복잡한 타운하우스 변경 증축

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

최근 십여 년 동안에 분양된 타운 하우스들은 그 이전에 지어진 타운하우스에 비해 같은 대지 면적에 더 많은 유닛을 지어서 분양을 했기 때문에, 앞쪽이나 뒤쪽의 마당도 작아졌고, 작은 면적에 지으면서 생활 공간을 확보하기 위해 3 개의 층으로 된 타운하우스들이 주로 분양이 되고 있는 것은 다 아실 것입니다. 더 오래된 타운 하우스들은 앞쪽과 뒤쪽의 마당이 더 컸었죠.



이런 오래된 타운 하우스에서 공통적으로 발생하는 중대한 문제 중의 하나가 바로 유닛 오너가 자신의 목적을 위해 증축을 하는 경우인데, 가장 많은 것이 썬룸 (일광욕실)의 설치입니다. 썬룸은 주로 유닛의 뒷마당에 설치하는데, 유닛의 후면에 붙여서 설치하면서, 전기와 난방 시설을 갖추고, 당연히 추운 날씨에도 사용할 수 있게 울타리로 봉하게 됩니다. 비용은 작게는 수천 불에서 얼마나 고급스럽게 설치하느냐에 따라 수만 불이 들기도 합니다.



리치몬드에 지어진 지 30 년 이상 되고 90 개 정도의 유닛으로 구성된 타운하우스를 제가 관리하고 있었는데요. 카운슬 멤버 중의 한 사람이 회의 중에 자기 뒷마당에 작은 썬룸을 설치하고자 하니 카운슬이 승인해달라는 요청을 했습니다. 타운 하우스의 유닛 오너들이 가장 많이 스트라타에 승인 요청을 하는 것은, 마루를 교체하는 것입니다. 가끔은 부엌을 레노베이션하는 것을 승인해달라는 요청도 있지요. 모든 스트라타 규약 (Bylaws) 에는 스트라타 유닛의 구조 변경은 스트라타의 승인이 있어야만 가능하다고 되어 있습니다. 유닛 오너가 변경 계획과 공사 진행 업체 정보를 제출해서 스트라타의 승인 (유닛 내부의 변경 승인은 대개 스트라타 카운슬에 의해 승인이 됩니다.)이 나면, 공사에 관련해서 발생하는 모든 책임은 유닛 오너가 진다는 합의서 (Indemnity Agreement라는 문서)에 사인한 후에 실제 공사에 들어가는 것이 절차입니다.



그렇지만 유닛의 내부가 아니라 외부에 시설물을 건축하는 것은 다른 문제입니다. 유닛의 외부, 즉 뒷마당, 발코니 등은 제한 공동 건물 (Limited Common Property)이어서 그 유닛이 독점적으로 사용하지만, 소유권은 유닛 오너에게 있는 것이 아니고 스트라타 법인에 있는 것입니다. 

다시 카운슬 미팅으로 돌아가서, 한 카운슬 멤버가 그렇게 회의 중에 요청을 했을 때, 다른 멤버들이 별 문제없이 그렇게 하자고 얘기가 나와서, 제가 그건 카운슬이 결정할 문제가 아니라고 얘기를 했죠. 그랬더니, 카운슬 멤버들이 무슨 소리를 하냐는 식으로 저를 쳐다보는 것입니다. 그 카운슬 멤버 여섯 명 중에 한 명만 빼고, 나머지는 모두 연령 대가 육십 대 이상인데, 이십 년 이상 삼십 년까지도 카운슬 멤버로 일해온 사람들이었고, 오랜 과거부터 지금까지 타운하우스의 역사를 너무나 잘 알고 있었던 사람들이었습니다. 모든 멤버들이 이렇게 썬룸 요청을 해서 승인이 나고 설치가 된 유닛이 여럿 있었고, 이제까지 카운슬의 승인으로 다 진행이 되었는데 도대체 무슨 소리를 하느냐는 것이었죠. 이전의 스트라타 매니저 중에서 누구도 이것이 문제라고 지적을 한 적이 없다면서 말입니다.

