건물 관리 개론

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

오늘은 다소 광범위한 주제이지만, 독자분들의 건물 관리에 관한 전반적인 이해를 돕기 위해서, 대학교의 교양 학부에서 개설되는 개론 같은 (철학 개론, 사회학 개론 등) 스타일의 컬럼을 준비했습니다.



부동산 관련한 지식이나 이론이라는 것이 이삼 십년 전까지 만해도 그 종류, 적용 범위, 그리고 학문적인 가치 측면에서 미미한 수준이었다고 하면, 그 이후에는 특히 2000년 대에 들어서서는, 경제학의 커다란 적용 분야의 하나로써, 많은 이론과 새로운 개념이 소개되면서 지속적인 발전을 하고 있는 분야입니다. 대학교에서도 이론의 추구가 아닌 실제 적용 위주의 라이선스용 과정들만 아니라, 부동산학 학사 과정도 제공되고 있습니다. 저도 부동산 관련한 모든 라이선스 취득을 위해 UBC의 비즈니스 스쿨에서 제공하는 부동산 관련 과목을 십여 개 이수하기도 했습니다.



부동산에는 두 가지가 있는데, 하나는 땅이고 다른 하나는 건물입니다. 땅은 그 수명이 무한하다고 여겨지지만 (지진같은 천재지변에 의해 없어질 수도 있긴 합니다.) 건물은 그 수명이 유한하고, 시간이 경과함에 따라 그 가치가 손실되어 그 수명이 다했을 때는 그 가치가 ‘0’이 되는 것입니다. 건물의 수명은 그 종류와 사용된 건축 자재에 따라 달라지는데요. 보통 목조 단독 주택이나 타운하우스의 경우는 65 ~ 70 년 정도입니다. 콘크리트 구조의 하이라이즈 빌딩은 목조 건물들보다는 더 수명이 길지만, 보통 수명이 다하기 전에 재개발이 이루어지는 가장 큰 이유는 재개발을 하면서 주상 복합으로 건축을 하든지, 용적율을 높여서 (기존 빌딩보다 높게 하여 많은 층수로) 새로 짓든지 하기 때문에, 수명이 다할 때까지 기다리는 것보다 새롭게 건축하는 것이 더 경제적으로 이득이 되기 때문입니다.



건물의 종류는 크게 둘로 나눠지는데요. 하나는 주거용 건물 (Residential), 다른 하나는 상업용 건물 (Commercial)입니다. 소수이지만 산업용 (Industrial) 건물도 상업용 건물에 포함된다고 보면 됩니다. 굳이 하나의 분류를 더 추가한다면, 주상 복합 건물 (Mixed use building)이 있겠습니다만, 말 그대로 주거용 건물과 상업용 건물을 합쳐 놓은 건물입니다.

우리가 건물 관리라고 할 때에는 물리적으로 보이는 건물의 관리만을 의미하는 것이 아니라, 그 건물의 사용에 관련된 사람들 (주택의 소유주와 임차인, 상가의 임차인과 임대인)에 대한 관리를 당연히 포함하고, 사실은 전자보다 후자가 훨씬 더 어렵고 중요한 부분이 됩니다.



건물 관리 측면에서는 건물을 네 가지로 분류합니다. 주택뿐 아니라 상가도 개발 초기부터 그 유형이 스트라타 건물로 개발된 것과 스트라타가 아닌 건물로 개발된 것이 건물 관리에 있어서는 큰 차이입니다. 스트라타로 개발된 콘도나 타운하우스, 그리고 상가 건물은 개발에서부터 각 유닛들의 소유권과 책임 등이 Strata Plan 등에 의해 규정되고 전체 스트라타의 관리를 위한 규정 (Bylaws)를 채택하고, 각 유닛의 오너들에 의해 선출된 카운슬 (오너 협의회)과 총회를 통해 공동 관리를 하도록 개발됩니다. 스트라타인지 아닌지는 건물 관리에 있어서 매우 중요합니다. 주택과 상가가 다르듯이 스트라타와 스트라타가 아닌 건물은 다릅니다.

따라서, 건물 관리에서는 Residential Strata (콘도나 타운하우스 전체 빌딩 관리), Residential Rental (콘도나 타운하우스의 개별 유닛 관리), Commercial Strata (스트라타 상가의 공동 관리), Commercial Rental (오너가 한 명인, 여러 명이 공동으로 보유한다고 해도 개별 오너가 아니라 하나의 오너로 간주됨) 로 분류됩니다. 이해하기 쉽게 설명 드리면, 버나비 한남 몰은 Commercial Strata 건물이고 건너편의 한인 몰은 Commercial Rental 건물인 것입니다.



