은퇴 후 현금흐름(소득)을 만드는 방법 12

(지난 호에 이어)

◆ 임대수입이 나오는 부동산을 구입

은퇴를 맞이한 다음에 보유자산 규모는 제법 되지만 정작 생활에 필요한 자금(현금흐름)은 부족하다고 느끼는 분들이 의외로 많습니다.
보통의 가정에서는 보유자산의 대부분이 자기가 살고 있는 집에 잠겨 있기 때문에 나타나는 현상입니다. 만일 노후준비를 위해 모아 둔 목돈이 있거나 다운사이징을 통해 여분의 투자자금이 생긴다면, 임대수입이 나오는 부동산을 구입하여 현금흐름을 확보하는 방안에 대해 알아보겠습니다.

◆ 임대용 부동산의 장단점

지난 50년간 캐나다 부동산과 주식의 투자수익률을 비교한 자료를 보면 서로 비슷한 모습을 보이고 있습니다만, 변동성 측면에서 볼 때 노후자금을 굴리는 데는 주식 보다는 부동산이 더 안정적이었습니다. 하지만 부동산도 경기변동을 타기 때문에 부동산의 종류를 잘 선택해야 합니다.
지금은 주식시장에서도 배당을 많이 해주는 종목들로 구성된 ETF(Exchange Traded Fund; 상장지수펀드) 등 다양한 투자상품이 있지만, 대체로 주식투자는 자본이득(Capital Gains)에 초점을 두고 투자하는 편이어서 젊은 연령층이 선호하지만, 은퇴 후의 노후자금으로 사용할 소득을 목적으로 한다면 부동산이 더 적합한 투자가 될 수 있습니다.
반면에 부동산은 현금화 하는데 걸리는 시간이 필요하므로 비유동적이며, 거래비용도 많이 든다는 단점도 있습니다.
게다가 세입자를 관리하는 일이 부담스러울 수 있습니다. 주정부의 주거용 임대차관계법에 따라 문제가 발생하면 전담기관이 분쟁처리를 중재하는 절차를 마련해 두고 있지만, 사회적 약자인 세입자편을 드는 경향이 있으므로 분쟁 발생 후 해결이 될 때까지 집주인은 몇 달 동안 임대수입이 끊길 수 있는 위험(Risk)을 늘 안고 있습니다. 그러므로 지역과 임대물건, 세입자를 잘 선정해야 이러한 위험을 줄일 수 있습니다.

◆ 주거용 부동산

주거용 부동산은 인간의 의식주라는 필수재에 속하는 상품이므로 경기변동과 상관없이 변동성이 상대적으로 적다는 점이 장점이라 할 수 있습니다. 임대 수입이 잘 나오는 주거용 부동산을 찾기 위해서는 다음과 같은 몇 가지 고려 사항이 있습니다.
(1) 투자할 부동산의 위치는 임대 수입에 큰 영향을 미칩니다. 각 지역별로 인기 있는 동네 또는 대중 교통이 편리한 지역에서 부동산을 찾는 것이 좋습니다. (2) 지역의 임대 수요와 부동산 시장 동향을 조사하여 인구와 일자리가 늘어나는 곳, 대학교 또는 기업체 인근의 주거용 부동산을 고려해야 합니다. (3) 지역별 임대 수요에 비해 공급은 어떤 상황인지, 임대료 수준은 부동산 구입원가를 충분히 보상할 정도가 되는지 확인해야 합니다.
주거용 부동산 중에서 가장 관리하기에 손쉬운 콘도 아파트는 편리한 위치와 편의시설로 인해 임대 수요가 높은 편이며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.
하지만, 재산세와 매달 들어가는 관리비 수준을 확인하고 건물 노후화로 인해 특별부과금이 발생할 소지가 적은 곳, 인근의 생활편의시설과 교통이 좋은 곳을 선택해야 임대수요가 안정적으로 유지됩니다.
타운하우스는 콘도아파트 보다 구입비용이 더 높지만 집값이 상대적으로 더 많이 오르는 경향이 있습니다. 단독주택은 중장기 가격상승 기대치가 크지만, 유지 보수 및 관리에 대한 부담이 있어서 노후에 임대용으로 투자하기엔 성가신 선택이 될 수 있습니다.
한편, 다가구주택은 7유닛 이상이면 multi-residential property에 해당하는 재산세율이 적용되며, 모기지 대출은 5유닛 이상이 되면 상업용 모기지 대상이 되므로 이 점을 감안하여야 합니다. 일반주거용 부동산에 비해 다가구주택의 재산세율은 토론토시나 Halton Region(옥빌 등)과 같이 1.7배 내외로 중과세 되는 곳도 있지만, 임대용 주거건물의 공급을 장려하는 정책을 가진 York Region(리치먼드힐 등)처럼 같은 세율로 재산세를 부과하는 지자체도 있으므로 어느 지역에서 임대사업을 하는가에 따라 렌트수입 대비, 비용부분에서 차이가 있음을 알 수 있습니다.
(다음 호에 계속)

허진구 부동산
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