은퇴 후 현금흐름(소득)을 만드는 방법 7

허진구의 ‛알기쉬운 캐나다 부동산 상식ʼ

◆ 역모기지론 사례로 살펴본 작동원리

역모기지 잔액을 모두 갚은 다음에 실제로 얼마의 주택자산이 신청인 또는 유족에게 남게 될지는 신청인의 연령, 대출기간 중에 적용된 역모기지 이자율과 그 동안의 주택가격 상승률 등 다음과 여러 변수들에 의해 달라질 수 있습니다. 즉, 신청인의 연령, 대출기간 중에 적용된 역모기지 이자율, 그리고 그 동안의 집값 상승률 등에 따라 영향을 받습니다.

만일 역모기지론이 회수될 시점에서 평가한 집의 가치가 갚아야 할 대출원금과 이자금액에 미치지 못하면 그 초과금액에 대해서는 대출기관이 상환을 요구하지 않습니다.

유의할 점은, 역모기지론을 모두 상환하기 전까지는 담보로 제공한 집에 대해 재산세와 주택보험을 제때 납부하고 양호한 상태로 유지 보수하는 등 몇 가지 의무사항은 반드시 지켜야 하며, 그렇지 못할 경우에는 대출약정이 해지될 수도 있습니다.

역모기지론(Reverse Mortgage Loan)을 신청하여 승인 및 대출금 수령이 이루어지기까지의  과정을 HomeEquity Bank의 자료를 바탕으로 살펴보면, (1) 대출기관의 역모기지 상품 설명 및 상담, (2) 담보로 제공할 주택에 대한 감정작업, (3) 역모기지론 상품선택, 이자율 조건 및 대출금액 확정 및 승인, (4) 독립적인 법률 자문을 받기 위해 변호사 선정 후 관련 약관 및 부대비용 확인, (5) 대출약정서류에 서명, (6) 대출자금 인출의 순서로 진행됩니다.

역모기지론의 대출한도금액은 신청인과 배우자의 나이, 담보로 제공될 집의 유형(단독, 타운하우스, 콘도 아파트 등), 집의 위치, 주택의 상태와 재산세 완납여부에 따라 결정됩니다. 이러한 한도액 내에서 인출할 금액과 수령방법(일시불, 분할지급 등)을 결정하고, 역모기지 약정기간(6개월, 1년, 3년, 5년 또는 변동)에 따라 선호하는 이자율 옵션을 결정합니다.

캐나다인들이 역모기지 대출을 받으면 어떤 용도로 사용하는지 물어보면, 가족에게 생전 유산으로 물려주기 위해, 기존 모기지 부채를 상환하기 위해, 큰 비용이 드는 주택수리를 위해, 의료 및 건강관리 비용을 지불하기 위해, 매달 받는 연금이나 저축해 둔 돈으로는 부족한 생활비를 보충하기 위해, 그리고 꿈에 그리던 휴가나 여행을 즐기기 위해 사용하는 등 다양한 용도로 사용하고 있습니다.

하지만, 역모기지론에 제공될 집은 노령자의 삶의 기반일 뿐만 아니라, 대부분의 가정에서는 남아 있는 거의 전재산이라고 할 수 있기 때문에 신중하게 결정해야 합니다.

여기에는 본인 뿐만 아니라 유산상속의 대상으로서의 마지막 남은 집을 둘러싼 자녀와의 이해관계도 걸려 있기 때문입니다.

따라서, 가능하면 저축해 둔 자금과 정부의 연금수입으로 노후 여생의 생활비를 충당하며, 건강이 허락하면 적은 금액이라도 일정한 수입을 만들어 보다가 피치 못할 최후의 수단으로 이 제도를 이용하기를 권하는 재정전문가들이 많습니다.

나이가 더 들수록 큰 금액의 의료비용이 불가피하게 발생하는데, 역모기지론은 나이가 들어서 신청할수록 대출가능금액이 더 커지는 구조이기 때문입니다.

◆ 집의 일부나 전체를 임대하기

시니어들이 은퇴 후 생활비에 보탬이 되기 위한 추가적인 현금흐름이 필요할 때 자신이 살고 있는 집을 이용하여 임대소득을 만드는 다양한 방법이 있습니다. 다음과 같은 여러 가지 방법 중에서 자신의 형편에 맞는 방식을 고려할 수 있습니다.

- 장기 임대
장기임대는 일반적으로 6개월 이상의 임대차 계약을 의미하며, 안정적이고 일관된 수입을 원하는 경우에 적합합니다. 장기계획을 세워 임대료를 안정적으로 받을 수 있으며, 고정된 임대기간 동안에는 특별히 관리해야 할 부담이 적습니다.

- 단기 임대
단기임대(예: 에어비앤비)는 집을 며칠 또는 몇 주 동안 관광객이나 비즈니스 여행자들에게 임대하는 방식이며, 청소 등의 주기적인 관리가 필요합니다. 늘 이용객이 있지는 않아 들쭉날쭉 하는 예약률을 보이기도 하므로 렌트수입 또한 안정적이지는 않습니다. 예약률은 각 지역별 계절, 지역 이벤트 및 기타 요인에 따라 크게 변동할 수 있으나, 하루당 숙박료가 장기임대료 보다 높아서 잘 운영하면 적지 않은 수익을 얻을 수도 있다는 장점이 있습니다.

- 방 임대(Room Rental)
자신이 살고 있는 집에 여분의 공간이 있다면 개별 방을 임대하는 것도 고려할 수 있습니다. 이 방식은 집의 전체 공간을 임대하는 대신 각 방을 별도로 임대할 수 있으며, 자녀들이 독립한 이후 사용되고 있지 않은 방들을 활용하여 추가적인 임대 수입을 올릴 수 있습니다. 여러 개의 방이 있는 경우에는 여러 입주자로부터 임대료를 받게 되므로 수입 원천이 다각화되는 장점도 있습니다.
(다음 호에 계속)

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