은퇴 후 현금흐름(소득)을 만드는 방법 4

허진구의  ‛알기쉬운 캐나다 부동산 상식ʼ

◆ 캐나다의 역모기지와 한국의 주택연금은 어떻게 다를까?

캐나다와 한국 모두 노령인구의 빠른 증가추세 속에서 노후생활에 필요한 충분한 자금을 마련해두지 못한 노령자들이 늘어나고 있으며, 평생 모은 자산의 대부분이 현재 거주 중인 집 한 채뿐인 경우가 많습니다. 따라서 생활비가 부족한 노령자는 자신이 살고 있는 집에 계속 거주하면서 집을 담보로 노후생활자금을 연금형태로 대출받아 사용할 수 있는 역모기지(Reverse Mortgage)제도를 활용할 수 있습니다.

사망 후에는 금융기관이 집을 처분하여 그 동안 대출한 원금과 이자를 모두 차감하고 잔액을 유족에게 돌려주는 방식으로 정산합니다.   

이처럼 역모기지 제도가 캐나다와 한국에서 각각 시행 중이지만 그 내용을 자세히 들여다 보면 상당히 큰 차이점을 발견할 수 있습니다. 캐나다의 역모기지는 연방정부의 금융감독기관인 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)의 지침에 따라 민간금융기관이 역모기지 상품을 개발하여 취급하고 있으며, 순수한 영리목적으로 운영됩니다.

캐나다의 역모기지 대출상품은 미국과 마찬가지로 정부의 역할이 제도나 관련 규정을 지키도록 가이드라인을 설정하고 민간금융기관이 상업적인 이윤 동기에 의해 참여하게 하는 방식입니다.

그래서 시장 참여업체가 늘어날수록 경쟁이 높아지고 소비자의 이익은 커지는 구조입니다. 최근 들어 집값 대비 최대 대출가능금액이 예전보다 높아진 것이 한 예입니다.

이에 비해 한국에서는 서민들의 주거안정을 위한 다양한 주택구입 및 전세 대출 및 보증을 담당하는 국책기관인 한국주택금융공사가 맡고 있으며, 다분히 정책금융의 성격을 띠고 있기 때문에 역모기지 상품의 명칭도 ‘주택연금’이라고 불립니다.

한국에서는 정부가 역모기지 상품을 노령자의 노후생활 자금 조달의 방편으로 활용할 수 있도록 적극적으로 나서게 된 배경에는 한국의 노인 빈곤율이 경제협력개발기구(OECD) 참여국가들 중에서 최고수준에 있다는 심각한 현실 때문일 것입니다. 살고 있는 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받으면서 계속 거주도 가능하므로 노령층의 주거와 생활 안정을 동시에 지원하기 위한 제도라고 설명하고 있습니다.

정부의 연금만으로는 생활하기 어려운 노령층이 많아질수록 정부의 복지재정 부담이 커지므로 집을 가진 노령자의 주택연금제도 활용을 적극 권장하고 있습니다.

OECD가 최근 만 65세 이상의 노령자를 대상으로 노인 빈곤율을 조사한 결과, 한국은 전체 노인인구의 40% 이상이 빈곤층으로 분류되어 전체 1위에 올랐으며, 이는 OECD 평균의 3배가 넘는 수치입니다.

이에 비해 노인빈곤 해소를 위한 정부재정투입은 OECD 평균의 절반에 불과합니다. 노인빈곤율이 OECD 국가들 평균 보다 높은 나라는 호주, 미국, 일본을 들 수 있으며, 평균 보다 조금 낮은 나라는 영국, 독일, 프랑스가 있습니다.

한편 캐나다는 뉴질랜드와 함께 노인빈곤율이 가장 낮은 국가에 속합니다. 그러므로 캐나다 연방정부는 역모기지 상품을 노령층의 생활자금조달을 위한 수단이라고 대대적으로 홍보하지 않으며 민간금융기관의 자율적인 영업활동 중 하나의 상품으로 간주합니다.

