변동 이자율 모기지(Variable/Adjustable Rate Mortgage)

모기지를 선택할 때 항상 고민하게 되는 것이 ‘변동 이자율로 선택할까? 아님 고정 이자율로 선택할까?’ 입니다. 이러한 선택은 향후 계획에 따라 달라지게 되지만 어떤 사람들은 이자율이 오르게 되면 ‘월 페이먼트의 변화가 생기지 않을까’ 하는 걱정에 고정 이자율을 선택하게 되는 경우가 많고, 통계적으로도 약 67%의 사람들이 고정 이자율을 선택하고 있습니다.

최근 들어 COVID 이후 하락했던 이자율들이 계속해서 오르고 국채 상승에 따른 고정 이자율 상승, 그리고 최근 기준금리가 급격히 오름에 따라 변동 이자율의 급격한 상승은 많은 사람들의 모기지 페이먼트 우려를 자아내고 있습니다. 그래서 오늘은 많은 사람들이 걱정하고 있는 변동 이자율의 변화에 대해서 자세히 설명 드리려 합니다.

우선 고정 이자율 모기지는 계약된 기간 동안 계약된 이자율이 변하지 않습니다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 계약 기간 동안 이자율의 변화에 신경 쓰지 않고 같은 이자율로 같은 금액을 계속 지불할 수 있게됩니다. 하지만 중도에 계약을 해지 할 경우, IRD(Interest Rate Difference) 계산법으로 인해변동 이자율 모기지에 비해 큰 페널티를 물게 된다는 단점이 있습니다.

*IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge

남아있는 모기지 금액 X월간 이율차  X 남아 있는 모기지 개월수

 

변동 이자율 모기지란, 대출 기관의 우대금리(prime rate)의 변화에 따라 본인이 납입하게 되는 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 되는 모기지 프로그램으로, 계약 이자율은 보통 Prime Rate – x.xx% 로 나타나게 됩니다. 그에 따라 흔히 이해를 돕기 위해, x.xx%로 계약 되었다고 말하지만, 실제로 계약은 Prime – x.xx%로 되어있기 때문에 Prime Rate의 변화에 따라 이자율이 변화하게 됩니다.

그렇다면 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트도 같이 변화하게 될까요? 이 질문을 이해하기 위해서는 변동 이자율의 종류에 대한 이해가 필요합니다. 변동 이자율의 종류로는 Variable Interest Rate Mortgage(VIRM)와 Adjustable Interest Rate Mortgage가 있습니다. 대부분의 대출 기관에서 제공하는 변동이자율 모기지는 Variable Interest Rate Mortgage(VIRM)인데, VIRM의 경우 이자율 변화에 대해 모기지 페이먼트의 원금과 이자율의 Portion만 바뀔 뿐, 페이먼트 금액은 바뀌지 않습니다.

예를 들어, 월 페이먼트가 $2,000이고 그 안의 내용이 원금 $1,000, 이자 $1,000인 경우, 이자율의 상승으로 이자가 한달 $100 상승하게 되면 월 페이먼트 $2,000은 그대로 유지를 하고 그 안의 내용이 원금 $900, 이자 $1,100로 바뀌게 됩니다. (Mortgage payment 변화 X, 상환기간 변화 O)

Adjustable Interest Rate Mortgage의 경우, 이자율의 변화에 따라 월 페이먼트 또한 조정(Adjust)됩니다. 예를 들어, 월 페이먼트가 $2,000인 경우, 이자율의 상승에 따라 이자가 $100 상승하게 되면 페이먼트 또한 $100 상승한 $2,100이 됩니다. (Mortgage payment 변화 O, 상환기간 변화 X)

또한 많은 사람들이 오해를 하는 부분 중 하나가 이자율인데, 계약서를 들여다보게 되면 APR이라는 이자율이 따로 존재하게 됩니다. 캐나다의 모든 이자율은 복리로 계산되고, 고정 이자율은 6개월(Semi-Annual), 변동 이자율은 매월(Monthly) 복리로 계산되어 년으로 환산된 이자율(Annual Percentage Rate; APR)로 계산되게 됩니다.

따라서 APR에 적힌 이자율이 실제로 모기지 계산에 적용되는 이자율이라고 할 수 있습니다. 예를 들어, 30만불의 25년 상환기간 2.75%의 변동 이자율 모기지의 경우, APR은 2.77%가 되고, 3.49%의 고정 이자율 모기지의 APR은 3.52%가 됩니다. (이해를 돕기 위해 순수한 이자율의 변화만 설명 드립니다. 실제로 APR의 계산에는 감정비, 은행 수수료, 변호사비 등 모기지 진행에 소요되는 부대 비용이 포함되어 있는 경우는 이자율이 조금 더 높게 계산되는 경우가 있습니다.)

또한 Variable interest rate의 경우 Designated amount라는 게 존재하는데, 원금이 일정 금액에 도달하는 경우, 모기지 페이먼트가 다시 설정 되게 되는 금액입니다(일반적으로 처음 받는 금액의 105~110%로 설정되어 있습니다.)

또는 Trigger rate이 존재하는데, Trigger rate은 은행마다 다른 기준을 가지고 있고, 그 이자율에 도달하게 되는 경우 모기지 페이먼트가 다시 설정되게 됩니다.

이자율의 상승은 모기지를 가지고 있는 사람들에게는 언제나 부담스러울 수 밖에 없습니다. 현재 급격한 이자율 상승으로 일부는 이미 모기지 페이먼트가 이자를 감당하기 어려운 시점까지 이르렀습니다. 하지만 대부분의 사람들이 가지고 있고, 시중은행에서 제공하는 변동모기지는 Variable Interest Rate (VIRM)이고, 계약된 기간에 대해서는 월페이먼트의 변화는 위의 설명한 Designated amount나 Trigger rate에 도달하지 않는 한 쉽게 변화가 일어나진 않습니다.

이자율의 상승이 우려되는 사람들은 대부분의 대출기관에서는 변동 이자율에서 고정 이자율로의 변경을 허락해 주기 때문에 고정 이자율 모기지로의 변경을 생각해보는 방법도 있습니다.

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