그래서 제가 설명하기를, 썬룸을 제한 공동 건물에 설치하는 것은 카운슬이 승인을 할 수가 없고, 총회를 소집해서 특별 결의 항목으로 오너들에게 제출해서 4 분의 3 이상의 승인이 있어야 하고, 승인과 동시에 썬룸으로 인해 발생하는 모든 유지 보수의 책임이 유닛 오너에게 있다는 것을 인정하는 합의서가 있어야 한다고 얘기를 했지만, 그런 법은 들어본 적이 없다고 하면서 항변을 했죠. 그 중에서 매우 시시콜콜 모든 문제에 완벽하게 간섭하는 한 멤버는 자기 주장을 굽히지 않았죠. 이럴 때에는 가장 쉬운 방법이 있습니다. 설명한 것은 내 의견이 아니고, 법과 판례가 그렇다는 것이니, 일반 변호사 말고 스트라타 전문 변호사에게 자문을 구해볼 필요가 있다고 하면서 논란을 매듭지었죠.

며칠 있다가 카운슬 회장으로부터 이메일이 와서 James가 한 말이 다 맞는데, 이걸 승인하려면 총회가 10 달이나 남았는데 어떻게 하냐고 해서, 임시 총회를 소집할 수는 있지만, 보통 부족한 현금 흐름을 해결하기 위한 안건들이나 안전에 관련한 긴급한 안건이 아니면 임시 총회를 소집하는 것은 일반적이 아니라고 했고, 다음 정기 총회까지 기다리는 것으로 결론을 내렸습니다. 



그러면 증축된 선룸에 연결된 유닛의 외벽에 손상이 생겨서 수리를 해야만 한다든지, 또는 좀 더 심한 손상을 입어 보험 건이 접수되는 경우에는 누가 책임을 져야 할까요? 이건 너무 당연하게 개별 유닛의 오너가 아니라 스트라타의 책임입니다. 그래서 증축이 승인되더라도, 해당 오너가 선룸의 유지와 보수의 모든 책임을 진다는 합의서를 작성해야만 개별 오너에게 책임을 물을 수 있다는 것이죠. 자, 그럼 그 유닛이 새 오너에게 팔렸는데, 이러한 책임을 승계한다는 조건이 없이 매매가 이루어졌다면, 다시 말해 이전 오너가 합의했더라도 새로운 오너와 합의가 되어 있지 않으면, 새 오너에게 책임을 물을 수가 없는 것입니다.



스트라타 유닛을 사는 분들은 스트라타 매니지먼트 회사에게 Form B 라는 서류를 요청할 수 있습니다. 이 Form B 에는 매우 중요한 정보가 포함되어 있는데요. 현재 오너가 스트라타 피를 얼마만큼 안내고 있는지, 그 유닛에 할당된 파킹이나 라커 번호는 몇 번인지, 또 증축에 관련해서 유닛 오너가 수리와 유지에 관한 책임을 진다는 합의가 있는 지 등이 밝혀져 있습니다. 스트라타 법은 Form B 증서를 요청하는 구매자에게 스트라타가 그러한 정보들을 밝혀야 한다고 규정하고 있습니다.



이러한 복잡한 책임의 문제와 합의의 필요성, 그리고 매매에 의해 발생하는 오너쉽이 변경으로, 증축의 문제는 매우 골칫거리가 되는 것입니다. 게다가, 그것을 승인하기 위해서는 총회의 승인이라는 오래 걸리고 까다로운 절차가 필요하기 때문에, 이러한 사실들을 인지하고 있는 스트라타 매니저는 증축의 승인을 권하지 않습니다. 그리고 이러한 사실들이 오너들에게 설명되어서, 한 유닛 오너만의 혜택을 위해 스트라타 전체가 많은 부담을 지게 된다는 사실을 알게 되면, 총회에서 승인될 가능성은 매우 낮은 것이죠.