미국의 역모기지 시장은 거래규모가 크기 때문에 캐나다 연방정부가 여러 가지 부작용을 지켜보면서 캐나다에서는 그 폐단을 미리 방지하기 위해 안전장치와 규제를 강화하였습니다. 특히 노령층을 대상으로 한 금융상품이라는 점과 그들의 남은 전 재산인 집을 담보로 대출해주는 금융상품이라는 특성 때문에 소비자 보호장치를 엄격하게 만들어두었습니다.

상품의 장단점과 이자율 조건과 관련 비용이 투명하게 설명되고 이해할 수 있어야 하며, 가입자의 독립적인 법률 자문과 계약취소가 가능한 냉각기간(최소 6일간의 cooling-off period)을 반드시 거쳐야만 합니다.

이러한 까다로운 소비자 보호규정과 낮은 노인 빈곤율 때문에 캐나다의 역모기지 시장은 미국이나 호주, 영국 보다 덜 활성화된 상태입니다. 하지만 모기지 대출조건이 까다로워지면서 소득증빙이 필수적으로 요구되었고 은퇴하였거나 소득이 줄어든 노령층은 집을 담보로 한 마이너스 통장(Line of Credit) 또는 주택담보대출상품에 접근하기가 어려워져 점차 더 많은 노령층이 이러한 규제를 피할 수 있는 역모기지 상품에 관심을 보이고 있습니다.
한국의 주택연금 가입조건은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이 되어야 하고, 부부 중 한 명이 한국 국민이어야 합니다. 가입 가능한 최고 나이제한은 없으며, 담보물로 제공될 주택은 정부가 정한 일정금액 이하의 가격대라야 자격이 됩니다.

가입절차는 우선 한국주택금융공사에 보증신청을 하면 자격 요건, 담보주택 가격을 평가하여 보증서가 발급됩니다. 그 다음엔 금융기관과 가입자가 대출거래약정을 체결하고 주택연금대출을 받습니다.

월 수령액은 가입한 시점의 주택가격에 비례하며 다른 감정평가기관에 의뢰할 수도 있습니다. 월 지급액은 도중에 주택가격이 올라도 더 받을 수 없고 주택가격이 하락해도 덜 받지는 않습니다. 예를 들어 5억 원의 집을 담보로 하면, 55세 가입자는 평생 월 76만5,000원을 수령하며 60세에 가입하면 103만9,000원을 지급받습니다. 만일 55세 가입자가 20년 확정기간 동안 지급받을 경우에는 종신지급방식 때 보다 약 27%를 더 많이 받으며 60세 가입자가 20년 확정기간으로 받게 되면 약 20%를 더 받습니다. 그리고 집값의 변동이 없다고 가정하면 가입 당시의 나이가 많을 수록 월 수령금액은 더 높아집니다.

이처럼 한국의 역모기지는 주택연금제도로 활용되는데, 그 대상이 되는 주택가격을 제한하여 비교적 어려운 노령자가 혜택을 볼 수 있도록 하였으며, 주택가격이 급락하더라도 정부기관인 한국주택금융공사가 대출은행에 보증을 해 줌으로써 안정적인 제도운영이 가능합니다.

그럼에도 불구하고 살던 집 하나는 자식에게 물려주려는 문화적인 정서가 이 제도를 이용하는데 걸림돌이 되고 있긴 하지만, 매년 꾸준히 이용자는 늘고 있습니다.

이에 비해 캐나다의 역모기지는 정책금융적인 요소(유리한 혜택조건)는 없으나, 자기집을 가진 55세 이상의 모든 노령자는 집값에 상관없이 누구나 자기집에 계속 거주하는 조건으로 집을 담보로 하여 생활자금을 마련할 수 있습니다. 나이가 많을수록 남은 생이 짧아져 더 많은 금액을 생활비로 인출하여 사용할 수 있습니다.

예상보다 수명은 길어지고 생활비는 더 필요하게 되면서, 일반 모기지의 소득증빙요건을 맞추기 어려운 노령자들은 역모기지로 관심을 돌리게 됩니다. 
(다음 호에 계속)

허진구 부동산
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