렌트와 세입자 (무엇이 최선인가요?)

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

지난 컬럼에서는 렌트와 세입자에 대해서 알아봤습니다. 오늘은 그 상관 관계 하에서 주택 오너분들에게 무엇이 최선인지를 실례들을 들어서 설명 드리도록 하겠습니다.



상당 수의 오너분들이 혼동하는 것이 시장 렌트 (Market rent)와 희망 렌트(Listed rent)입니다. ‘크레이그스리스트에 올라와 있는 옆 빌딩 2 베드룸이 렌트가 $1,800 ~ $1,900 이던데 우리 콘도는 그것보다 좋은 뷰가 있으니까, $2,000 은 되지 않을까요?’ 와 같은 얘기를 하는 분들이 있습니다. 그 분들이 비교하는 렌트는 희망 렌트로 마켓 렌트보다 높습니다. 희망 렌트는 상점에서 상품에 붙이는 판매가 같은 것이죠. 정말 꼭 물건을 빨리 팔고 싶은 주인은 팔릴 만한 가격을 붙였겠지만, 시간적으로 여유가 있거나, 누군가가 약간 비싸도 그 가격에 살 사람이 있다고 생각하고 가격을 붙였다면, 실제 가치보다 높은 가격이 붙어 있다고 봐야할 것입니다. 모든 렌트 매물에 붙어 있는 렌트는 시장 렌트보다 어느 정도 높고, 또 어떤 경우는 많이 높은 경우도 있습니다. 매물 중에는 시장 렌트가 얼마인지 몰라서 다소 높게 올려서 시장의 반응을 보는 매물도 있고, 오랫동안 (보통 2 ~ 3 주 이상) 매물로 나와 있는 것들도 있는 것이죠. 따라서, 다른 매물들의 희망 렌트를 비교해서 시장 렌트를 추정하는 것은 분명한 오류입니다. 렌트 매물이 계약이 될 때는 거의 희망 렌트 또는 그 이하로 임대 계약이 됩니다. 희망 렌트보다 높게 임대 계약이 되는 경우가 없는 것은 아닙니다만, 매우 드문 경우이지요. 제가 회사를 통해 수 백 건의 임대 계약을 했지만, 그런 경우가 두 번 있었습니다. 임대 신청서를 받았는데, 둘 다 승인 가능한 경우였는데, 보통 이 경우는 조금이라도 더 평가 점수 (신용, 소득, 이력 등에서)가 높은 신청자를 선택하는데, 선택되지 못한 신청자가 렌트를 조금 더 내서라도 임대 계약을 원했던 것이지요. 보통은 올려진 가격으로 계약이 되는가, 거기에서 조금 낮춰서 계약이 되죠. 그리고 계약이 체결되면 광고는 없어집니다. 따라서, 현재 광고가 되고 있는 렌트 매물의 listed rent는 다 조금이라도 over-priced 된 거라고 보는 것이 합리적일 것입니다.



제가 예전에 주택 감정을 했었는데요, 집의 가치를 평가할 때 거의 쓰는 기법이 직접 비교 (Direct Comparison)라는 것입니다. 이는, 최근에 (보통 석 달 이내) 그 지역에서 체결된 여러 가지 요소들이 비슷한 주택을 2 ~ 3 개 정도 선별해서, 각각의 구성 요소들 (건축 연도, 실면적, 주택의 상태 양호도, 등등 가격에 영향을 미치는 요소들)을 다 비교하면서, 가격을 가감해서 해당 주택의 감정가를 추정하는 방법입니다. 렌트 감정도 주택의 가격 감정을 할 때의 기법을 사용하지만, 렌트는 주택의 가격보다 외부적인 요소 (External Factor) 즉, 시기와 시장의 조건 (market conditions 라고 하는데, 이는 렌트 매물의 수요와 공급)에 의해 영향을 더 많이 받습니다. 그 이유는, 주택을 판매하려는 Seller가 주택을 시장에 내놨는데, 원하는 가격에 구입자가 없다든지, 오랜 기간 시장에 내놔도 판매가 안되면, 매매를 철회하고 시장 환경이 좋아지면 다시 시장에 내놓을 수가 있어서, 매매가는 시장의 수요와 공급에 영향을 받긴 해도 렌트처럼 크게 받지는 않습니다. 하지만, 렌트는 계약이 되지 않으면 비어 있게 되고 그렇게 되면 아무런 수입이 없기 때문에, 시장 조건이 안좋으면 렌트를 낮춰서라도 임대를 하는 것이 유리하기 때문입니다. $2,000 렌트를 받기 위해서 한두 달을 비워 두는 것보다는, $100을 낮춰서 $1,900에 지금 임대를 하는 것이 유리하다는 얘기인 것이죠.

