모기지에 대해 알아보기(하)

지난호에 모기지에 대해 좀 더 자세한 내용에 대해 알아보고자 한다.

모기지(Mortgage)는 글자 그대로 “죽음의 서약(Dead Pledge)”을 의미 하는 상당히 중요한 의미가 담겨 있으므로 모기지를 받을 때는 모기지 이자율 상승시에도 상환에 문제가 없는지등 보수적인 접근을 통해 의사 결정을 해야 한다.

◆ Mortgage Originator

1. Submortgage Broker : 부동산을 담보로 주택담보 대출을 취급하고 돈을 빌려 줄 수 있는 Bank, Trust Company, Credit Union, private lender 들과 거래할 수 있는 모기지 전문가로 Mortgage Broker(모기지회사)에 소속되어 일을 한다. BC주의 경우 금융감독원에 해당하는 BCFSA 에서 라이센스를 취득해야 일을 할 수 있다. 

2. Designated Individual : #1에서 말한 submortgage broker(모기지 에이전트) 들이 소속된Mortgage Broker(모기지회사)를 대표하는 사람으로, submortgage broker들을 등록시키고 관리 및 영업하는 일을 담당한다. submortgage broker 로서 정한 일정한 기간과 경력을 거쳐야 한다.

3. Lender(mortgagee) : 저당권자라고도 하며 담보 제공하는 부동산을 담보로 자금을 빌려주는 기관, 단체를 말한다. 돈을 부동산 담보로 빌려준 개인도 해당된다.

4. Borrower(mortgagor) : 모기지/주택 담보 대출을 신청하는 사람이나 회사를 말한다.

Mortgage funding Sources(모기지 기관)
1) Banks : 캐나다 주택 모기지의 48%는 시중은행(Chartered banks)을 통해 이루어 졌습니다. Schedule I Bank(대표적인 은행으로는 Big-6 banks – TD, Scotia, CIBC, RBC, BMO, National Bank, etc)와 Schedule II Bank(외국계 은행 – ING, HSBC, 신한은행, KEB HANA은행, etc), 그외 Schedule III Bank가 있다.
2) Trust Companies : 신탁회사 또한 은행이 제공할 수 있는 것과 동일한 많은 모기지 상품을 제공하고 있습니다. 대표적인 신탁회사로는 B2B, Canada Trust Company, Home Trust등이 있다.
3) 보험회사, 신용조합 : 생명보험 회사들은 장기 모기지 시장에서 큰 역할을 했습니다. 사망보험금이 통상 수년 후 지급되는 특성상 받은 보험료를 장기 주택담보대출에 투자할 필요성이 있었기 때문입니다. 신용조합 역시 조합원들의 이익을 위해 설립되었고 조합원들에게 좀 더 나은 예금 및 대출금리를 제공한다. 수많은 신용조합이 있지만 한국계 신용조합은 토론토 한인 신용조합과 한인 천주교 신용조합이 있다.

◆ Other Lenders

투자회사, 모기지 회사들도 모기지 자금을 공급하는 중요한 부분으로 차지한다. 이들은 주로 2차(2nd ) 또는 3차(3rd ) 모기지나 서브 프라임 모기지에 투자하지만 최근 몇년사이 1차(1st )모기지를 우선시하는 투자회사로 MIC(Mortgage Investment Corporation) 들이 많이 등장했다.

1. 세컨 모기지 : 담보 설정 순위를 말하며 만약 채무 불이행 상황이 되었을 경우 담보물 강제 매각 절차 진행시 2차로 설정된 담보권자는 1차로 설정된 담보 설정권자보다 채권 회수를 함에 있어 후순위권자가 된다.

2. 서브 프라임 모기지 : 주택담보 대출에서 심사에 통과하지 못하거나 신용 등급이 낮은 사람들을 위한 대출이며 비교적 금리가 높게 책정된다.

3. 프라이빗 모기지 : 모기지 회사 또는 개인이 펀드를 제공하는 경우를 말하며 전체 모기지 시장에서 매우 작은 부분을 차지하고 있지만 최근 고금리 상황이 되면서 은행권에서 모기지를 받지 못하는 경우가 많아 프라이빗 모기지 마켓이 급속히 증가하고 있는 추세이다.

by 정 욱 (Wook Chung)
금융플라자 헌팅턴 모기지
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