CECRA (캐나다 긴급 상업 렌트 보조) 프로그램 - 업데이트

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

지난번에 CECRA 프로그램의 개괄에 대해서 설명 드리면서, CMHC의 사이트가 오픈 되어서 등록과 신청이 개시되면 구체적인 내용이 파악될 것이고, 필요하면 업데이트를 해드리겠다고 했는데, 업데이트를 할 중요한 내용들이 있어서 안내를 드립니다.



5월 25일에 드디어 CMHC의 웹 사이트를 통해, 프로그램의 신청을 위한 건물주의 어카운트 등록과 관련 데이터 입력 그리고 자료 업로드 등을 거쳐서 신청을 접수하는 것이 개설되었습니다. 어카운트 등록은 한꺼번에 몰리는 것을 막기 위해서 각 주별로 요일을 정해놨는데요, 무슨 요일에 어카운트 등록이 가능한지는 CMHC의 신청 사이트에 안내가 되어 있습니다.

건물주나 건물주를 대행하는 관리 에이전트는 우선 필요한 정보를 입력하여 새로운 어카운트를 생성해야만 합니다. 일단 어카운트가 생성되면, 로그인 아이디와 패스워드를 입력하여 언제든지 어카운트에 로그인해서 정보를 업데이트하고 자료를 업로드 하는 등, 신청 프로세스를 진행할 수 있게 됩니다.



본 프로그램의 신청을 위해서 접수해야 하는 서류는 모두 여섯 가지인데요. 건물주의 인증서(선언서), 렌트 감면 합의서, 세입자의 인증서(선언서), 2020년 6월 1일자의 Rent Roll, Property Tax Notice (건물 세금 고지서), 그리고 건물 관련한 최근의 Bank Statements (은행 입출금 내역서) 입니다.

건물주와 세입자의 인증서, 렌트 감면 합의서는 미리 공지된 내용들에 준하여 작성된 것들이지만, 실제 발표된 서류의 세부 항목을 검토하면, 이전에 확실하게 규정되지 않았던 부분들이 정해진 부분들이 있는데, 이는 매우 중요한 항목들입니다.



렌트롤과 건물 세금 고지서, 그리고 은행 입출금 내역서는 랜드로드가 있는 그대로 제출하는 서류이기 때문에 별 고려 사항이 없지만, 건물주와 피해 세입자의 인증서, 그리고 렌트 감면 합의서는 건물주와 세입자가 반드시 내용을 숙지하고 신청하여야 하는 것이어서, 중요한 부분들을 설명을 드립니다.



건물주의 인증서에는 여러 가지를 인증 (선언)하지만, 그 중에서 중요한 것들만 살펴보면, 우선 건물주가 COVID-19에 대응하여 CECRA 이외의 정부가 도입한 비상환 상가 렌트 보조 자금 지원을 조사하고 신청하였다는 것과 건물주가 건물로부터의 렌트 수입의 손상에 관련하여 보험금 수령을 하기 위해 추구했다는 것을 인증해야 하고, 그와 같은 다른 자금 출처로부터 받았거나 받을 비상환 자금에 대해서 CMHC에 통지하고 그러한 자금의 전부 또는 일부를 CMHC와의 합의의 조건들에 의거하여 지불할 의무가 있다는 것을 인증한다는 내용이 있습니다.



또 이미 알려진 대로, 건물주가 피해 세입자 (Impacted Tenant)와 CECRA 프로그램의 요건에 부합하는 렌트 감면 합의가 2020 년 4월, 5월, 6월에 대해서 이루어졌다는 것, 건물주가 건물로부터 2018 년 그리고/또는 2019년에 상가 렌트 수입을 세금 보고하였다는 것을 인증한다는 내용이 있습니다.

렌트 감면에 관련하여서는, 2020 년 6월 1일부의 렌트롤을 제출하고, 렌트 감면은 CECRA 프로그램의 여건에 부합하도록 계산된 월 그로스 렌트에 적용한다는 내용이 확인됩니다.



