스트라타 유닛의 오너 보험 (1)

뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

지난 주에 몇 명의 리얼터 분들에게 스트라타 유닛의 Home owner insurance에 대해서 10 분 정도 개괄적인 내용을 설명하는 시간을 가졌는데요, 의외로 모르고 있었던 내용이다, 거꾸로 알고 있었네 하는 반응들을 보여서, 다음에 많은 분들을 모시고 스트라타 유닛의 오너 보험에 대해서 세미나를 갖기로 했습니다.



스트라타 유닛의 오너분들을 위해, 몇 회에 걸쳐 스트라타 보험과 홈 오너 보험의 연관성, 그리고 어떠한 것들이 스트라타 보험으로 보장이 되고 안되는 지, 홈 오너의 책임은 어디까지 인지 등등 많은 분들이 잘 모르거나 반대로 알고 있는 것들에 대해서 알려드리겠습니다.



우선 스트라타 유닛이라는 것은 타운하우스나 콘도처럼 다수의 유닛들이 모여서 하나의 스트라타를 형성할 때, 개별적인 오우너쉽을 갖는 유닛을 말합니다. 이러한 스트라타들은 기본적으로는 Strata Property Act.와 Regulations에 의해 통제되고, 각 스트라타는 자기들의 자체 규정인 Strata Bylaws를 채택하고, 총회의 결의를 통해 그것을 수정 보완하도록 되어 있습니다. 스트라타 건물 (타운하우스 전체 건물, 콘도 빌딩)은 반드시 보험에 가입되어 있어야 한다고 규정합니다. 화재나 지진이 발생해서 건물이 유실되었을 때, 건물을 새롭게 건축할 수 있는 비용 (reproduction cost)을 보험을 통해 확보해야만 하는 것입니다. 스트라타 유닛 오너분들이 내는 Strata Fee의 큰 부분이 바로 이 스트라타 보험료입니다. 스트라타 보험은 전체 빌딩의 클레임뿐 아니라 개개 유닛에서 발생하는 손실, 이를테면 물이 넘쳐서 손상을 입었다든지, 가스 레인지로부터 불이 붙어서 실내가 탔다든지 등등의 클레임도 커버해줍니다. 따라서, 모든 유닛 오우너들은 스타라타 보험에 의해서 보장을 받게 되어 있습니다.



2019년 봄에 제가 관리하고 있던 스트라타 빌딩 중에 세대수 200 세대 정도의 델타에 있는 고층 콘도에서, 한 나이 많은 오너 분이 부엌의 수도를 틀어놓고 잠그는 것을 잊고 나가는 바람에 물이 넘쳐서 아랫쪽의 유닛들에 손상을 입힌 경우가 있었습니다. 이러한 물에 의한 손상은 크게 두 단계로 나뉘어 복구가 진행됩니다. 물에 의해 천정이나 벽, 바닥이 젖게 되면, 나무로 된 구조물들은 쉽게 몰드가 발생하기 때문에 바로 Restoration (복원) 이라고 하는 프로세스를 진행해서 모든 물에 젖은 구조물들을 완벽하게 건조하는 것이 매우 중요합니다. 이 프로세스가 제대로 진행되지 않으면 나중에라도 몰드가 발생하는 심각한 문제를 초래할 수 있기 때문입니다. Restoration 다음에는 Repair (수리)가 진행됩니다. 천정, 드라이월, 바닥, 그리고 손상된 캐비닛 등을 교체하는 과정입니다. 이러한 과정이 길면 수 개월이 소요되기도 합니다.



물을 잠그는 것을 잊어서 발생한 Claim 건은 고의라는 것이 증명되지 않는 한, 보험으로 커버가 됩니다. 당연히 스트라타 보험이 먼저 관여가 될 지 아닐지를 판단하게 되는데 여기서 기준이 되는 것이 스트라타 보험의 deductible 입니다. 우리말로는 본인부담금이라고 하는데요. 자동차 사고를 보험처리할 때, 보험사에서 비용을 부담하지만, 본인이 내야하는 금액이 있는 것과 같은 것입니다. 스트라타 보험의 deductible은 클레임의 종류, 즉 상하수도 데미지냐, Flood 데미지냐, 등등에 따라 다릅니다. 빌딩의 클레임이 과거에 많이 접수되었다든지, 건물이 오래되었다든지 하면 이 deductible 은 올라가게 됩니다. 이게 올라간다는 것은 복원과 수리에 들어가는 총 비용이 이 금액을 초과하는 경우에만 보험 건이 성립한다는 것입니다. 2018년 말부터 보험 시장이 soft market에서 hard market으로 바뀌어서 최근의 상황은 매우 hard 한 보험 시장입니다. Hard market이 되면, 보험료가 올라가고, deductible 이 올라가며, underwriting 은 까다로워집니다. 한마디로 보험 가입자에게는 매우 불리한 여건이 되는 것입니다.



자, 다시 아까의 클레임 건으로 넘어가서, 스트라타 보험의 Flood damage의 deductible이 $50,000 이라고 하면, 복원과 수리에 들어가는 비용이 그보다 작으면, 스트라타 보험 건이 성립되지 않습니다. 이 경우 홈 오너는 홈 오너 보험을 통해서 이 건을 처리해야만 합니다. 그렇기 때문에 스트라타 보험의 deductible이 높으면 당연히 홈 오너 보험의 보험료가 올라가게 되는 것입니다. 총 비용이 $100,000 이고 deductible이 $50,000 이면 스트라타 보험 건이 성립해서 클레임이 접수되고, 스트라타 보험에서는 deductible을 초과하는 금액을 부담하게 되고, 홈 오너 보험이 스트라타 보험의 deductible을 부담해야 하는 것입니다. 결론적으로 오너 홈 보험은 최대로 스트라타 보험의 deductible까지를 책임지는 것입니다. 물론 오너분은 홈 보험의 deductible (보통 $500 ~ $2000)을 내야하는 것은 당연하구요.



보험이라는 것이 이렇습니다. 내 잘못이라도 고의가 아니면 보험으로 커버되고 내 잘못이 아니더라도 방지할 수 있는 것을 오랜 기간 소홀히 했다면 보험 처리가 안되는 경우가 있는데, 이런 부분들을 오너분들이 잘 알아야 합니다. 다음 회에서는 이러한 얘기들을 나눠보도록 하겠습니다.



 James Lee, Ph.D. |  Managing Broker

 Newmax Realty Services Inc.

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