리스업 과정 (주택 임대 관리의 꽃)

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

이전의 두 컬럼에서는 렌트의 개념, 좋은 세입자의 정의, 그리고 렌트와 세입자의 관계에 대해서 설명을 드렸습니다. 오늘은 세입자를 구하는 일련의 과정인, 리스업 (Lease-up) 과정이 어떻게 이루어지는 지, 리스업 과정에서 발생할 수 있는 상황 들을 실제 사례를 들어서 설명 드리도록 하겠습니다.



주택 입대 관리 계약을 주택 오너분과 임대 관리 전문 회사가 체결하게 되면, 대개는 새로운 세입자를 구하는 것부터 업무가 시작됩니다. 소수이긴 하지만, 이미 세입자가 거주하고 있는 상태에서 관리 계약을 체결하는 경우도 있습니다. 이런 경우는 임대 관리 회사와 계약을 하고 맡겼는데, 업무가 마음에 들지 않아서 임대 관리 회사를 바꾸는 경우가 대부분입니다.



리스업 과정은 다음의 일련의 과정을 말합니다.

임대 관리 계약이 체결되면, 관리자는 그 주택의 공식적인 정보를 수집하고, 방문해서 현재의 상태를 점검하여 그 주택이 임대를 할 수 있는 상태인지를 확인하고, 그런 상태를 만들기 위해 해야 할 것들을 집주인에게 보고합니다. 그 다음에 렌트 광고를 올리기 위한 사진 촬영을 합니다. 광고를 올리기 위해서 광고 문안을 작성하고, 렌트 추정을 위해 렌트 시장 조사를 해서 최종적으로 몇 개의 온라인 사이트에 광고를 올리게 되죠. 그러면 관심 있는 사람들이 문의 또는 쇼잉 신청을 하게 되고, 관리 회사는 답변을 하면서, 관심 있는 사람들의 정보도 수집하게 되죠. 이러한 과정을 통해서 주택을 보여주는 (showing) 약속을 하고 집을 보여주게 됩니다. 쇼잉 후에 렌트 진행을 원하는 사람들은 회사의 렌트 신청 양식을 작성하고, 필요한 서류들을 보내게 되고, 관리 회사에서는 검증 작업을 합니다. 검증 작업은 이전에도 설명 드린 바, 신용 조회 (Credit Check), 직장 및 소득 검증 (Employment & Income verification), 그리고 임대 이력 조회 (Rental reference check)에 있어서 행해집니다. 관리 회사에서는 각각의 분야에 있어서 기준치를 가지고 있고, 전체적으로 평가하여 임대 가능한 세입자인지를 판단해서, 임대 가능하다고 판단이 되면 집주인에게 요약해서 보고를 하게 되고, 승인이 되면 서류 작업이 진행되게 됩니다. 서류 작업은 임대 계약서와 추가 부칙을 작성하여 세입자와 임대 회사가 사인하게 되면 계약이 성립됩니다. 이때, 관리 회사는 임대 관리 계약이 체결되어 있어서, 모든 서류에 집주인을 대리해서 Per 사인을 하게 되고, 이는 집주인이 사인한 것과 동일한 법적인 효력을 갖습니다. 세입자와 임대 계약을 체결하면, 스트라타 매니저와 빌딩 매니저를 연락해서 이사를 셋업 하게 되고, 이사 들어오기 직전에 move in condition inspection 이란 것을 세입자와 같이 하게 됩니다. 이것은 이사 들어오는 시점에서 이미 존재하는 손상이나 상태를 체크해서 기록함으로써, 이사 나갈 때와 비교해서 세입자가 손상을 발생시켰으면 세입자에게 책임을 물을 수 있기 위한 것입니다.

여기까지가 리스업 과정입니다. 이 과정은 짧으면 2 ~ 3 주 길면 한두 달이 소요되는데요, 관리 회사로서는 가장 중요한 업무 기간이면서, 시간과 노력이 많이 소요되는 과정입니다. 세입자가 렌트를 내기 시작하기 전까지는 관리 회사는 관리비를 청구하지 않는 대신에 임대 관리 계약서가 체결된 직후부터 move in inspection까지의 과정에는 관리비와 구분해서 리스업 비용을 별도로 받는 것입니다.