다음으로 세입자의 인증서입니다.

피해 세입자의 요건은 지난번에 말씀드린 내용을 포함하고 있지만, 사이트가 개셜되고 인증서의 내용이 알려지면서 불분명하게 공지되었던 내용이 확실해졌습니다.



적격인 피해 세입자가 되려면, 2020년 4월, 5월, 6월의 총수입이 COVID-19의 영향으로 70% 이상 감소한 세입자여야 하는데, 총수입의 비교 대상이 사이트 개설 전에는, 2019년의 동기간의 수입과 비교하든가 또는 2020년 1월과 2월 수입의 평균과 비교한다고만 되어 있었습니다만, 이번에 공지된 세입자 인증서에는, 2019년 4월, 5월, 6월에 비즈니스를 하고 있지 않았던 세입자만이 2020년 1월과 2월의 수입 평균을 비교 대상으로 한다고 구체적으로 명기하고 있습니다. 따라서, 둘 중의 하나를 선택하는 것이 아닙니다.



그 다음 중요한 규정이, 비즈니스를 언제부터 한 세입자가 해당되고 또 몇 달 안에 리스 계약이 끝나는 세입자가 해당되는 지 아닌 지에 대해서 공지가 되지 않았었는데, 이번에 나온 인증서에는, 2020년 8월 31일 이후에 현재의 리스 계약이 만료되어야 한다는 조항이 있습니다.. 따라서, 2020 년 8월 31일 이전에 리스 계약이 종료되는 세입자는 적격자가 되지 못한다는 의미입니다. 이와 연관된 조항으로 미리 공지된 내용은, 2020년 3월 1일 이후에 비즈니스를 시작한 경우도 적격자가 될 수 없다는 것입니다.



건물주 인증서에 있던 내용과 비슷한 것으로, 피해 세입자는 렌탈 보험이나 다른 자금 출처에 의해서 받았거나 받을 비상환 자금을 건물주에게 밝혔으며, 추후에 그런 자금에 대해서 CMHC에 통보하기로 한다는 내용이 있습니다. 



CECRA 프로그램 신청 시에는 수입 감소에 대한 증빙 서류는 제출하지 않습니다. CMHC는 추후에 세입자가 인증한 것에 관련된 서류, 기록이나 정보를 검토할 수 있기 때문에, 피해 세입자들은 그러한 자료들을 미리 챙겨 놓을 필요가 있습니다. 세입자 인증서에도 CMHC의 그런 자료들의 검토를 허용한다는 내용이 들어 있습니다.



건물주와 세입자의 인증서에 공히 첨부된 진실 선언서 (Integrity Declaration)에는,

a)캐나다 법과 국제법 하에서 범죄나 처벌, 위법으로 유죄 판결을 받은 적이 없고

b)캐나다 정부에 의해 사업 부적격 판정을 받은 적이 없고,

c)CMHC와 어떤 비즈니스를 유지하거나 시작한 사실이 없고, 합리적인 판단에 의거하여, 그렇게 할 우려나 진실성에 대한 우려가 없다는 것을 선언하고

d)CMHC의 건물주/세입자에 대한 진실성 결정에 의미 있는 모든 정보들을 CMHC에 모두 밝혔다는 것을 선언합니다.



마지막으로, 한 가지 주목할 만한 내용을 말씀드리면, 이번 상가 렌트 보조의 정부 지원금을 한번 또는 그 이상에 걸쳐 건물주에게 입금한다는 내용이 있습니다. 주택 렌트 보조의 지원금이 입금된 것을 보면, 신청 시점에 따라, 한달 분의 렌트 보조금이 입금되거나 두 달 분의 렌트 보조금이 입금되거나 했습니다. 이에 비춰볼 때, 상가 렌트 보조 금액도 한꺼번에 석 달 분의 지원이 입금되려면 6월말이 지나서 신청한 경우이고, 그 이전에 신청해서 승인된 경우는 나눠서 입금이 되지 않을까 유추해봅니다.