모기지 조기 상환, Pre-Payment Privileges

모기지를 얻을 때, 대부분의 사람들의 관심은 받게 되는 이자율과 한 달에 얼마를 내는가에 초점이 맞춰지게 됩니다. 대부분의 대출기관에서는 비슷한 이자율을 제공하고 있고, 그에 따른 월 페이먼트 금액의 차이는 대출기관마다 크게 차이가 나지 않습니다.

하지만 모기지를 받은 경험이 있고, 그 계약내용을 인지하고 있는 사람들은 이자율보다는 다른 사항들을 비교하게 됩니다. 그 내용이 바로 Pre-Payment Privilege인데, 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 합니다.

대부분의 대출기관에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 페널티 없이 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 현재 급격한 이자율 상승으로 여유 자금이 있는 사람들은 모기지의 조기 상환을 통한 높은 이자의 부담을 줄이려는 움직임이 많이 보이고 있는 가운데 이 문제의 도움이 되는 Pre-Payment Privilege의 옵션에는 어떤 것들이 있을까요?

◆ Increasing Payment (납부 금액 증가)

 대부분의 대출기관에서는 모기지 페이먼트를 올려서 내는 것을 허용합니다. 대출기관에 따라 1년에 한 번, 정해진 텀에 한 번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 대출기관마다 차이가 있으며, 대부분 10~20%까지 페이먼트 납부를 허용합니다.

예를 들어, 월 납부금액이 1천 달러이고, 계약서 상 증가 가능한 금액이 1년에 한 번 10%라면, 월 납부 금액을 1,100달러로 올릴 수 있고, 올린 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지를 빨리 갚게 됩니다.

또 몇몇의 대출기관에서는 ‘Double-up’이란 옵션을 제공하는데, 모기지 납부금액을 2배로 올리는 것을 허용합니다.

◆ Lump Sum (제한적 일괄 납부)

많은 대출기관에서는 고객이 모기지 원금 대비 일정 금액을 미리 갚는 것을 허용합니다. 대출기관에 따라 원금의 10~25%를 미리 갚는 것을 허용하며, 이 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지 갚는 속도를 높여줍니다.

예를 들어, 모기지 금액이 30만 달러일 경우, 계약서 상 Lump Sum 허용 금액이 10% 라면 3만불을 미리 갚을 수 있고, 그 금액은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다.

◆ Shortened Amortization (상환기간 줄이기)

모기지를 얻을 때, 사람들은 모기지의 텀(Term) 계약기간과 총 상환기간 (Amortization)을 정하게 됩니다. 그리고 모기지의 텀 계약기간이 만료 되었을 때,모기지를 갱신(Renewal) 하게 되고, 이자율이나 상환기간을 조정하게 됩니다.

이때, 본인의 소득 상황이 나아졌거나, 그 시점에 받을 수 있는 이자율이 좋다면, 상환기간을 줄이는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예를 들어, 처음 계약할 당시 5년 텀에 30년 상환기간으로 계약을 했다면 5년 계약 만료 후, 25년의 상환기간이 남게 됩니다. 이때, 상환기간을 20년으로 조정을 하게 되면, 모기지 납부금액은 약간 높아질 수 있지만 그만큼 원금을 빨리 갚게 됩니다.

반대로, 텀 계약이 만료되고, 소득 상황이 안 좋아졌거나 이자율이 좋지 않다면 상환 기간을 늘려서 월 납부 금액을 줄여서 부담을 줄일 수도 있습니다.

많은 분들이 이자율과 월 페이먼트에만 초점을 맞춘 나머지 모기지 계약 후, 계약서에 대한 내용들을 간과하고 계시는 경우가 많습니다. 모기지 계약서에는 본인의 상황에 따라 이용할 수 있는 옵션이 많이 있으니 다시 한 번 살펴 보시는 것을 권장 하며, 모기지를 얻으실 예정인 분들도 대출기관마다 제공하는 옵션이 다르니 계약 전 본인의 상황 변화 예측에 따라 미리 여러 옵션을 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.

또한 도움이 필요하시면 전문가와 상의하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

오원식 모기지
CIBC mortgage Advisor
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