이제, 리스업 과정에서 발생할 수 있는 상황 중에서 많은 오너분들이 잘 모르거나 오해하는 것들에 대해서 설명을 드리겠습니다.

[광고 사진은 얼마나 멋지게 찍어야 할까요?]

수년 전에 단독 하우스의 리스업을 위해 주택을 방문해서 사진을 찍었었죠. 집이 50 년 가까이 된 집이었는데, 전체적으로 바닥, 부엌의 캐비닛, 방문, 전등 같은 것들이 50 년 정도된 집으로 보였죠. 그런데, 오너분이 예전에 집을 살 때 부동산에서 광고에 올린 사진들이 전문 사진 작가가 찍은 거라서 훨씬 좋다면서 그것들을 사용해달라고 부탁을 했습니다. 이런 요청은 어려운 요청이 아니어서 수용하였죠. 그런데 그 사진들이 너무 좋았던 것입니다. 아마도 오래 전에 찍어서 이기도 하지만, 사진의 구도나 소품들도 특별하였을 뿐 아니라, 상당히 많은 뽀샵 (photoshop) 처리가 되었던 것입니다. ‘이건 다른 집이라고 할 정돈데…’ 라고 생각이 들어서 사용하지 않는 게 좋겠다고 건의했지만 집주인은 그걸 쓰기를 바랬습니다.

광고를 올리고 생각보다 많은 문의가 왔습니다. 어떤 날은 세 팀이 같은 시간 대에 집을 보러 오기도 했었죠. 어떻게 되었을까요? 집은 렌쳐 스타일에 베이스먼트가 있는 구조였는데, 집 보러 온 그룹 중에서는 아래쪽의 베이스먼트에는 아예 내려가 보지도 않고 돌아서 나가는 그룹들도 있었습니다. 집에 들어서면서 보이는 사람들의 첫 표정이 완전 실망하는 것을 알 수가 있었죠. 그 집은 대략 열 다섯 그룹이 봤지만, 계약을 원하는 그룹은 없었습니다.

여기서 주목할 만한 것이 있습니다. ‘기대와 실망’ 이라는 것인데요. 좋은 사진들을 보고 기대를 한 사람들이 눈으로 확인할 때, 기대에 비해 큰 실망을 하게 되면, 사람들은 거기에서 다른 좋은 것들은 보고 비교할 생각조차 하지 않고 이건 아니라고 결정을 해버린다는 것입니다. 

이와는 상반된 경우가 있습니다. 콘도를 보러 왔는데, ‘어, 이 공간은 유용하게 쓰이겠네’ 라든가, ‘아, 그래요 이사 비용이 면제입니까?’ 처럼 기대하지 않은 것들을 보거나 알게 될 때, 사람들은 더 호감을 갖게 되고 긍정적으로 생각하게 된다는 것이죠. 사실 이러한 기법은 마케팅에서 간혹 사용하는 기법입니다. 사람의 심리에 비추어서 이 기법은 제 경험상 효과가 있습니다. 좋은 세입자의 마음을 얻기 위해서 작은 선물을 한두 번 제공하는 것이죠.

부제의 답은 뭘까요? 렌트 광고 사진은 깔끔하되, 있는 그대로를 잘 보여주는 것이 중요합니다. 부동산 매매용 사진이나 개발사에서 제작한 사진들은 렌트 광고에서는 역효과가 날 가능성이 높기 때문에, 실제 사진이 없는 경우를 제외하고는 사용하지 않는 것을 추천합니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은, 사람들은 사진을 보고 임대 계약을 결정하지 않고, 반드시 눈으로 보고 결정을 한다는 사실입니다.



[No Pet Policy 꼭 필요한가요?]

리스업에 있어서 기본적으로 항상 등장하고 그리고 어떻게 보면 중요한 계약 조건 (Material Terms) 중의 하나가 애완 동물을 허락할 지 말지의 문제입니다. 요즘은 반려 동물 시대여서, 상당한 퍼센트의 가족이 반려 동물을 보유하고 있죠. 세입자의 경우는 그 퍼센티지가 자기 집에 거주하는 사람들에 비해서 낮을 것으로 생각이 되지만, 그래도 상당한 퍼센트의 세입자가 반려 동물을 보유하고 있다고 생각됩니다. 저희로서도 이러한 통계가 있으면 유용하겠다 싶네요.

