미등기전매, 크레인갯수로 부동산시장을 전망한다.

‘최재동의 주말자료실’에서는 부동산거래와 관련하여 소비자들이 알아두면 좋은 내용을 가지고 주말을 이용해 소개해 드리고자 합니다. 오늘의 주제는 ‘크레인 갯수와 부동산미등기전매’에 대한 내용 살펴 보도록 하겠습니다.

우리동네에 갑자기 왜, 이렇게 많은 크레인이 보이는 걸까? 한번쯤 생각해 보신적 있으신가요?

여러분들이 사는 집에서 창문을 열어 바깥을 보거나, 마당에 나가서 멀리 한바퀴 돌아보게 되면 수많은 아파트 건축용 크레인이 서 있는것을 보시게 될겁니다.

동네에 따라 서있는 크레인 숫자가 다르겠지만 대부분 동네에서는 적제는 10개에서 많게는 20개이상 보이기도 할 겁니다.

크레인이 그렇게 많은 이유는 코로나 펜데믹 기간 동안에 돈이 많이 풀려났고 그 돈중에 일부는 아파트 등 신규분양시장에 유입되었고 그 결과로 신규분양 아파트들이 엄청나게 많이 팔렸기 때문이라고 할 수 있습니다.

그 당시 불티나게 팔린 아파트 등을 빌더들이 현재 열심히 건축중에 있는 것이고요.

뜬금없이 웬 크레인 이야기이냐고요? 크레인 갯수가 미등기전매와 관계가 있냐고요? 네, 맞습니다.

저 크레인 갯수가 많아지고 적어지는 것에 따라 미등기전매 건수도 비례해서 커지고 작아지고 할 가능성이 아주 높습니다.

즉 크레인과 미등기전매 거래와는 상관관계가 높다는 의미가 됩니다.

그동안 분양되었던 수많은 아파트나 타운하우스가 등기를 위한 컴플리션, 즉 잔금일이 다가오면서 여러가지 이유로 시장에 미등기전매 매물로 나올겁니다.

그 이유라는 것들은 여러가지인데 예를들어 차익실현을 목적으로 투자한 사람들에게서 팔자매물이 나올수도 있고요.

새 아파트로 이사들어 가려면 내 집을 팔아야 하는데, 팔리지를 않아서 잔금 마련이 어려워 분양받은 아파트를 전매로 팔려고 하는 사람도 있을 수 있습니다.

직장이 다른 도시로 멀리 발령이 나서 살던 동네에 분양받은 아파트가 더 이상 필요없게 되어 팔려는 사람 등등 많을 겁니다.

즉, 조만간에 미등기전매물건의 공급이 많아질거라는 이야기입니다.

그렇다면 조만간 어쩌면 ‘미등기전매’라는 것이 많은 사람들의 흥미로운 화두로 떠오르지 않을까 한번 생각해 봅니다.

‘자 아는것은 돈입니다.’

그러면 본론으로 들어가겠습니다.

먼저, 부동산 미등기전매가 무엇인지 간단하게 알아보겠습니다.

부동산 미등기전매란 프리세일을 통해 매입한 원구매자의 부동산계약을 컴플리션 이전 즉 등기를 하기전에 분양받은 계약을 제3자에게 되파는 것을 말합니다.

여러분이 여기서 꼭 알아두셔야 할 것이 있는데요. 이등기전매 거래는 부동산을 매매하는 것이 아니고 ‘계약’을 매매하는 것입니다.

그렇기 때문에 그 절차나 세금문제가 부동산매매와는 다르게 적용됩니다.

세금과 관련한 내용은 개별적으로 문의하거나 회계사와 상의하시면 되니 참고하시기 바랍니다.

최근에 미등기전매거래 대상물건은 아파트가 대부분이고 외곽지역으로 타운하우스도 많은 편입니다.

물건에 따라 미등기전매를 할 수 있는 기간이 다를수 있는데요, 고층아파트는 완공을 하는데 3년에서 5년정도가 소요되고요, 타운하우스는 2년 안팎정도로 공사기간이 비교적 짧습니다.

따라서 미등기전매가 가능한 시점까지는 아파트냐 타운하우스냐에 따라서 기간 차이가 있습니다.

미등기전매가 가능한 시점은 일반적으로 빌더가 본인들이 가지고 있는 판매 잔여물량을 거의다 털어낼때가 되어야 미등기전매를 허락해주고, 아울러 컴플리션이 1년이내로 임박해야 전매가 가능하게 해줍니다.

미등기전매 거래를 위해서는 일번적으로 2 종류의 수수료가 들어갑니다.

첫번째는 ‘빌더에게 내는 수수료’로 대략 1%에서 3%정도가 들어갑니다.

빌더측의 프로모션을 통해 분양받은 바이어들은 종종 500불에서 1000불 정도 적은 금액을 내는 경우도 있습니다.

이것은 일반적으로 기존의 주택을 판때 내야하는 수수료와 금액이 동일합니다.
이러한 수수료는 보통 파는쪽에서 지급하게 됩니다.

다음은, 미등기전매를 했을경우 수익과 수수료에 대해서 알아보겠습니다.

2019년에 80만달러 2베드룸 아파트를 계약금과 중도금 20%인 16만달러를 지불하고 분양받은 원구입자가 있다고 가정해 보겠습니다.

아파트는 2024년 여름에 완공될 예정이고 디벨로퍼는 회사의 여러조건이 맞아서 2023년 여름부터는 원구입자들에게 미등기전매거래를 허락해 준다고 해 보겠습니다.

