코로나 상황과 렌트 마켓의 변화

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

최근에 고객분들께서 이러한 질문을 질문들을 하십니다. ‘요즘의 코로나 상황이 주택 임대 사업에 어떻게 영향을 미쳤고 시장에서는 어떤 변화가 있었나요?’ 라든지, '최근 몇 년간 주택 임대 시장 (rental market)은 어떻게 변화하고 있고, 향후 전망은 어떤가요?’와 같은 질문들입니다.

그래서 이번 컬럼에서는 지난 몇 년 동안 렌트 시장에 있어왔던 커다란 변화와 흐름들을 살펴보고 코로나 상황으로 인해 주택 임대 시장에서 눈에 띄게 달라진 것들은 어떤 것들이 있는지 설명해 드려서 독자 여러분들이 가지고 계시는 궁금증을 해소해드리고자 합니다.



부동산에 조금이라도 관심이 있는 분들은, 2016년 가을에 이르기까지 부동산 가격이 단기간에 급상승했던 상황을 기억하실 것입니다. 당시에는 주택을 팔기 위해 MLS에 리스팅을 올린 가격보다 높은 가격의 오퍼들을 받는 것이 자주 발생할 정도로, 부동산 시장이 이른바 판매자 시장 (Seller’s market) 이었죠. 사실 그 이전부터 BC 주 정부에서는 집값의 급격한 상승과 이에 영향을 받아 렌트가 상승하는 상황을 우려 깊게 주시하고 있었습니다. 그러다가 정부는 집값의 상승을 버블의 성격이 있다고 규정하고, 또 그 집값 상승의 주 원인이 외국인의 무분별한 사재기 식의 구매에 있다고 판단하여, 입법을 통해 부동산 시장에 개입해서 조정을 하려는 결정을 하게 됩니다.

그것이 바로, 외국인 구매자 세금 (Foreign Buyer’s Tax)인 것입니다. BC 주 정부에서는, 공지 기간을 거의 없이 2016년 가을에 전격적으로 외국인 구매자가 BC 주의 특정 지역에 위치한 주택을 구매하는 경우에 15%의 세금을 추가로 부과하는 법령을 시행하게 됩니다. 현재는 이 세율이 20%로 되어 있죠. 실제로 어느 정도의 퍼센티지가 외국인에 의한 부동산 구매였는지에 대한 통계는 가지고 있지 않지만, 아무튼 그로 인해 주택 가격은 실제로 지속적인 하락의 길에 접어들게 되어 정부의 입법은 소기의 목적을 달성했다고 봐야 하겠습니다. 참고적으로 온타리오 주도 BC 주와 같은 외국인 구매자 세금을 그 다음 해인 2017년 4월에 시행하게 됩니다.



렌트 시장은 부동산 매매 시장과는 달리 급격한 상승이나 하락이 발생하지는 않지만, 부동산 가격의 변화에 다소 영향을 받고, 그 영향은 임대 계약의 성격상 일정한 시간 간격 (수 개월 이상)을 두고 발생하게 되는 것입니다. 정부의 입법의 배경에는 렌트의 상승으로 인해 중 저소득층의 세입자들이 받는 렌트 부담을 경감시키려는 목적이 있었습니다.

그 다음으로 렌트 시장에 커다란 사건이 2018년 말에 나타나게 되는데요. 그것은 BC 주 정부에서 시행한 Speculation & Vacancy Tax, 이른바 빈집 세금입니다. 밴쿠버의 인구가 비교적 많은 지역의 주택을 3 개월 이상 그냥 비워 두면, 집값의 0.5%의 세금을 부과하는 것입니다. 지금은 이 세율도 2%로 높아져 있습니다. 그러면 도대체 왜 갑자기 정부가 이 세금을 도입한 것이었을까요? 2016년까지 몇 년간의 주택 가격 상승에는 외국인 구매자의 사재기식 구매가 큰 원인을 제공했다고 했지요. 그런데 당시에 보면, 집을 구매하고 집을 비워 두었다가, 시세 차익이 충분하다고 생각하면 다시 파는, 다시 말해 단기 차익을 노리는 구매도 많았던 것입니다. 실제로 임대 수익을 위한 투자자들은 렌트 시장에 공급을 늘려주지만, 비워 두는 경우는 공급을 막고 있어서 이러한 주택들이 렌트를 상승시키는 역할을 한다고 봤던 것이죠. 

