스트라타 유닛의 오너 보험 (2)

안녕하세요? 뉴맥스 리얼티 서비스의 제임스 리입니다.

오늘은 몇 가지 케이스들을 살펴보면서 스트라타 유닛의 보험에 대한 오너분들의 이해를 돕고자 합니다.



2018년에 코퀴틀람에 있는 저층 콘도에서 발생한 케이스입니다. 4 층에 있는 유닛에서 물이 새서 아랫쪽 유닛의 천정에 물이 고이고 몇 방울씩 떨어지는 상태가 아래 유닛의 세입자에 의해 발견되었습니다. 이러한 누수 (leaking or dripping)는 화장실의 변기, 샤워 헤드, 욕조, 층간에 있는 파이프 등의 다양한 원인에 의해 발생하게 되는데, 가장 중요한 것은, 누수가 발견되면 바로 plumber inspection을 통해 한 시라도 빨리 원인을 밝혀내고, 누수의 근원을 차단하는 것입니다. 이 시간이 길면 길수록 누수에 의한 손상은 점점 커지고, 그 손상을 복원 수리하는 비용은 기하급수적으로 올라가기 때문이죠. 이런 누수는 우선 스트라타 매지너에게 보고가 됩니다. 왜냐하면, 그 원인이 공동 건물 (common property)이나 제한된 공동 건물 (limited common property. 스트라타 건물에서 각 유닛의 발코니, 패티오, 출입문 등이 이에 해당)에서 비롯된 것인지, 개개 유닛 (private property)으로부터 비롯된 것인지 알 수 없기 때문이고, 물이 샜으면 유닛과 유닛 사이의 drywall 이 손상을 받았을 수도 있는데, 이것은 공동 건물로 스트라타의 관리 책임 하에 있기 때문입니다. 이러한 경우의 inspection은 반드시 라이센스가 있는 plumber가 해야만 하는데, 그 이유는 investigation report가 공신력이 있어야 나중에 책임 소재를 분명히 할 수 있기 때문입니다. 이런 경우가 발생하면, 스트라타 매니지먼트의 emergency line을 이용해서 빠른 조처가 이루어지게 해야 한다는 점을 오너분들은 명심할 필요가 있습니다.

물이 샌다는 보고를 받고 restoration 회사를 보내서 조사를 했는데, 물이 샌 원인이 샤워 부스의 아래쪽에 타일과 타일 사이의 Grout의 실링이 몇군데 벗겨져서 샤워헤드에서 쏟아지는 물이 그 틈새로 스며들었던 것입니다. 스트라타에서는 원인이 규명된 이후에 복원과 수리가 진행되었고, 원인이 유닛 내에서 발생한 것이기 때문에 당연히 거기에 들어간 모든 비용이 오너의 스트라타 계좌에 청구가 되었습니다. 오너분은 홈 오너 보험에 연락해서 보험 건을 접수시켰지만, 누수의 원인이 Grout 실링이 벗겨져서 생긴 누수는 보험으로 보장되지 않는다는 답을 듣게 됩니다. 이에 대한 논거는 다음과 같습니다. 보험 건이 성립하려면, 고의가 아닌 피보험자의 실수로 또는 피보험자의 의지와 관계없이 갑작스럽게 피해가 발생해야 하는데, 실링이 벗겨져서 생긴 누수는 오너가 충분이 미리 막을 수 있는 것을 오랫동안 방치해서 발생한 피해라는 것입니다.

 

이와 약간 비슷한 케이스가 2019년 초에 제가 관리하던 써리에 있는 타운하우스 스트라타에서 발생했습니다. 그 스트라타는 유닛이 약 80 개 정도 되었는데, 불과 1 년 사이에 같은 원인에 의한 누수 건이 네 건이나 발생했습니다. 보통의 타운하우스와는 달리 그 타운하우스 콤플렉스의 몇 유닛들은 위와 아래에 위치하고 있었고, 각 유닛은 보일러가 있었는데, 보일러의 탱크에서 물이 샜던 것입니다. 중요한 것은 보일러들이 모두 같은 모델인데, 설치한 후 약 8 년 정도의 시간이 경과되어서 어느 정도 수명을 다했다는 사실이었습니다. 이 경우도 어떤 면에서 앞의 케이스와 비슷합니다. 어느 보험 회사인지, 어떤 약관인지에 따라 다소 차이가 나겠지만, 물이 탱크에 발생한 크랙으로부터 조금씩 샜다면, 보험으로 보장받지 못할 가능성이 큽니다. 왜냐하면, 수명이 지난 보일러에서 조금씩 새는 문제는 오너가 막을 수 있었다고 보는 시각입니다.  역시 보험이 성립되기 위해서는 갑작스럽게 발생한 피해여야 하는 것이 중요한 기준입니다.  보일러에서 누수가 생긴 케이스 중에서 한 케이스를 설명 드리면, 결국 아래 유닛에 누수로 인한 피해가 발생했지만, 원인을 제공한 위쪽 유닛의 홈 오너 보험은 위쪽 유닛의 손상은 수리가 되지만, 피해를 준 아래 유닛은 보장이 안되는 것으로 결론이 났습니다. 아래 유닛의 오너는 저에게 스트라타에서 모든 처리를 해달라고 요청했지만, 총 수리 금액이 스트라타 보험의 deductible에 못미치는 것으로 추정이 되었기 때문에 유닛끼리 처리할 수밖에 없는 케이스가 된 것이죠. 이 경우 너무나도 분명한 발생 원인을 규명하는 리포트가 있기 때문에, 아래 유닛의 오너는 위 유닛의 오너에게 모든 처리를 해달라고 요청하고, 그것이 여의치 않을 경우는 자신의 보험으로 처리하고, 모든 비용을 위 유닛의 오너에게 요청하는, 이른 바 구상권을 청구해야 합니다. 구상권을 청구하는 방법은 코트에 클레임을 접수하는 것이 되겠지요.



이상의 두 케이스에서 보듯이, 홈 오너분들은 특히 임대 주택을 소유하고 있는 분들은 수리나 유지보수에 신경을 써야만 커다란 피해를 미리 막을 수가 있습니다. 이러한 측면에서 주택 관리에 있어서 경험과 전문성을 갖춘 임대 관리 전문가가 필요하다고 하겠습니다.  다음 번에는 누수 관련한 수리에 있어서 절차와 어디까지 누가 책임이 있는 지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.



 James Lee, Ph.D. |  Managing Broker

 Newmax Realty Services Inc.

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