얼마만큼의 부채를 감당할수 있는가 (부채상환 비율)

하다현의 Let’s Talk 모기지

얼마만큼의 부채를 감당할수 있는가 (부채상환 비율)

내 집 마련의 꿈에 앞서 집을 보기 시작하기 전에, 내가 얼마 만큼의 부채를 감당할 수 있는가를 평가하는것은 매우 중요하다. 대출 기관에서 이 대출 신청자가 과연 얼마 만큼의 지출을 현재하고 있고, 집을 구매함으로서 얼마 만큼의 주택과 관련된 지출이 발생 할지를 부채상환 비율(Total Debt Service Ratio)로 평가한다.

소득 규모가 크면 클수록 금융 기관으로 부터 책임질수 있는 부채의 규모는  늘어난다. 반면에 소득 규모가 작다면 상대적으로 감당 할 수 있는 부채의 규모는 당연히 줄어든다. 개인이 소득 신고한 부분에 비례해서 감당할 수 있는 부채의 규모인 부채 상환 비율에 대해 설명한다.

보통 금융기관에서 언시큐어드 라인오브크레딧 (unsecured line of credit : 무담보 대출) 이나 시큐어드 라인 오브 크레딧(secured line of credit : 부동산 또는 현금 자산을 담보로 한 대출) 한도 승인할 때는 개인의 소득에 따라 크게 차이가 날수 있다. 금융 기관은 부채 상환 비율을 약 40 퍼센트에서 44퍼센트까지 개인의 신용도에 따라 한계선을 두고 있다. 소득의 40퍼센트가 부채의 최대 규모를 뜻하는 것이며, 즉, 개인이 일년에 기본적으로 내야하는 부채 비용이 소득의 40퍼센트를 넘지 말아야 한다. 

예를 들어, 소득세 내기전의 한 가정의 총 소득이 팔만불이라고 가정하자.

$80,000(소득세 전 연소득)* 40% (부채 상환 비율) = $32,000(부채 허용 규모)

부채 상환 비율을 40퍼센트로 잡았을때, 기관이 허용하는 부채의 규모는 3만 2천불이다. 이 부채 허용 규모 내에서, 모기지 원금, 이자, 재산세, 난방비를 다 포함 해야 하며, 그 외에도 콘도비, 자동차론, 크레딧 카드나 개인 대출의 기본 페이먼트를 포함해야 한다.

부채상환비율(Total Debt Service Ratio) = (모기지 원금 + 이자 + 재산세 + 난방비 + 기타 부채 상환금) *12달 / 연소득 * 100
 
기본적으로 내야하는 모기지 원금 이자, 재산세, 난방비, 콘도비는 주택 유지에 들어가야하는 직접적이고, 통제가 어려운 요소이다. 그렇다면, 통제가 그남아도 가능한 비용에 따라 모기지 한도가 어떻게 달라지는지 알아보자. 기타 부채 상환금으로는 자동차 론 또는 리즈 페이먼트, 학자금 대출과 같은 부채를 예로 들수 있다. 
 
예를들어, 자동차론을 오백불 매달 내는 A와.  자동차 론이 없는 B를 일년동안 들어가는 주택 유지비용이 각각 같다는 전제하에 부채상환 비율을 비교해 보자(45만 대출, 5년 공시이율 4.74% ,30년 상환, 월 대출 납입금 $2345 적용)

자동차 론이 없는 A의 부채상환 비율 계산은 다음과 같다.
($2345 (모기지 원금+이자)
+$200(재산세)
+$30(난방비)
+$350(콘도관리비))) *12 달 / 연소득 $80,000 *100 = 43.86%

자동차 론이 있는 B의 부채상환 비율 계산은 다음과 같다.
($2345 (모기지 원금+이자)
+$200(재산세)
+$30(난방비)
+$350(콘도관리비)
+$500(자동차 론)) *12 달 / 연소득 $80,000 *100 = 51.37%


부채 상환 비율이 43.68퍼센트인 전자가 신용도가 무난하다면, 이 대출을 받는데 큰 문제가 없을 수 있지만, 44퍼센트를 넘어가는 후자는 대출 신청이 디클라인으로 돌아오게 된다. 즉, 부채상환 비율을 맞추기 위해서 후자의 대출 승인 금액은 35만불로 줄어들게 된다. 자동차 론 뿐만아니라, 학자금 대출, 개인 신용 대출등과 같은 부채들은 대출 신청에 치명적일수 밖에 없다. 위에서 설명한것과 같이 약 오백불 정도의 월 납입금은 대출 한도를 10만불 이상 줄인다.

물론, 대출 금리를 공시이율이 아닌, 시중이율을 적용햇을때 대출금은 계산에 적용하는 금액보다 훨씬 낮기 때문에, 대출을 더 감당할수 있다고 믿는것이 많은 대출 신청자의 생각이지만, 대출 기관이 적용하는 부채 상환 비율 계산법으로 냉정히 이해해 볼 필요가 있다. 현실적으로 소득세를 제외한 실소득은 훨씬 적은데다가, 부채 상환 비율에 포함되지 않는, 교통비, 통신비, 전기비등, 계산에 포함되지 않는 많은 고정 지출도 고려해 봐야 하기 때문이다.

정부나 금융기관이 모기지 대출 규정을 자꾸 강화한다 할지라도, 정부의 입장에서는 가계 부채의 가장 큰 부분을 차지하고 있는 모기지 규정을 조절해 부채를 조절하고, 위험성을 낮추려는 노력은 당연하기만 하다.

대출 신청에 앞서 부채 상환 비율을 잘 이해하고 있다면, 어느 정도의 부채를 감당할 수 있는지를 자가 진단해 보고, 불필요한 부채를 늘리지 않도록 노력할 필요가 있다.


하다현 부장
로얄뱅크
모기지 스페셜리스트
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