이상과 같은 정부의 입법을 통한 시장 개입으로 렌트 시장은 안정을 찾게 됩니다.



그러다가 2020년 들어서 COVID-19라는 초유의 사태가 발생해서 렌트 시장에 커다란 변화를 가져오게 됩니다. 코로나 상황으로 인해 렌트 시장에서 어떠한 변화가 나타나고 있는지에 대해서는 항목별로 설명을 드리겠습니다.



[지불 불능 (Default) 상황]

코로나 상황으로 인해 많은 사람들이 직장을 잃게 되고, 고용 보험 (EI)나 정부의 긴급 지원금을 수령하게 됩니다. 정부에서는 세입자 렌트 보조 프로그램을 발표해서 시행하고, 월세 지불 불가에 의한 세입자 퇴출 과정을 금지하게 되지만, 9월 1일부터 퇴출 금지 기간이 해제되었습니다. 최근에 직접 렌트 관리를 하는 주택 오너분들로부터 세입자가 렌트를 내지 않고 있는데, 퇴출을 어떻게 진행하면 좋겠냐고 문의하시는 분들이 계십니다. Default 상황은 개인이 관리하는 임대 건에서 전문 회사가 관리하는 임대 건보다 훨씬 더 많이 발생합니다. 세입자를 선정하는 과정에서의 검증 작업도 개인들은 철저하게 할 수 없는 것도 원인이고, 무엇보다 그런 세입자들은 개인 오너들이 해봐야 뭘 어떻게 하겠냐고 생각하기 때문에, 개인 오너들의 임대 주택을 타겟으로 삼는다는 것입니다. 그렇다고 관리 회사에서 관리하는 경우에 Default 상황이 없는 것은 아니고 상대적으로 낮다는 것입니다. 그렇기는 해도 코로나 이전에 비해 전체적으로는 지불 불능의 임대 계약 건 수가 그 이전에 비해 서너 배 이상 증가한 것으로 나타나고 있습니다. 다행이도 저희 뉴맥스는 코로나 상황 하에 있는 현재까지도 아직 월세 지불이 안되는 default 상황이 한 건도 발생하고 있지 않습니다.

여기에서 유의할 만한 것은, 상대적으로 렌트가 높은 세입자들에 비해 렌트가 낮은 세입자의 지불 불능이 더 크게 늘었다는 것입니다. 이는 해석해보면, 코로나 상황으로 인해 저소득층이 고소득층보다 더 영향을 크게 받았다는 것을 의미합니다. 이러한 상황 하에서 세입자를 구하는 일련의 과정인 리스업 과정에 있어서 세입자 검증 작업이 보다 더 중요하게 되었다고 할 수 있겠습니다. 리스업 과정에 관해서는 이전의 컬럼을 참조하시면 도움이 되실 것입니다.



[온라인 비즈니스의 선호 현상]

아시는 분이 많으시겠지만, 코로나 상황 하에서도 오히려 비즈니스가 성장하고 이익이 증가하는 산업 분야와 기업들도 있습니다. 아마존이나 구글, 넷플릭스 등의 회사가 그 일례인데요. 온라인 기반의 회사들은 코로나 상황으로 인해 오히려 수요와 매출이 증가하는 뜻하지 않은 호황을 만나게 됩니다. 반면에 오프라인 위주의 산업이나 관광, 유학 관련 산업 등은 매우 심각한 상황에 처하게 되죠. 이에 연관이 있는 것이, 세입자들을 선정하는 면에 있어서도, 이제는 자영업이나 오프라인 위주의 산업에 종사하는 사람들보다 온라인 산업이나 재택 근무 가능 분야에 종사하는 사람들이 더 선호되는 변화가 생겼습니다. 이유는, 직업의 안정성 (Job Security) 측면에서 후자가 훨씬 유리하다는 것이죠.



