모기지의 다운페이먼트 (Down-payment for Mortgage)

대출기관에서 모기지 대출을 신청할 때, 가장 먼저 묻는 말 중 하나가 ‘다운페이를 얼마나 하실 건가요?’ 라는 질문입니다. 그 이유는 모기지보험 가입 의무 여부를 판단하기 위한 것도 있지만 모기지를 받는 대상이 되는 Collateral(담보물)의 Equity(자산)를 확보하기 위함도 포함됩니다. 냉정히 말하자면 은행에서 모기지 대출을 진행할 때, 고객을 믿고 대출을 해주기 보다 Collateral(담보물)의 가치를 바탕으로 대출한도와 가능여부를 판단하게 되며, 그렇기 때문에 모기지 승인 전에 항상 Appraisal (감정)이 요구됩니다.

모기지를 얻을 때, 다운페이먼트로 쓰일 자금에 대한 출처를 요구하게 되는데, 출처의 종류에 따라 대출기관들이 요구하는 서류가 달라질 수 있습니다. 출처를 요구할 때, 현재 다운페이먼트 자금이 캐나다에 있는지, 또는 해외에서 오는지 등을 물어보게 되는데, 캐나다의 AML(Anti-Money Laundry), 즉 돈세탁 방지를 위해 출처 확인과 돈의 거처 확인 등을 통해 본인 자금임을 확인하는 과정을 거치게 됩니다. 간혹 한국에서 오신 분들 중 다운페이먼트 증명에 대해 의문을 가지시는 경우들이 있는데, 캐나다의 모기지 규정은 집 구매에 소모되는 모든 금액에 대한 증명이 필요합니다.(모기지 금액 + 다운페이먼트 금액 + 클로징 코스트 등)

• 개인저축 예금 (Saving Account) – 보통 3개월의 계좌내역(Bank Statement)를 통해, 다운페이먼트에 쓰일 자금이 본인 자금이라는 것을 확인합니다. 저축으로 꾸준히 돈을 모아 왔다면 별다른 문제가 없으며, 만약 큰 자금의 입출금 내역이 있다면 대출기관에서는 거래 기록마다 설명과 증명을 요구할 수도 있습니다.

• 은퇴적금(RRSP)– 첫 구매자이거나 지난 4년간 집을 소유한 적이 없을 경우 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 15년 동안 무이자로 사용할 수 있습니다.

• FHSA (First Home Savings account – 첫집 구매자 적금 계좌) – 첫 집 구매자를 위한 적금 계좌로 연 최대 8천불, 한도 4만 불까지 적립 할 수 있으며, 첫 집 구매에 사용할 경우 어떤 이자도 소득세 계산에 포함되지 않습니다.

• Gift – 금액의 출처가 본인이 아닌 누군가로부터(조부모, 부모, 형제 또는 자매; 직계가족) 받는 금액이라면 Gift Letter와 돈 주는 사람의 계좌에서 나온 확인 서류를 첨부하여야 합니다. Gift Letter 란 은행에서는 빌린 돈을 다운페이로 쓰는 것을 허용하지 않기 때문에 이 금액이 빌린 돈이 아닌 누군가로부터 받는 것이며, ‘이 돈을 다시 돌려주지 않는다’ 라는 것에 대한 서명이 담긴 서류입니다.

• 자산(Equity) – 본인이 가진 부동산의 모기지를 제외하고도 꺼낼 수 있는 여유 자산이 있는 경우, 또는 집을 팔고 옮기는 경우, 다운페이먼트로 사용이 가능합니다. 만약 집이 팔려있는 경우, 집 판매 계약서와 컨디션 해제 서류만으로도 다운페이먼트 증명이 가능합니다.

모기지를 얻을 때, 한번은 듣게 되는 단어가 LTV 인데, 이는 Loan to Value의 약자로 감정가 대비 모기지 승인 받는 금액의 비율을 말합니다. (예: 다운페이먼트가 25%라면 LTV는 75%) 은행에서는 LTV가 80% 이하가 되는 모기지를 Conventional Mortgage 라고 부르고, 그 반대로 LTV 가 80% 가 넘는 경우, High Ratio Mortgage 라 부르며, 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance) 가입 의무를 동반하게 되며, 보험비용은 채무자가 부담합니다.

이 금액은 선불로 지불할 수도 있고, 모기지 금액에 얹어서 모기지와 함께 갚아 나갈 수도 있습니다. High ratio Mortgage 의 경우, 담보물에 대한 Equity를 충분히 확보하지 못하기 때문에 은행에서는 보험을 의무적으로 가입시켜서 혹시 모를 모기지 부도에 대한 프로텍터로 활용하고 있습니다. 몇몇 은행에서는 보험이 있기 때문에 High Ratio Mortgage에 더 저렴한 이자율을 제공하기도 합니다.

비즈니스를 운영하시는 자영업자의 경우, 보고된 소득이 아닌 비즈니스 매출에 기반한 소득의 명시(State)가 허용되는 자영업자 모기지 상품을 이용하시는 경우, Conventional Mortgage와 High Ratio Mortgage를 구분하는 기준이 LTV 65%가 됩니다. 물론 소득을 많이 보고 하여 보고된 소득으로 모기지 금액이 승인 가능한 경우엔 위와 같이 LTV 80%를 기준으로 구분됩니다.

집 가격의 상승은 언제나 대출기관과 소비자에게 좋은 일입니다. 은행은 담보물에 대한 추가담보 금액 확보 및 대출비율을 낮출 수 있고, 채무자는 본인의 자산이 늘어감에 따라 서로에게 큰 이득이 되는 일입니다. 그렇기 때문에, 부동산 시장이 활발한 시기에는 대출기관들이 다른 시기보다 저렴한 이자율을 제공하며 부동산의 활성화를 돕고 있습니다. 위에서 설명 드린 것처럼, 여러 가지 방법으로 다운페이먼트를 준비할 수 있습니다. 다운페이 할 금액이 통장이나 투자 목적의 계좌 등으로 묶여있는 경우에는 90일의 내역서를 보여줘야 하지만, 집을 팔아서 다운페이가 마련되는 경우에는 출처가 확실하기 때문에 90일의 증명없이 다운페이먼트 조건을 충족시킬 수 있습니다.

하지만, 돈세탁(Money Laundering) 방지와 투명한 자금 출처를 위해, 대출기관에서는 항상 추가 서류를 요청할 수 있습니다. 만약 자금을 통장이나 다른 투자가 아닌 현금으로 가지고 있다면 장기적으로 계획해서 준비하는 것이 바람직합니다.

오원식 모기지
CIBC mortgage Advisor
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