공급 초과 현상은 특히 새롭게 지어져서 계속적으로 입주가 되는 콘도 빌딩에서 상당 수의 유닛이 임대용으로 렌트 시장에 나오는 경우에는 예외없이 발생합니다. 이러한 공급 초과 현상으로 인해, 임대 계약까지 걸리는 시간은 길어지고, 당연히 실현 렌트는 시장 렌트보다 내려가고 희망 렌트보다는 많이 내려가게 되는 것입니다.



다소 극단적이지만, 렌트와 세입자와의 상관 관계를 이해하는데 도움이 되는 실제 케이스가 있어서 제가 2015 년에 작성한 컬럼을 요약 번역해서 소개합니다.

코퀴틀람에 새 콘도 빌딩의 입주가 시작될 때, 17층에 있는 유닛과 바로 위층에 있는 유닛이 동시에 렌트 매물로 나왔습니다. 모든 것이 똑 같은 두 유닛이었죠. 아래층 유닛은 매니지먼트 회사에서, 위의 유닛은 리얼터를 하는 주인이 직접 광고를 올렸죠. 회사에 임대를 의뢰한 오너분은 렌트를 조금 낮춰서라도 좋은 세입자를 빨리 찾기를 바랬기 때문에, 원래 $1,350 이 그 당시 시점에서 시장 조건을 고려할 때 마켓 렌트로 추정되었지만, $1,300에 광고를 했죠. $50의 차이가 별 것 아니라고 생각하기 쉽지만 절대 그렇지 않습니다. 렌트를 구하는 입장에서는 그 차이가 일 년에 $600이 되니까, 작은 차이가 아닙니다. 렌트를 구하는 사람들은, 원하는 지역에 시장에 나와 있는 모든 비슷한 광고를 일일이 다 비교해가면서 좋은 매물이 시세보다 낮게 나온 것을 찾게 되죠. 특히 좋은 세입자는 어느 것을 선택해서 신청해도 승인이 된다는 것을 알기 때문에 더더욱 그러합니다. 역시 예상대로 광고 후에 바로 세 그룹이 콘도 보기를 원했고, 쇼잉 후에, 그 중에서 두 그룹이 신청서를 제출하였죠. 둘 다 승인이 가능한 좋은 세입자였는데, 둘 중에서 입주를 바로 하기를 원하는 세입자를 선정했고, 임대 계약이 성립되었습니다. 입주까지의 공백 기간 (vacancy period) 도 키를 받은 후 2 주일 정도로 매우 짧았죠. 결국 그 세입자는 2 년 정도 거주했는데, 역시 아무런 문제를 일으키지 않고, 매우 협조적으로 거주하다가 잘 이사를 나가게 되었습니다.

