은퇴 후 현금흐름(소득)을 만드는 방법 13

(지난 호에 이어)

◆ 상업용 부동산
상업용 부동산에는 상가, 사무실, 창고, 공장, 임대전용 아파트 건물 등 다양한 종류가 있습니다. 그 중 대표적인 투자대상의 하나인 상가를 구입하여 임대하면, 건물의 구조적인 뼈대만 제공하면 나머지는 점포를 임차한 세입자들이 자신들의 필요에 따라 업종에 맞게 내부 인테리어를 마감하고 필요한 장비를 설치합니다.
이처럼 상가점포를 임대하면 주거용 건물에 비하여 건물주로서 신경이 덜 쓰이는 점이 장점이며, 주거용 건물 보다 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
그 외에 임대기간이 길기 때문에 세입자의 비즈니스가 잘 된다면 장기적으로 안정적인 임대수입도 보장됩니다. 하지만 상업용 부동산 시장은 경기에 민감하게 반응할 수 있어서 지역의 경제 상황 및 업종 특성을 고려하여 투자 위치를 선정해야 합니다.
주거용 부동산은 인간의 의식주 중에서도 가장 중요한 주생활을 영위하는 필수재여서 렌트가격만 낮추면 다른 세입자를 찾기가 쉬우나, 상업용 부동산은 세입자가 채산성이 맞지 않아 가게 문을 닫으면 다른 임차인을 찾기까지의 공실 기간이 꽤 길어질 수 있습니다. 그러므로, 수익성은 높으나 그만큼 리스크가 높은 편입니다. 

◆ 자기집에 대한 투자
현재 캐나다는 대도시병을 앓고 있습니다. 토론토, 밴쿠버, 몬트리올 등과 같은 대도시에서는 지난 여러 해 동안 새 이민자와 유학생, 그리고 단기 취업자들이 크게 늘어나면서 거주할 곳이 부족해져 집값과 렌트가 폭등하였는데, 이 문제는 단기간에 쉽게 해결할 수 없게 되어버렸습니다.
다급해진 정부는 사람이 살만한 공간을 어떻게든 늘려야 한다는 과제를 안고 여러 가지 방안들을 내놓고 있습니다.
여기에는 세입자가 거주할 수 있는 지하셋방을 만드는 것을 더 쉽게 허가해 주고, 뒷마당에 자그마한 집을 하나 더 짓는 것도 허용하며, 주거지역에서 최대 4가구까지 거주할 수 있는 Multiplex 신축도 쉽게 허용하도록 제도를 개선하였습니다. 이처럼 각 지방자치단체들은 온타리오 주정부의 주택공급확대 정책에 맞추어 도시계획(Zoning)과 건축허가 관련 조례를 대폭 개정하면서 거주할 공간을 최대한 늘리려고 합니다.
은퇴 이후의 소득을 만들기 위해 살고 있는 집을 팔고 작은 집으로 이사 가는 대신에, 자기가 살고 있는 집에 투자하여 임대소득을 더 늘리기 위한 방안도 고려해 볼 수도 있습니다.
이 경우, 위에서 설명한 것과 같이 각 지방자치단체들이 제도개선을 하고 있는 다양한 방법들이 있는데, 도시의 주택 부족 문제를 해결하기 위해 지자체들이 내놓은 창의적인 방법이 노후의 추가수익을 만들 수 있는 기회로 활용될 수 있습니다. 
첫째는 건축허가 소요시간이 짧은 FastTrack 프로그램을 이용하여 기존의 집에 가로X세로 3미터 정도되는 100sq.ft. 미만의 방을 하나 더 늘려 만든다면 룸렌트를 줄 수 있습니다. 이 프로그램은 지방자치단체 마다 정해진 일정한 기준-늘려 지으려는 공간이 일정한 면적 이하이거나 기존면적의 15%~20% 내의 제한적인 건축허가 신청-에 맞으면 보다 쉽고 빠르게 허가해 주는 제도입니다.
둘째는 세입자가 따로 살림을 할 수 있도록 지하셋방을 만들어 임대수입을 얻는 방안입니다. 토론토시에서는 이러한 지하셋방을 ‘Secondary Suites’라고 부르는데, 온타리오 주정부가 이러한 지하 임대주거공간을 늘리는 것을 장려하기 위해 새로운 정책 및 관계법을 변경하여 2000년부터는 이미 허용되었지만, 토론토시에서는 신축주택에 대해 완공 후 5년이 지나지 않으면 허락하지 않았고, 단독주택(Detached)이나 반단독주택(Semi-detached)에만 허가해주고 타운하우스에는 허용하지 않다가 최근 들어 토론토시 전역에 걸쳐 콘도 아파트나 콘도 타운하우스만 제외하고는 모두 허가해주는 방향으로 제도를 개선하였습니다.
세를 줄 공간은 집주인이 사는 공간과 별도의 장소에서 독립적인 살림을 할 수 있도록 부엌주방시설과 화장실 및 욕실이 따로 설치된 구조로 만들어져야 합니다.
렌트 수입을 얻기 위해 집주인이 사는 공간과 구분되어 독립적인 살림을 할 수 있도록 만든 구조(‘Apartment’), 즉 ‘Secondary Suites’는 이제 캐나다 대부분의 주에서 표준화된 용어로 자리잡았지만, 아직도 같은 뜻으로 사용되는 유사한 용어가 많습니다.
예를 들면 Accessory Dwelling Unit (ADU), Secondary Dwelling Unit (SDU), Basement Apartment, Secondary Apartment, In-law Apartment, Granny Flat 등이 그것입니다.
은퇴 후에 자기 집을 이용하여 이러한 지하셋방을 만들려면 지방자치단체의 관련 허가기준을 확인하여야 합니다. 지금은 지자체 조례가 완화되어 소방 및 전기 안전규정만 충족하면 웬만하면 허가를 해주는 추세입니다. (다음 호에 계속)

허진구 부동산
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