 다른 주에서는 냉각기간 동안 계약을 철회할 경우에는 페널티도 없다. 그렇지만 어떤 곳에서는 100달러에서 구매가격의 최대 0.25%까지 적용한 곳도 있다는 것. 만약 BC주에 0.25% 페널티 규정이 적용된다면 관내 평균 MLS 가격이 91만 3000달러라는 점을 고려할 때, 해당 금액은 2282.5벌금이 될 수 있다.

반면 협회 연구진은 “기존 연구들은 냉각기간이 소비자들의 결정에는 크게 영향을 주지 않는다는 점을 보여준다”면서 “디킨 대학의 연구에 의하면 60명의 소비자들이 48시간 냉각기간에 직면했을 때, 어느 누구도 좀더 나은 대안에 직면했더라도 결정을 바꾸지 않았다”고 설명했다. 이 같은 결과 이면에는 ‘손실 회피(Loss Aversion’이 작용하고 있다는 풀이다. 예를 들어 100달러 손실을 볼 수 있다는 걱정이 100달러를 딸 수 있다는 희망보다 더 클 수 있다는 것.

현재로서는 부동산 관련 규제당국인 BCFSA 측이 관계자들과 협의를 거치고 있다. 여기에 주 재무부 장관은 블라인드 입찰(Blind Bidding)과 가격 미끼(Price Baiting), 무조건 오퍼 관련 위험성(Risks associated with unconditional offers), 주택 인스펙션, 재정조달, 다른 조건 등에 대한 소비자 보호를 위한 자문도 요구한 상태이다. 블라인드 입찰의 경우에는 최근 연방 총선에서도 등장했던 정책으로 주택 구매 희망자들이 입찰할 때 다른 입찰 가격을 알지 못해, 맹목적 경쟁이 초래되는 시스템이다.