대개의 오너분들은 강아지나 고양이를 허용하지 않으려고 합니다. 이유는, 집이 손상 받을 수도 있고, 애완 동물 없는 세입자를 구하면 되지 굳이 애완 동물이 있는 세입자에게 임대할 필요가 있냐는 것이겠지요. 하지만, 이것은 그렇게 간단한 문제가 아닙니다. 요즘의 콘도 빌딩들은 거의 애완 동물을 허용하고 있습니다만, 간혹 오래된 빌딩의 경우, 애완 동물 불가를 스트라타 규약에 명기한 데도 있긴 합니다. 손상에 대해서 말씀드리면, 제 경험으로 이제까지 애완 동물을 허락한 렌탈의 경우, 한 건도 손상이 발생해서 세입자에게 책임을 물은 경우가 없습니다. 설령 손상이 있다하더라도, 세입자가 낸 디파짓으로 충분히 커버할 수 있겠지요.

실제로는 애완 동물에 의한 손상보다 더 문제가 될 수 있는 것은, 개의 경우 (고양이는 문제가 안됩니다.) 짖는 소리로 인해 주위의 유닛들로부터 불만이 접수되고 경고를 받게 되는 경우가 문제가 될 수 있습니다. 또 다른 문제는 냄새의 문제입니다. 십여 년 전까지 만해도 실내가 카펫으로 된 경우가 많아서, 오래 동물이 거주한 경우에 냄새에 민감 하거나 엘러지가 있는 사람을 위해 냄새 제거 전문 회사에 의뢰해서 냄새 제거 과정을 한 경우가 있기도 했지만, 요즘은 거의 라미네이트 바닥으로 시공이 되어서, 냄새가 남는 문제가 상당히 경감되었다고 볼 수 있겠습니다.

여기에서 주목할 만한 사실은, 애완 동물을 보유하는 사람들에게는 그 애완동물이 거의 가족의 의미이기 때문에, 마음에 드는 임대 주택이 있다면, 자기의 애완동물을 위해서 다소 높은 렌트라도 부담할 용의가 있는 것이 일반적입니다. 반대로 얘기하면, 애완 동물을 허용하면 마켓 렌트가 올라가게 된다는 말이 됩니다.



[임대 계약은 어떤 양식을 쓰나요?]

임대 계약을 체결할 때는, BC 주 정부에서 제공하는 양식인, RTB-1을 거의 사용하게 되는데요. 이 양식은 세입자가 지켜야 할 모든 표준 규정들을 포함하고 있습니다. 하지만, 거기에 포함되지 않은 항목 (애완 동물의 허용여부, 계약 조기 해지에 대한 벌칙 조항, 세입자의 임대 주택에 대한 관리의 기본 의무나 협조 사항 등등) 들에 대한 합의를 추가된 양식에 포함해서 양측이 합의함으로써 임대 계약이 성립하게 됩니다.

임대 계약에 추가해서 가능한한 모든 부정적인 결과와 관련된 조항을 넣어서 계약하는 것이 효과가 있을까요? 그러한 것에 저촉이 되는 세입자는 좋은 세입자는 분명 아닐 것입니다. 만약에 문제가 되는 세입자라면, 합의한 조항에 반하는 상황이 발생했을 때에 책임을 지지 않을 확률이 매우 높습니다. 그에 대한 책임을 질 정도라면, 그런 상황을 만들지도 않는다는 것이 합리적인 추론입니다. 오히려 그러한 제한과 추가가 많으면 많을수록, 좋은 세입자를 조금씩 밀어내는 것과 같죠. ‘어, 여긴 뭐 이렇게 불필요한 조건들이 많지? 여기 말고 다른 데도 많은데 굳이 이렇게 복잡하게 진행할 게 뭐 있나?’ 이렇게 되는 것이죠.



이제까지 세 번의 컬럼을 통해 렌트와 세입자, 그리고 리스업 과정에 대해서 설명을 드렸습니다. 최종 결론은, 좋은 세입자를 찾는 것이 주택 오너 입장에서는 가장 필요한 일이며, 그것은 마켓 렌트 또는 그보다 낮은 렌트일 경우에만 가능하고, 좋은 세입자를 찾는 것은 임대 관리 전문 회사의 검증 시스템, 경험과 노우하우를 통해서 가능하다 하겠습니다.