모기지의 이자율 선택과 그 외의 옵션 활용

계속되는 정부의 모기지와 부동산 정책의 강화와 이자율 상승 속에서 모기지를 얻어서 집을 구매하거나 기존에 살고 있는 집을 재융자(Refinance) 하거나 신규 구매를 하려는 사람들의 고민은 계속 커져만 가고 있습니다.
지금 이 글을 읽고 계시는 분들 중에서도 재융자를 통해 자금을 확보 하거나 집구매로 인해 여러 고민이 많은 분이 계실 거라고 생각됩니다. 이례적인 높은 이자율들과 이자율이 언제 떨어질지 각기 다른 예상으로 인해 변동으로 해야 할 지, 아니면 상대적으로 저렴한 고정으로 가야할 지에 대한 고민은 아마 모두의 공통된 고민일 것입니다.
하지만 모든 일에도 순서가 있듯이, 기본적인 몇 가지를 숙지하고 진행을 하게 되면 지금 혹은 미래에 들게 될 비용을 절감할 수 있습니다.

◆ 이자율 선택
현재 급격한 기준금리의 상승으로 변동금리가 고정금리보다 높게 형성되어 있습니다. 하지만 이자율의 차이보다 두 가지 다른 종류의 금리의 성격을 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.

변동금리
• 폐쇄형(Closed)과 개방형(open)이 있음. 폐쇄형은 이자율이 저렴하지만 텀(Term; 계약 기간) 만료 전 계약 파기 시 페널티가 있고, 개방형은 페널티가 없는 대신 폐쇄형보다 이자율이 높음.
• 고정금리에 비해 이자율이 낮음.
• 텀 만료 전 모기지 계약 파기 시 페널티가 저렴함. (최대 3개월치 이자)
• 기준금리가 내려가면 이자율이 내려가 이자부분이 적어져 월 페이먼트 금액이 적어지거나 총상환기간이 짧아짐.
• 기준금리 상승에 의해 월 페이먼트 금액이 상승하거나 총상환기간이 길어질 수 있음(Variable의 경우 상환기간, Adjustable은 월 페이먼트가 바로 적용됨)

고정금리
• 텀(Term) 만료 전 계약 파기 시 페널티가 변동 금리에 비해 높을 가능성이 있음.
• 기준금리의 변화에 상관없이 계약된 텀 기간 동안 일정한 금액 납부.

◆ Portability (모기지 이전)
모기지 계약기간 만료 전 이사를 가게 될 경우, 모기지 계약 해지에 대한 페널티가 부가됩니다. 하지만 기존 집의 모기지를 새 집으로 그대로 가지고 갈 수 있는 Portability 옵션이 있습니다. 대출기관에 따라 가능 여부가 나누어지게 되며, 대출기관에 따라서 고정금리 모기지는 Porting(이전)이 가능하지만 변동금리 모기지는 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다. 또한 기존의 고정 모기지에 추가적으로 대출이 필요한 경우, 기존의 금액은 기존의 이자율로, 신규로 받게 되는 금액은 신규 이자율로 받게 되어 비율적으로 섞여서(blending) 계산되게 됩니다. (예:기존 50만불 2프로 신규 50만불 6프로의 경우, 총금액 100만불 최종 이자율 4%)

◆ Assumability
모기지 계약기간 만료 전 이사를 가게 될 경우, 모기지 계약 해지에 대한 페널티가 부가됩니다. 하지만 Assumable 옵션이 있다면 집 구매자가 원할 경우, 집 구매자가 그 집에 있는 기존 모기지를 이어 받을 수 있습니다. 만약 현재 가지고 있는 모기지 이자율이 현재 받을 수 있는 이자율보다 낮은 경우, 집을 구매하는 사람이 집 구매와 함께 낮은 이자율로 모기지를 이어갈 수 있는 장점이 있습니다.

◆ Pre-Payment Privilege
일반적으로 대출기관에서는 계약기간 내에 원금의 일부 상환(Lumsum payment) 또는 월 페이먼트 금액 증가(Payment increase) 등을 허용하는데, 이 내용들이 대출기관마다 차이가 있습니다. 이 내용에 따라, 목돈이 생길 때나 소득이 올라간 경우, 갚을 수 있는 원금의 금액이 차이가 날 수 있기 때문에 그 내용들의 확인이 중요합니다.
일반적으로 모기지 계약을 하거나 완료한 후에도 이자율만 신경 쓸 뿐, 모기지 관련 내용을 정확히 알아보고 파악하는 사람은 많지 않습니다. 하지만 모기지의 계약 사항을 좀 더 가까이 들여다보고 파악하는 일은 절대 해가 되는 일이 없습니다. 모기지 계약 전 항상 전문가와 상의하셔서 대출기관마다의 차이점을 잘 파악한 후 본인의 상황과 향후 계획에 맞는 모기지의 선택을 하시기 바랍니다.

오원식 모기지
CIBC mortgage Advisor
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