[단기 렌탈에서 장기 렌탈로]

COVID-19 이 렌트 마켓에 미친 영향 중에서 커다란 변화 중의 하나는, 여행이나 관광 산업의 급격한 위축으로 인해, Air B&B 나 단기 Furnished Rental 등 단기 임대 주택 오너들이 장기 리스로 전환을 고려하고 또 그렇게 바꾸고 있는 중이라는 것입니다.



[렌탈 홈의 위치의 중요성 감소]

코로나 이전까지는 렌트를 구할 때의 가장 중요한 기준은 직장이나 학교로부터의 거리였습니다. 매일 출퇴근과 등하교에 걸리는 시간이 중요한 것은 당연한 것 아니겠습니까? 그런데 이것이 코로나 상황을 지나면서 변화하고 있습니다. 재택 근무가 늘어나고 온라인 수업으로 대체되고 있는 상황에서, 직장이나 학교의 위치는 예전보다 훨씬 덜 중요하게 된 것이죠. 일테면, 일주일에 한 번이나 두 번 정도만 사무실에 나가는 업무 환경이라든지, 한 학기를 온라인 수업으로 진행한다면, 위치보다는 렌트비가 더 싸고, 렌트 홈의 질이 높은 것을 선택하는 것이 당연하다 하겠죠. 실제로 밴쿠버에 직장이 있는 사람들은 멀어야 버나비 정도까지 렌트를 구했고, 써리나 랭리 지역은 전혀 고려하지 않았다면, 지금은 그런 지역에서도 렌트를 구하는 사람들이 나타나고 있습니다. 마찬가지로, 유비씨에 재학 중인 학생들도 이제는 기숙사에 거주하지 않고 온라인으로 모든 수업을 하고 있는 상황에서, 렌트가 상대적으로 낮고 질이 높은 랭리에 있는 주택을 임대하는 사람들도 생겨났습니다.



이상에서 코로나 상황으로 인해 나타난 주택 임대 시장의 변화에 대해서 설명을 드렸는데요. 여러분들께서는 아마도 현재의 렌트 마켓 상황이 어떤지 궁금하실 것입니다. 연초부터 6월까지는 렌트를 구하는 수요가 많이 감소했었습니다. 코로나로 인해 돌아다니면서 렌트 홈을 찾기를 꺼려하는 이유도 있었겠구요, 거기에다 렌트 보조를 받는 사람들이 그 기간 동안에 다른 곳으로 이사할 필요도 없었겠지요. 그것이 7월에 접어들면서 반전이 됩니다. 부동산 거래도 물량이 대폭 증가하게 되는데요, 렌트 시장도 다시 활기를 찾기 시작했습니다. 이해하기 쉽게 설명 드리면, 6월 정도까지는 새로운 세입자를 구하기 위해 주택을 보여주는 이른바 쇼잉을 평균적으로 대여섯 번 해야 세입자와 계약이 체결되었다면, 7월부터는 그게 평균 서너 번 정도로 줄었다고 할까요.



끝으로, 주택 오너 입장에서 봤을 때, 주택 임대 시장에 대한 향후 전망을 묻는 분들이 있습니다. 그에 대한 저의 답은 이렇습니다. 향후 주택 임대 시장은 코로나의 진행 상황과 보험 시장의 변화에 영향을 받을 것으로 보여지고, 현재 상황은 낙관적이지도 비관적이지도 않은 상황으로 신중한 접근이 필요하다고 하겠습니다.



오늘은 최근 몇 년 간에 렌트 시장에 있었던 변화와 흐름 그리고 코로나로 인해 어떻게 렌트 시장이 영향을 받았는지에 대해서 설명 드렸습니다. 다음 기회에는 임대 수익과 중장기 시세 차익을 위해 임대 주택을 구입할 때 어떠한 요소들을 고려해야 하는지, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되는지 등을 포함한 '주택 임대 경제학'을 다뤄보겠습니다.