모기지 Refinance와 Home Equity Line of Credit(HELOC)

Refinance (재융자)와 Home Equity Line of Credit (HELOC; 집 담보 대출)은 집의 자산 활용에 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 하지만 두 가지 방법의 특성이 비슷한 듯 하면서도 판이하게 다르기 때문에 두 방법의 차이점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다.

우선, Refinance는 기존에 가지고 있는 모기지 대출 금액을 더 많은 금액으로 다시 바꾸는 작업을 말하며, 집 값의 최대 80%까지 대출 가능합니다. 일반 모기지를 얻는 것과 같은 방식으로 진행이 되며, 이자율 또한 대출기관이 제공하는 일반 모기지 이자율로 받을 수 있습니다.

일반 모기지와 다른 점이 있다면, 일반 모기지는 집을 팔고 구매해서 새 집에 대해서 모기지를 얻는 것이라면, Refinance는 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해지하고 더 많은 금액으로 다시 받는 작업입니다. 그렇기 때문에, 기존의 모기지에 계약기간이 남아있다면 그 기간에 대해 페널티가 발생할 수도 있습니다.

Home Equity Line of Credit (HELOC)이란, 기본적으로 Refinance와 마찬가지로 부동산을 담보로하는 대출 방법으로, 모기지 포함 부동산 가치의 최대 80%까지(HELOC 만 따로 받을 경우 65%) 대출 가능하며, 일반적으로 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻게 됩니다.

단기간 자산 활용에 용이하며, 승인된 금액 한도 내에서는 언제든지 쓰고 갚을 수 있는 유동성이 장점입니다. 또한 일반적으로 Refinance를 하게 되면 모기지 원금과 이자를 포함한 금액을 월 페이먼트로 지불하는 반면 HELOC은 이자만 매달 지불하게 됩니다.

이자율은 대출기관마다 차이가 있지만 일반적으로 대출기관의 우대금리(Prime; 6.70% 2023년5월 3일 기준) + 0.5%~1% 정도로 적용됩니다. 또 대출 기관에 따라 HELOC을 제공하지 않는 기관도 있습니다.

Refinance를 하거나 HELOC을 새로 설정하기 위해서는 우선 집의 감정 (Appraisal)이 무엇보다 중요합니다. 감정 가격이 얼마나 나오나에 따라 최대 대출 가능 금액이 결정 되며, 현재 소득에 따라 대출 가능 여부가 결정 됩니다.

이 두 가지의 방법 중 하나를 선택해야하는 상황이라면 돈이 필요한 목적이 무엇인지, 또는 목표가 무엇인지 분명히 할 필요가 있습니다. Refinance와 HELOC은 장단점이 뚜렷이 다르기 때문에, 필요한 금액이 얼마인지, 또 이 금액을 사용할 기간이 어느 정도인지, 언제, 어디에 사용할 것인지 또는 여유자금의 확보인지 등을 정확히 파악하고 계획을 세워서 결정을 하는 것이 좋습니다.

예를 들어, 장기간 투자를 하거나 집의 레노베이션 및 보수의 목적을 두고 그 돈을 장기간 갚아나갈 계획이 있는 사람이라면 이자율이 약 1%~2% 저렴한 Refinance가 더 적합할 수 있고, 돈이 필요한 기간이 단기간이거나 당장 활용할 계획은 없지만 만약을 위해 여유자금을 확보하려는 목적이 있는 사람에게는 HELOC의 사용이 더 적합할 수 있습니다.

Refinance와 HELOC은 모기지의 서류를 다시 작성해야 하는 작업이기 때문에 감정가와 모기지 서류를 다시 작성하는 비용이 들어가게 됩니다. 하지만 대출 기관에 따라 그 비용들을 면제해 주는 기간이 있기 때문에 전문가와 상의해서 추진하시는 것이 좋습니다.

Refinance와 HELOC의 근본적인 목적은 현재 가지고 있는 부동산을 통한 추가자산의 활용과 여유 자금의 확보입니다.

최근 집 가격이 주춤하지만 지난 수년간의 부동산 상승으로 집 가격은 구매 시점보다 많이 상승해 있는 경우가 대다수이고, 이를 이용한 추가적인 자산을 활용할 계획이 있는 사람들에게는 더없이 좋은 기회가 될 수 있으며, 그 방법들 속에서도 여러 가지 장단점을 잘 숙지해 놓는다면 기회 활용에 큰 도움이 될 수 있습니다.

오원식 모기지
CIBC mortgage Advisor
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