건물 관리는 건물 관리자 (Property Manager)가 맡아서 하게 되는데요, 스트라타이냐 렌탈이냐에 따라 별도의 라이선스가 필요합니다. 왜냐하면, 주택 관리에 있어서 Strata manager와 Rental manager는 그 업무가 판이하게 틀립니다. 건물 관리 회사에서 양쪽의 라이선스를 다 가지고 있는 매니저는 열 명 중의 하나 정도인데요, 양 쪽의 실무가 많이 다르기 때문에, 양 쪽 모두 실무 경험이 있는 매니저는 라이선스를 둘 다 가지고 있는 사람들 중에서도 드물죠.

그럼 주거용과 상업용 건물 관리는 어떨까요? 주거용 스트라타 관리와 상업용 스트라타 관리는 그 업무의 공통 부분이 제 생각에는 60 ~ 70% 정도 되지 않을까 합니다. 그럼에도 불구하고, 상업용 건물 관리는 전문성이 더 요구되어서 상업용 건물 관리를 하는 매니저는 보통 상업용 건물만 관리합니다. 왜냐하면, 주거용 스트라타 관리에서는 다루지 않는 상업용 스트라타 관리의 부분들을 주거용 스트라타 관리 매니저들이 소화하고 다루기가 쉽지 않기 때문이죠. 건물 관리 회사 중에서는 상업용 건물 관리만을 하는 회사들이 소수이긴 하지만 있습니다. 상업용 건물 관리의 특별한 분야는 재정과 회계 분야입니다. 이는 특히 Commercial Rental의 경우에는 매우 특별합니다.

그러면, Residential Rental 과 Commercial Rental 관리는 얼마나 공통점이 있을까요? 같은 렌탈이지만, 그 업무의 내용과 성격은 완전히 틀립니다. 그러면 그러한 네 가지의 관리 분야에 있어서 어떠한 것들이 필수적이고 중요한 지 알아봅니다.



스트라타 빌딩 관리를 잘 하려면, 스트라타법과 판례들을 숙지해야 하고, 여러 가지 분쟁을 다뤄본 경험이 풍부해야만 합니다. 양방의 의견이 불일치할 때에는 절충안을 내놓는 등 중재자의 역할을 담당해야 하기도 하고, 건물 관리에 있어서는 건물의 유지 보수에 대한 지식과 업체들을 다루는 스킬도 필요합니다. 상업용 스트라타 건물을 관리하려면, 거기에다가 어느 정도의 재정 회계에 대한 지식도 필요합니다.

주택의 임대 관리 (Residential Rental)는 성실함과 신속한 대응이 가장 중요한 덕목이고, 이 분야 역시 주택 임대 관리에서 발생할 수 있는 모든 케이스를 경험해서 어떠한 상황에도 대처할 수 있는 능력이 중요하다 하겠습니다.  그리고 그 주택이 스트라타 건물 (타운하우스나 콘도)이면 스트라타에 대한 경험과 지식이 또한 중요하다고 하겠습니다. 예전에도 언급한 바 있지만, 스트라타 빌딩에서의 개별 유닛의 수리가 공동 건물과 연계되는 경우들, 보험 관련한 문제들, 다른 유닛들과 연계되어 발생하는 불만들, 규약 (Bylaws) 등은 개별 유닛의 관리에 있어서 발생하는 문제들이기 때문이죠.



마지막으로, 상업용 렌탈 건물의 관리는 재정과 회계 (예산 수립과 정산, 법인 소득 보고, 자본 이득 평가 및 계획) 분야와 상가 리스와 세입자 관리가 중요합니다. 제가 이전 회사에서 상업용 건물 관리의 총괄 책임자를 맡고 있을 때, 상업용 건물 관리만을 5 년 ~ 15 년 해왔던 상업용 건물 전임 매니저들이 관리를 맡고 있던 건물들의 그 전 연도들의 예산과 정산 업무를 했던 것들을 리뷰했었습니다. 놀랍게도 거의 모든 재정과 회계 자료들에서 사소한 것들이 아니라 중요한 것들이 잘못된 것들이 발견되어서 그런 것들을 수정해 주느라 제가 많은 시간을 소요했던 것만을 봐도 상업용 렌탈 관리가 매우 어려운 것임을 반증하는 것입니다.



오늘은 건물 관리의 종류와 각각에 있어서 필요한 요소들을 전체적으로 설명 드리는 시간을 가졌습니다. 다음에 기회 있을 때에는 상업용 렌탈 관리를 좀 더 구체적으로 설명 드리도록 하겠습니다.