아파트 시세는 최근 들어서는 지지부진하였으나 분양을 받았을때 보다는 그 이전에 크게 올라서 분양받은 아파트를 제3자인 바이어에게 100만달러에 팔았다고 가정해보겠습니다.

아파트계약을 매도한 원구입자 셀러는 80만달러에 매입한 아파트계약을 100만달러에 팔았으니 20만달러의 차익이 생겼습니다.

원구입자 셀러는 16만달러를 계약금과 중도금으로 태우고 20만달러를 챙긴셈입니다. 괜찮은 수익이지요.

원구입자 셀러는 디파짓과 중도금으로 낸 16만달러와 거래차익 20만달러를 합한 36만달러를 챙겨서 거래를 끝낼 수 있습니다.

물론 앞에서 설명드린 만큼의 빌더측 수수료와 리얼터 수수료는 내게 됩니다.

그리고 이 36만달러는 보통은 완공시점인 컴플리션 때 들고 나올수도 있고, 그 이전에 들고 나올수도 있습니다.

이러한 원구입자인 셀러의 대금 출구전략은 전매거래시 계약을 어떻게 하는가에 따라 달라지게 됩니다.

그리고 원구입자 셀러는 20만달러 수입에 대해서 해당년도에 세금을 내게 됩니다.

그러나 반대로 부동산시장이 하락할 경우에는 오히려 손실을 볼 수도 있습니다.
그러면 어쩔수 없이 컴플리션을 해야하니 이에대한 잔금을 잘 준비하셔야 합니다.

여러분이 여기서 알아두어야 할 것이 하나 있는데요. 전매계약을 매입한 제3자인 바이어가 만일 어떠한 이유로 인해서 컴플리션을 못했을 경우에는 일반적으로 원구입자인 셀러는 잔금을 치루고 컴플리션을 해야할 의무가 생기게 됩니다. 참고하시기 바랍니다.

다음은, 질문이 많은 내용인데요. 이러한 미등기전매거래가 합법이냐고 질문하는 분들이 많이 계십니다.

네, 합법입니다.

자금세탁이나 탈세를 목적으로 하지 않는 정상적인 거래를 통해서는 불법이 아닙니다.
전매 거래자들은 거래에 앞서 정부에서 요구하는 개인정보등을 잘 제출하고, 앞에서 말씀드린대로 거래 후 차익에 대해서는 세금을 잘 내셔야 합니다.

최근 2019년 이전까지만해도 미등기전매와 관련한 거래 데이터가 체계적으로 정립이 안되었습니다.

다시말하면, 불법 플리핑이 많았던 시기도 있었다는 이야기입니다.

이에 비씨정부는 2019년부터 CSAIR(Condo and Strata Assignment Integrity Register) 이라는 것을 설립했는데, 이것은 미등기전매와 관련한 모든거래의 정보를 취합하여 그 투명성과 정확성을 유지하는 규범 또는 시스템 이라고 할 수 있습니다.

뭔가 좀 거창하고 복잡한데, 간단하게 말씀드리면, 미등기전매거래에 대한 모든 내용을 정부가 자료 잘 챙겨서 큰눈뜨고 지켜보고 있으니, 이러한 거래를 통해서 자금세탁이나 탈세 등을 하지말라는 내용이라고 간단하게 보시면 됩니다.

마지막으로, 분양가격이 언제 바닥을 칠 건지 문의하시는 분들이 많이 있습니다.

쉬운일은 아니지만 수요 공급의 요소를 가지고 앞으로의 가격이 어떻게 변할지 큰 그림으로 예상해 보도록 하겠습니다.

가격전망을 위해서 빌딩퍼밋이나 착공건수를 살펴보도록 하겠습니다.
이것들이 크레인 갯수와도 밀접한 관계가 있습니다.

한개의 프로젝트가 완성되기까지는 대략 빌딩퍼밋, 착공, 완공의 순서를 거치게 됩니다.  빌딩퍼밋과 착공이 많았던 해당년도 이후에 몇년간은 수많은 크레인이 세워지게 됩니다. 팔았으니 당연 완공을 해야하니까요.

그리고 완공이 가까워지면 앞에서 설명드린대로 원 구매자들의 차익거래 요구등르로 시장에 미등기전매 매물이 쏟아져 나오게 됩니다.

여기서 아셔야 할것은 완공때가 되어가면 분양계약의 공급이 아니라 실제로 입주해서 거주할 수 있는 완성품이 공급된다라는 의미입니다.

이러한 매물공급은 수요가 제대로 받쳐주지 않는다면 매물과다로 가격은 아래로 압박을 받게 될것입니다.

즉 가격이 내려갈 확률이 높아진다라는 겁니다.

반대로 빌딩퍼밋이나 착공이 점차 적어지게되면 완공시점에 가서 시장에 공급이 적어지니 가격을 치켜 올리는 압력이 작용하게 될것입니다.

즉 가격이 올라갈 확률이 높아진다라는 의미입니다.

크레인의 수가 점차 줄어들고, 시장에 전매나 신축빌딩 입주 후 바로바로 나오는 팔자매물 순준이 낮아지는 때가 바닥에 가깝지 않을까 조심스레 전망해 봅니다.

그러나 고용과 물가 등 제반 경제 여건에 따라 시장상황이 달라질 수 있으니 매매를 하시기 전에는 관련분야의 전문가와 꼭 상의하시고 결정하시기를 바랍니다.


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최재동 리얼터의 부동산.경제 뉴스
주간자료실 2023년 3월 26일

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