캐나다 주택시장 “가격 정점은 아직까지…”

캐나다 주택시장 “가격 정점은 아직까지…”

RBC이코노믹스, “거래 정점은 1/4분기에”…수요~공급 빠듯
“전국 시장 4곳중 3곳에서 신규 공급 줄어…전월대비 -8.8%”

팬데믹을 살아가는 요즘. 캐나다 주택시장은 과거에 보이지 않았던 다양한 모습을 보여주는 듯하다. 시장의 변화가 이전보다 다채로워진 점을 고려할 때, 시장 접근에 좀더 주의가 필요할 것으로 분석된다.

캐나다 부동산협회는 최근 한 달 동안 시장 분석을 통해 “캐나다 주택 거래가 꾸준하게 정상화(Normalize) 돼 가고 있다”고 평가했다. 한 달 전 “캐나다 주택 시장이 꾸준하게 완만해지고(Moderate) 있다”는 평가와 크게 다르지 않은 뉘앙스이다. 그렇지만 RBC이코노믹스에서는 “셀러부족이 캐나다 주택시장을 저지하고 있다”는 총평을 내놓아 주목을 받고 있다.

시장의 인벤토리에 크게 관련되는 부분이기 때문이다. 결과적으로 시장에 나온 매물 건수 하락은 집값 상승세를 유지 또는 하락세를 늦추는 요인이 되고 있다.

협회 측의 분석에 따르면 지난 7월 한 달 동안 전국에서 거래된 주택은 전월대비 3.5% 감소했다. 실제 전년대비 거래량도 15.2% 감소한 것으로 나타났다. 마찬가지로 시장에 새롭게 나온 리스팅 부동산도 한 달 전보다 8.8% 줄었다. MLS를 기준으로 한 주택 가격 지수는 다만 한 달 전보다 0.6% 올랐고 1년 전보다도 22.2% 뛰었다.

실제 시즌적 영향을 반영하지 않은 전국 평균 거래 가격은 전년대비 15.6%나 오른 것으로 나타나고 있다. 작년 7월은 한차례 경제 규제가 풀리면서 시장으로 바이어들이 몰리고 큰 상승세를 뛰던 시기여서 두 자릿수 집값 증가율 수치가 더욱 놀랍게 다가온다.

클리프 스티븐슨 회장은 “세일즈 활동이 여전히 완만해지면서 요즘 헤드라인을 잡고 있다. 그렇지만 이처럼 기록적으로 낮은 인벤토리는 우리가 눈 여겨 봐야 할 부분이 돼야 한다”면서 “우리는 여전히 전국적으로 매우 불균형을 이루는 시장에 살고 있다. 그래서 로컬 부동산 전문가와 상의 정보와 구매 또는 매매 가이드를 구해야 한다”고 설명했다.

션 캐스카트 경제학자는 “주택 거래에서 지난 몇 개월 동안 하락세는 놀랍지 않다. 지난 3월 우리가 목격했던 거래 활동은 지속 가능하지 않은 수준이었다”면서 “하지만 우리는 현재 정상 수준으로 회복하고 있다. 코로나 19 이전 수준이다. 공급이 적은 상태에서 주택 수요가 높았던 시즌이 멀리 사라진 것이 아니다. 수년 동안 중간 정도 수준의 인구 밀도가 주택 시장의 미래라고 함께 생각했던 시기를 지나고 이제 우리는 “잃어버린 중산층”을 대신 언급하는 상황이 됐다”고 설명했다.

신규 리스팅 전월대비 8.8% 하락은 캐나다의 대규모 시장이 주도하고 있다. 광역 토론토와 몬트리올, 밴쿠버, 캘거리 등지다. 전국 4개 시장 가운데 3곳에서 신규 공급이 줄어든 것으로 나타나고 있다.

실제 집값은 전국 평균 66만 2000달러를 기록, 전년대비 15.6% 늘었다. 광역 밴쿠버를 포함, 광역 토론토 두 곳을 제외한다면 이보다 13만 2000달러가 줄어든다.

전국 시장을 놓고 RBC이코노믹스는 몇 가지 요인이 시장의 속도를 늦추고 있다고 평가했다. 가장 중요인 요인은 공급의 부족이다. 그렇지만 팬데믹 규제 완화가 잠재적 바이어들에게 새로운 일거리와 예산을 제공하고 있다는 점. 주택 소유가 점점 더 어포더블(Affordable) 하지 않다는 점. 최근 정부가 모기지 스트레스 테스트 규정을 더욱 죄고 있다는 점 등이다.

특히 RBC 보고서는 “신규 리스팅이 줄어들면서 바이어들에게는 옵션이 줄었다. 주택 거래 활동의 완만화에도 불구하고 수요와 공급 상황은 전국 주요 시장에서 예외적으로 빠듯한 상황을 보여준다”고 평가했다. 집값을 부추겼던 입찰 경쟁은 과거처럼 광적이지 않다. 바이어들은 점점 더 판돈을 키우는 상황을 거부한다. 예산이 제한된 측면도 있지만 시장이 정점을 지났다는 걱정도 있기 때문이라는 것.

덧붙여 이 보고서는 “시장 거래 활동은 1/4분기에 정점을 이뤘지만 집값의 정점은 아직 보이지 않았다”고 평가했다. 다만 거의 다 채워져 가고 있다(Closer to Topping Up)고 분석했다. 월간 집값 속도가 지난 5개월 동안 두드러지게 둔화됐다는 점과 7월 시장에서는 15개월 만에 처음으로 연간 비율에서 둔화 현상이 생겼다는 요인이 작용했다.

이에 따라 RBC 측은 “우리 분석으로는 전국 종합 주택 가격이 내년 초에는 제자리 걸음을 할 것이다. 이때는 수요가 공급의 상황이 좀더 균형을 유지할 것으로 기대된다. 일부 시장에서는 예정보다 좀더 빨리 이 같은 현상이 나타날 수 있다”고 설명했다.