모기지 대출기관의 종류와 특성

많은 분들이 대출을 하는 은행이라고 하면 보통 Big 6은행(TD, RBC, BMO, Scotia, and CIBC, National Bank)만 생각하는 경우가 대부분입니다. 하지만 캐나다에는 수십 개 이상의 은행들이 있으며, 각 은행마다 다른 심사기준과 특성을 가지고 운영하고 있습니다. 한국에서처럼 1차 금융, 2차 금융 같이 은행권이 나눠지기도 하지만 그 내용이 조금 다릅니다.

◆ A Lender (1차 금융권)
일반적으로 위에서 언급한 6개 은행 만을 생각하기 쉬운데, 그 외에도 Home Trust, RFA, B2B 등 여러 대출기관들도 존재합니다. 그 중에는 Mono-Line Lender 라고 하는 예금을 받지 않고 대출만 전문으로 하는 은행들이 존재하기도 합니다. 이런 은행들은 대부분 Branch를 운영하지 않으며, 대부분 대출을 온라인이나 모기지 브로커를 통해 진행합니다. 일반적인 대출심사 기준은 대부분의 대출기관이 비슷하며, 각각 특별한 스페셜 프로그램을 운용하기도 합니다.

◆ B Lender (2차 금융권)
한국에서의 2차 금융이라고 생각하면 이해가 조금 쉬울 수 있습니다. 하지만 자세하게 들어가게 되면 조금 다릅니다. 일반적으로 B deal 이라고 하면 A Lender 에서 받기 힘든 상황에 계신 분들이 조금 여유로운 승인 조건으로 심사를 하는 상품으로 일반 A lender 보다 조금 높은 이자율로 심사를 하게 됩니다. 고정된 샐러리를 받으시는 분들보다 비즈니스를 하시는 분들께 더 승인 요건이 여유로운 상품인데, 그 이유는 본인의 소득을 보고된 소득이 아닌 명시(State)를 허용하기 때문입니다. 이 내용은 몇몇의 A 은행 쪽에서도 허용을 하는 내용이기는 하지만, B lender 쪽이 훨씬 더 수월한 기준으로 심사를 합니다. 예를 들어, 웨이터나 웨이트리스의 경우, 일하면서 발생하게 되는 팁 (Tip)에 대해서 A쪽 은행에서는 소득으로 인정해주지 않지만, B 쪽 은행에서는 Tip이 은행에 입금이 되었다는 증명을 보여주면 소득으로 인정해주는 경우가 많습니다. 그리고, A lender들이 까다롭게 심사하는 부분 중 하나인 신용점수와 내역에 대해서도 B lender 쪽에서는 좀 더 낮은 기준으로 심사를 하기 때문에 신용이 좋지 않은 분들이 모기지를 받을 때 이용하게 되는 경우가 많습니다.

 ◆ 외국계 은행

현재 캐나다에는 HSBC, 신한은행, 하나은행, Bank of China, Mega Bank(대만) 등 외국계 은행들이 현지 캐나다 법인으로 많이 들어와 있으며, 모기지 대출을 진행하고 있습니다. 이런 은행들의 특징 중 하나로는 모국의 소득을 이용해 모기지를 받을 때 수월하다는 장점이 있습니다.
은행들마다 비슷한 이자율과 상품을 제공하더라도 세세한 부분에 들어서면 다른 내용을 가지고 있는 경우가 많습니다. 예를 들어, 고정이자율 모기지의 경우, 중간에 해약을 하게 되어 페널티를 지불해야 할 경우, 큰 은행들은 자체적으로 고시된 이자율이 있어서 그 이자율로 페널티 계산을 하게 되어, 큰 금액의 페널티를 지불해야 하는 반면, 작은 은행들은 페널티의 계산에 적용되는 고시 이자율이 없거나 다른 방식으로 계산되어 페널티의 비용이 다르게 나올 수 있습니다. 또한, 은행들마다 요구하는 서류나 심사하는 방식, 그리고 소요되는 시간 등이 다르기 때문에, 본인의 상황에 맞는 은행을 잘 선택하는 것도 현명한 방법이 될 수 있습니다.

이처럼 캐나다에서는 모기지를 받을 때 본인의 상황에 따라 다른 기준과 이자율로 심사가 가능하며, 많은 선택지를 가질 수 있습니다. 또한, 일부 대출기관들에서는 A와 B를 동시에 운영하기도 하며 큰 은행에서도 본 은행에 기준에 맞지 않는 경우에 한해 B lender 쪽으로 직접 모기지 진행을 도와주기도 합니다. 본인이 모기지를 받기 힘든 상황이거나 혹은 불가능한 상황이라 판단되더라도 그에 맞는 상품이 존재할 수도 있으니 전문가와 상의 하셔서 좋은 방법을 찾는 것을 추천해드립니다.

오원식 모기지
CIBC mortgage Advisor
647-668-5315
ows0829@gmail.com