위층 유닛의 오너는 렌트를 그 빌딩에 매물로 나와있는 다른 유닛보다 높은, $1,400로 광고했습니다. 문제는 그 오너분이 마켓의 상황을 모니터링 하지 않았다는 것이죠. 다른 렌트 매물들과 비교하면서 변화를 봐야 하는데 그렇지 못하면서 몇 주가 지나가게 되었죠. 그러다가, 예일타운에서 직장 때문에 코퀴틀람으로 이사를 원한다고 얘기하는 여자가 연락을 해와서, 그 여자의 말만 믿고 철저한 검증 작업을 하지 않은 채, 임대 계약을 체결하게 되었습니다. 나중에 그 오너분은 혹독한 경험을 한 후에야 저희 회사에게 자기 소유의 두 개의 콘도 관리를 위탁하게 됩니다만, 그 과정이 매우 심각했습니다. 여자는 자기가 예일타운에서 $2,000에 콘도를 렌트하고 있다고 얘기했었고, 랜드로드라고 속여서 친구의 전화 번호를 알려줘서, 전화로 체크하는 것을 통과했던 모양입니다. 아무튼 첫 달 렌트를 현금으로 내고 (이런 세입자는 매우 위험할 수 있는데, 눈치채지 못했겠죠), 그 다음 달부터 렌트를 내지 않아서, 수도 없이 접촉을 시도했지만, 응답이 없어서 결국 관계 당국 (Residential Tenancy Board)에 퇴거 신청서를 접수해서 퇴거 명령을 받아서 강제 퇴거시키는 과정을 진행하면서 너무나 큰 고생을 했던 것입니다. 보통 이 과정이 2 달 정도 걸리는데요. 그 오너는 렌트 못 받은 거만 네 달치에다, 나중에 엉망이 된 콘도를 수리하고 청소하는 데에 비용이 엄청 들어가게 되었죠. 너무나 큰 레슨비를 내고서야 뭐가 잘못되었는지 알게 되었습니다. AAA Tenant 까지는 아니더라도 BBB Tenant (이런 용어는 없지만)만 되어도 괜찮은 범주에 들어갑니다. 그 여자 세입자는 분류 불가의 ‘악질 세입자’입니다.



이전 컬럼에서 설명 드렸듯이, 좋은 세입자는 마켓 렌트보다 높은 렌트에는 관심을 보이지 않습니다. 아주 좋은 신용을 가지고 있는 사람이 높은 모기지 이자를 낼 이유가 없는 것이죠. 반면에, 여러 검증 분야에서 좋은 평가 점수를 받지 못하는 부류의 사람들은, 마켓 렌트보다 다소 높아도 감수하려는 경향이 있습니다. 왜냐하면, 좋은 세입자가 관심 보이는 주택에 같이 관심을 보여봐야 어차피 승인이 되지 않을 거란 것을 알기 때문입니다. 또한, 검증 작업이 철저히 되지 못하는 개인의 광고를 선호하게 되지요. 판매가가 높게 붙어 있는 상품을 구매하는 사람은 돈이 많거나, 다른 데를 쇼핑할 시간이 없든가 뭐 그런 이유라도 있겠지만, 렌트에 대해서는 그것도 적용되지 않는 것이죠.



이전 컬럼의 질문으로 돌아가서, 높은 렌트와 좋은 세입자라는 두 마리의 토끼는 잡을 수가 없습니다. 아니, 말이 틀렸습니다. 마켓 렌트보다 높은 렌트는 집주인에게 장기적으로 볼 때에 토끼 (이득)가 아닙니다. 왜 그럴까요? 만약에 좋은 세입자가 높은 렌트를 내고 1 년을 살았다면, 계약 기간 후에는 아마도 다른 더 좋은 렌트를 찾아 이사를 나갈 확률이 높습니다. 실제로도 이러한 현상은 최근의 렌트 시장 환경 (1 년 전에 비해 프레이져 밸리의 렌트 평균이 5% 정도 하락했다는 통계가 발표되었습니다.)에서는 그럴 가능성이 더 높아졌다고 봐야합니다. 그렇게 되면 오너 입장에서는 다시 새로운 세입자를 구하는 리스업 과정을 해야 하고, 또 렌트 공백이 생길 가능성도 있기 때문에, 마켓 렌트보다 조금 더 거둬들인 렌트보다 훨씬 큰 비용을 지출하는 셈이 되기 때문에, 결국 이익이 되지 못하는 것입니다.

결론적으로, 임대 관리 회사의 목표는 마켓 렌트 또는 그보다 조금 낮은 렌트로 좋은 세입자를 찾는 것입니다. 이것이 주택 오너분들에게 가장 유익한 것이죠.



다음 컬럼에서는 세입자를 찾는 과정, 리스업 (lease-up)에 있어서 어떠한 요소들이 중요하고, 어떠한 방법이 효과적인지 등에 관해서 실제 케이스들을 가지고 설명 드리도록 하겠습니다.